Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej to zagadnienie, z którym bardzo często zwracają się do nas Klienci, którzy nie zgadzają się z decyzjami wspólnot mieszkaniowych podejmowanymi w formie uchwał. Uchwały te mogą dotyczyć zarówno szeroko pojętego bieżącego funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, jak i bezpośrednio spraw oraz interesów gospodarczych właścicieli lokali komercyjnych znajdujących się w budynku objętym wspólnotą mieszkaniową. Klienci bardzo często słusznie wskazują, iż ich zdaniem uchwały godzą w ich interes finansowy, utrudniają lub uniemożliwiają prowadzenie działalności gospodarczej, naruszają interesy części właścicieli lokali lub są po prostu niesprawiedliwe lub niezasadne. Często także samo procedowanie uchwał może być wadliwe.

Artykuł 25 ustawy o własności lokali przewiduje mechanizm prawny, który ma na celu umożliwienie właścicielowi lokalu zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Niniejsza publikacja podejmuje próbę kompleksowego opisania właśnie tej problematyki.

Z artykułu dowiesz się między innymi:

• komu przysługuje prawo do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej?
• jaki jest termin na zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej?
• jakie są przesłanki zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej?
• kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może być sprzeczna z przepisami prawa?
• kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może być sprzeczna z umową właścicieli lokali?
• kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może naruszać interes właściciela, w tym naruszać zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością?
• kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może naruszać interes właściciela w inny sposób?
• jakie są koszty związane z zaskarżeniem uchwały wspólnoty mieszkaniowej do sądu?
• jaki jest sąd adekwatny w sprawach dotyczących zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Komu przysługuje prawo do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Na wstępie należy zwrócić uwagę, iż uprawnienie do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej przysługuje każdemu właścicielowi lokalu znajdującego się w budynku, bez względu na to czy lokal ma charakter mieszkalny czy komercyjny, tj. związany z prowadzeniem w nim działalności gospodarczej. Oznacza to, iż najemcy czy osobie zamieszkującej wraz z właścicielem lokalu, np. członkowi rodziny właściciela, nie przysługuje uprawnienie do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Warto jednak wspomnieć, iż zgodnie z art. 1a ustawy o własności lokali przez właściciela rozumieć przy tym należy także współwłaściciela w częściach ułamkowych, a zatem o ile małżonkowie posiadają udziały w lokalu, każde z nich jest uprawnione do tego, aby złożyć powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Legitymację czynną do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej ma także każdy właściciel lokalu, bez względu na to czy głosował „za” podjęciem uchwały, „przeciw” podjęciu uchwały, czy wstrzymał się od głosu, bądź nie brał udziału w głosowaniu. Legitymacja do zaskarżenia jest bowiem związana wyłącznie z prawem własności lokalu, a nie jakimikolwiek innymi czynnikami.

Jaki jest termin na zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Zgodnie z art. 25 ust. 1 a) ustawy o własności lokali, powództwo przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej może zostać złożone w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo (tj. właściciela lokalu) o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W praktyce oznacza to, iż w sytuacji gdy właściciel lokalu wziął udział w zebraniu właścicieli (lub głosował za pośrednictwem pełnomocnika), na którym zapadła uchwała, którą chce zaskarżyć, ma 6 tygodni na to, aby wnieść powództwo do sądu. Warto zwrócić uwagę, iż powyższy termin jest tak zwanym terminem „zawitym”, a zatem jego upływ (tj. wniesienie pozwu po 6 tygodniach), powoduje wygaśnięcie uprawnienia, a zatem wykonalność uchwały. Upływ terminu zawitego powoduje zatem co do zasady wygaśnięcie uprawnienia do zaskarżenia uchwały mieszkaniowej. W sytuacji, jednak gdy termin upłynie nie z winy osoby składającej pozew, a uchybienie pociąga za sobą negatywne skutki procesowe dla strony, strona może skorzystać z instytucji przywrócenia terminu (art. 168 § 2 Kodeksu Postępowania Cywilnego). Jest to jednak co do zasady uprawnienie przysługujące w wyjątkowych okolicznościach i każdorazowo należy precyzyjnie zweryfikować czy zaistniały przesłanki do skorzystania z tego mechanizmu.

Jakie są przesłanki zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Podstawy zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej kształtują się więc następująco:

• sprzeczność z przepisami prawa,
• sprzeczność z umową właścicieli lokali,
• naruszenie interesu właściciela, w tym naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością, lub naruszenie przez uchwałę interesu właściciela w inny sposób.

