Zakup nieruchomości jest zawsze dość złożonym procesem, wymagającym często przeprowadzenia odpowiedniego audytu, pozyskania finansowania, rozpoznania obowiązków podatkowych oraz uczestniczenia w długotrwałych negocjacjach. Inaczej proces ten wygląda w przypadku nabywania nieruchomości komercyjnych, a inaczej mieszkalnych. Dodatkowo, o ile nieruchomość w Polsce nabywana jest przez cudzoziemców, w pierwszej kolejności zbadania wymaga obowiązek uzyskania odpowiedniego zezwolenia.
Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest:
- osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
- osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
- nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
- osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.
W powyższym przypadku, przez spółkę handlową kontrolowaną należy rozumieć spółkę, w której cudzoziemcy dysponują pośrednio lub bezpośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu.
Co do zasady nabycie nieruchomości w Polsce wymaga uzyskania zezwolenia, wydawanego w drodze decyzji administracyjnej przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Uzyskuje się je po spełnieniu określonych warunków przy zakupie nieruchomości. Są to na przykład:
- brak zagrożenia dla bezpieczeństwa wewnętrznego oraz dla zdrowia członków społeczeństwa;
- potwierdzenie więzi cudzoziemca z Polską.
Przepisy wprost wskazują, iż potwierdzenie więzi cudzoziemca z Polską może nastąpić w przypadku przedsiębiorcy, w szczególności poprzez wykonywanie działalności gospodarczej lub rolniczej na terenie Polski. Ustawa również nakazuje nabywanie nieruchomości przez przedsiębiorcę w rozmiarach adekwatnych do realnych potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Niezależnie od powyższych wymogów, ustawa przewiduje bardzo istotne wyjątki, wprowadzone w związku z wejściem Polski do Unii Europejskiej. Jednym z najważniejszych jest możliwość nabycia nieruchomości bez uzyskania zezwolenia przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii.
Wprowadzenie takiego wyjątku powoduje, iż obowiązek uzyskania zezwolenia jest tak naprawdę zaadresowany do podmiotów spoza obszaru EOG oraz Szwajcarii. W praktyce inwestycyjnej, cudzoziemcy spoza EOG i Szwajcarii, aby uniknąć konieczności uzyskiwania zezwolenia, często decydują się na założenie spółki celowej (tzw. SPV – Special Purpose Vehicle) z siedzibą w Polsce. Taka spółka jest traktowana jako polski przedsiębiorca, zwolniony z obowiązku uzyskiwania zezwolenia – niezależnie od obywatelstwa właścicieli czy proporcji ich udziałów.
Założenie spółki w Polsce wymaga oczywiście spełnienia określonych formalności, takich jak rejestracja w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS), uzyskanie numeru NIP i REGON, a także prowadzenie odpowiedniej księgowości oraz identyfikacja beneficjentów rzeczywistych. Warto pamiętać, iż korzystanie z takiej struktury może wiązać się z dodatkowymi kosztami oraz koniecznością przestrzegania dodatkowo polskich przepisów dotyczących zasad prowadzenia działalności gospodarczej.