Oczywiście znane nam są stany faktyczne, gdy istnieje nie jedna, ale kilka podstaw do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, na przykład, sprzeczność z przepisami prawa oraz sprzeczność z umową właścicieli lokali. Oczywiście co do zasady w tej sytuacji powód ma większe szanse na wygranie procesu.

Uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej z uwagi na sprzeczność z przepisami prawa

Sprzeczność z prawem uchwały wspólnoty mieszkaniowej to po prostu jej niezgodność z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa. Sprzeczność może wynikać nie tylko z samej treści uchwały, ale także z wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały, tj. procesu głosowania przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Należy jednak zwrócić uwagę, iż zarzuty formalne dotyczące głosowania mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały wyłącznie wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. W praktyce oznacza to, iż niezgodność była na tyle istotna, iż spowodowała, iż treść uchwały jest sprzeczna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Warto zatem każdorazowo dokonać analizy prawnej zagadnienia przed wniesieniem pozwu. Podsumowując, właściciel lokalu może zatem podnosić zarówno zarzuty natury merytorycznej skierowane przeciwko samej treści uchwały, jak i zarzuty formalne dotyczące procedury podjęcia uchwały, tj. procedury głosowania nad uchwałą.

Przykłady z orzecznictwa – uchylenie uchwały z uwagi na sprzeczność z przepisami prawa:

• uchwałą w sprawie zakazu sprzedaży napoi alkoholowych o zawartości powyżej 18% objętości (wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 30 września 2021 r., sygn. akt I C 20/21, (w tym zakresie zapraszamy także do zapoznania się z publikacją „Obowiązek uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu”, dostępną pod tym adresem, gdzie omawiamy inne orzeczenia uchylające uchwały związane ze sprzedażą alkoholu);
• uchwała wyrażająca zgodę na odcięcie dostawy ciepłej wody do lokalu, którego właściciel zalega z opłatami (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 16 czerwca 2020 r., sygn. akt I ACa 84/20). Co istotne, Sąd uznał, iż wspólnota samodzielnie nie może podejmować decyzji o odłączeniu dostaw żadnych mediów do poszczególnych lokali, a uprawnienia w tym zakresie są ograniczone do wskazanych ustawowo podmiotów, które nadto są ograniczane także czasowo;
• uchwała o zatwierdzeniu sprawozdań finansowych i udzieleniu absolutorium w sytuacji, gdy sprawozdanie finansowe nie zostało prawidłowo sporządzone (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 29 listopada 2013 r., sygn. akt I C 710/11);
• uchwała ustanawiającą zaliczkę na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną z datą wsteczną za lata ubiegłe poprzez ustanowienie sprzecznego z prawem „Regulaminu rozliczeń ciepłej wody oraz centralnego ogrzewania” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 22 kwietnia 2020 r., sygn. akt I ACa 67/20).

Uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej z uwagi na sprzeczność z umową właścicieli lokali

Kolejnym stanem faktycznym pozwalającym na złożenie powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest jej sprzeczność z umową właścicieli lokali.

Tytułem wstępu, zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Prawidłowe wykonywanie czynności z zakresu zarządzania i administrowania wspólną nieruchomością oznacza poprawne gospodarczo, zgodne z dobrymi obyczajami i standardami zarządczymi wykonywanie niezbędnych działań, które wymaga wspólna własność nieruchomości.

Natomiast niezgodność z umową właścicieli lokali oznacza sprzeczność z umową określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną. O naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy zatem mówić w sytuacji, o ile uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, iż jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu.

Co ciekawe, orzecznictwo wskazuje, iż podstawą zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej może stanowić także naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, mając na uwadze nadrzędny cel wspólnoty mieszkaniowej jakim jest utrzymanie nieruchomości w stanie co najmniej niepogorszonym i sprawne nią zarządzanie, a także celowość, rzetelność i gospodarność podjętej uchwały. Interes właściciela jest zatem zbieżny z celem funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej.

Przykłady z orzecznictwa – uchylenie uchwały z uwagi na sprzeczność z umową właścicieli lokali prawa:

• naruszenie regulaminu porządku domowego w drodze uchwały, poprzez zobowiązanie właściciela lokalu do ponoszenia kosztów dewastacji, które mogą zostać potencjalnie dokonane w przyszłości przez osoby za które nie ponosi odpowiedzialności (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 14 lipca 2014 r., sygn. akt I C 445/14);
• naruszenie regulaminu porządku domowego w drodze uchwały, poprzez zaprojektowanie miejsc parkingowych w sposób blokujący ciągi komunikacyjne (wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 25 czerwca 2018 rok, sygn. akt III C 1638/17);
• naruszenie regulaminu porządku domowego w drodze uchwały, z uwagi na zobowiązanie właściciela lokalu do powiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu ze wskazaniem osoby dzierżawiącej lub najemcy (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 24 kwietnia 2013 r., sygn. akt I C 1678/12).

Uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej z uwagi na naruszenie interesu właściciela lokalu

O naruszeniu przez uchwałę wspólnoty mieszkaniowej interesów właściciela danego lokalu mówimy w sytuacji, gdy uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia niekorzystna dla skarżącego. Z naszego doświadczenia wynika, iż uchwały te dotyczą przeważnie lokali komercyjnych, w których prowadzona jest działalność gospodarcza, np. sklepy czy lokale gastronomiczne. Warto zwrócić także uwagę, iż uchwała może zostać uznana za krzywdzącą choćby wówczas, gdy cel pokrzywdzenia członka wspólnoty mieszkaniowej nie leżał u podstaw jej podjęcia, ale jej treść spowodowała, iż jej wykonanie doprowadziło, lub hipotetycznie może doprowadzić do pokrzywdzenia konkretnego właściciela lokalu.

Analiza orzecznictwa sądowego w tego typu sprawach prowadzi do wniosku, iż niemożliwe jest jednoznaczne określenie czym w zasadzie jest „interes właściciela lokalu”. Naruszenie interesu właściciela stanowi zatem kategorię podlegającą obiektywnej ocenie i oceniane jest między innymi w świetle zasad współżycia społecznego. Tym samym w praktyce niemożliwe jest opracowanie katalogu uchwał, które mogą być uznane za naruszające interes właściciela w każdym czasie

Należy mieć na uwadze, iż praktycznie każda uchwała zobowiązująca jednego z członków wspólnoty mieszkaniowej (właściciela lokalu) do podjęcia jakichkolwiek działań faktycznych w jakiś sposób, choćby nieznaczny, narusza jego interesy. Funkcją przepisu pozwalającego na zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest zatem przeciwdziałanie formalnie zgodnym z prawem działaniom większości członków wspólnoty, którym nie sposób przypisać cechy racjonalności (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 6 marca 2015 r., sygn. akt I ACa 854/14).

Ile kosztuje zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Opłata sądowa od pozwu w sprawie o zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej wynosi 200 zł od uchwały. W sytuacji zatem, gdy właściciel lokalu zadecydował o złożeniu pozwu przeciwko dwóm uchwałom, koszt wyniesie wówczas 400 zł (2 x 200 zł). W szczególnych wypadkach finansowych, właściciel lokalu może także wystąpić do sądu z wnioskiem o zwolnienie od kosztów sądowych, o ile złoży oświadczenie, z którego wynika, iż nie jest w stanie ich ponieść bez uszczerbku utrzymania koniecznego dla siebie i rodziny.

Do którego sądu należy złożyć pozew w sprawie dotyczącej zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej może zostać zaskarżona do sądu okręgowego adekwatnego dla położenia wspólnoty mieszkaniowej, nigdy do sądu rejonowego, co wynika wprost z przepisów Kodeksu Postępowania Cywilnego.

Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszknaniowej – zabezpieczenie roszczenia

Choć samo zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie powoduje wstrzymania wykonania uchwały, sąd może wstrzymać jej wykonanie w trybie przepisów o zabezpieczeniu roszczeń – aż do czasu zakończenia postępowania. Więcej informacji dotyczących postępowania zabezpieczającego znajduje się w tym miejscu.

Uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej – jak możemy Ci pomóc?

Jeżeli podejrzewasz, iż uchwała (lub uchwały) podjęte przez wspólnotę mieszkaniową ustanowioną w budynku, w którym jesteś właścicielem lokalu, powinna zostać uchylona ze względu na opisane w publikacji przyczyny – nie czekaj, skontaktuj się z nami. Pamiętaj, iż masz jedynie 6 tygodni, aby wnieść pozew.

Co zyskasz?

W pierwszej kolejności dokonamy weryfikacji zasadności Twoich podejrzeń i ocenimy czy faktycznie istnieją podstawy prawne do złożenia powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. jeżeli faktycznie tak jest, wystąpimy do Sądu w Twoim imieniu i będziemy reprezentować Cię w toku postępowania.

A jeżeli reprezentujesz wspólnotę mieszkaniową?

W sytuacji, gdy reprezentujesz wspólnotę mieszkaniową, jako członek lub prezes zarządu, a właściciel lokalu złożył pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej i poszukujesz pomocy prawnej, również możemy pomóc. Świadczymy kompleksowe usługi prawne na rzecz wspólnot mieszkaniowych, w tym w obszarze zastępstwa procesowego. Szczegóły znajdziesz tutaj.

Masz pytania?

Skontaktuj się z nami.