Gdy Polskę nawiedzają upały, na moim blogu wyraźnie wzrasta liczba osób zainteresowana tematem klimatyzacji w bloku, i tym czy na montaż klimatyzacji wymagana jest zgoda wspólnoty.
Na ten temat pisałam tutaj, a dzisiaj chciałam poruszyć ten temat z innej strony – co zrobić, aby zgoda wspólnoty nie była konieczna. Czyli jak zapewnić sobie prawo do umieszczenia klimatyzacji już na etapie zawierania umowy deweloperskiej.
.
Klimatyzacja w mieszkaniu – przypomnienie zasad
Odesłałam Cię przed chwilą do starego postu, ale jeżeli nie chcesz całego czytać, to gwałtownie przedstawię jak wygląda sytuacja umieszczenia klimatyzatora na częściach wspólnych z prawnego punktu widzenia.
Jeśli jesteś właścicielem domku, to oczywiście nie mamy do czynienia z częściami wspólnymi budynku, czyli nie musisz pytać o zdanie sąsiadów, czy wolno Ci montować klimatyzator.
Inaczej wygląda sytuacja w przypadku budynków, w których jest więcej niż jedno mieszkanie. W takim razie umieszczenie klimatyzatora na elewacji, balkonie albo dachu oznacza ingerencję w części wspólne nieruchomości.
.
Dlaczego na zamontowanie klimatyzatora potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej?
Zgodnie z prawem każdy właściciel lokalu mieszczącego się w budynku (czyli każdy członek wspólnoty) ma prawo do korzystania z części wspólnych nieruchomości w takim zakresie, w jakim to można to pogodzić korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.
Skoro zawieszenie na ścianie (czy w innym miejscu) klimatyzatora uniemożliwia innym osobom korzystanie z tej części nieruchomości, mówimy tu wyłącznym korzystaniu z części wspólnych nieruchomości przez któregoś z współwłaścicieli. Dodatkowo większość sądów uważa, iż zainstalowanie na elewacji czy dachu klimatyzatora nie jest “normalnym” korzystaniem z nieruchomości wspólnej.
Na takie ograniczenie praw sąsiadów oraz zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej powinna wobec tego wyrazić zgodę wspólnota. W najczęściej spotykanym “modelu” – czyli w przypadkach bloków czy budynków, w których jest więcej niż siedem lokali (duża wspólnota mieszkaniowa), decyduje się o tym poprzez głosowanie nad uchwałą.
.
Dlaczego o montażu klimatyzacji lepiej pomyśleć wcześniej?
Jeśli mieszkałeś już w bloku, to pewnie wiesz, jak trudno skłonić pozostałych sąsiadów do tego, by poparli jakiś projekt. Okazuje się, że:
- część właścicieli jest nieuchwytna, i nie wiadomo jak się z nimi skontaktować,
- część właścicieli będzie przeciwna montowaniu klimatyzatorów na elewacji ze względów estetycznych albo z obawy, iż klimatyzator będzie hałasował,
- część właścicieli nie interesuje się w ogóle tym, co się dzieje z nieruchomością, nie chodzą nigdy na zebrania wspólnoty,
- jeśli jesteś w konflikcie z którymś z sąsiadów, to nie będzie chciał wyrazić zgody z czystej złośliwości
Jak widzisz, dużo łatwiej by było, gdybyś uzyskał zgodę na montaż klimatyzacji jeszcze zanim będzie konieczne uzyskanie zgody wspólnoty – czyli na etapie, gdy o inwestycji będzie decydował deweloper.
.
Jak zapewnić sobie prawo wyłącznego korzystania z fragmentu elewacji lub dachu?
Jak to zrobić? Po pierwsze, upewnij się, czy deweloper zapewnił sobie możliwość ustanawiania takiego prawa w umowach deweloperskich innych klientów. Czyli w praktyce – czy taki zapis znajduje się we wzorze umowy deweloperskiej.
Wykorzystaj to, iż na etapie zawierania umów deweloperskich deweloper uzyskuje od przyszłych właścicieli lokali zgodę na wiele obciążeń nieruchomości wspólnej. Zakres tych zgód jest zwykle bardzo szeroki i nieokreślony – dlatego UOKiK uznaje je za klauzule niedozwolone. Ale w tym przypadku te zapisy mogą działać na Twoją korzyść.
Jeśli przeanalizujesz wzór swojej umowy deweloperskiej, to będziesz mógł stwierdzić, czy deweloper uzyskuje zgody nabywców na obciążanie nieruchomości wspólnej prawami wyłącznego korzystania z części wspólnej. Jest mało prawdopodobne, by deweloper negocjując umowę z innymi klientami wyrażał zgodę na modyfikację albo wykreślenie tego zapisu.
W praktyce – taka zgoda będzie wpisana we wzorze umowy deweloperskiej na 99%. Nie zawsze jednak zgoda ta będzie obejmować oddanie do wyłącznego korzystania części nieruchomości wspólnej w celu zamontowania klimatyzacji. Słowo „klimatyzacja” raczej się nie pojawi, więc trzeba sprawdzać, czy uprawnienia dewelopera są na tyle szerokie, by mógł decydować o przeznaczeniu różnych części wspólnych.
Jeśli we wzorze umowy wyliczono dokładnie, na czym może polegać takie oddanie do wyłącznego korzystania (np. określono, iż może dotyczyć jedynie balkonów, ogródków przydomowych i miejsc postojowych), to niestety są małe szanse na to, iż deweloper będzie chciał zajmować tematem Twojej klimatyzacji. Wymagałoby to od niego aneksowania już podpisanych umów deweloperskich z innymi klientami.
.
Zapis w umowie deweloperskiej dotyczący zamontowania klimatyzatora
Jeśli deweloper zapewnił sobie prawo do decydowania o tym, czy oddać część elewacji lub dachu do wyłącznego korzystania któremuś z właścicieli, zapytaj dewelopera o to, czy możecie w Twojej umowie dodać zapis dotyczący Twojego prawa do umieszczenia klimatyzacji.
Deweloperzy różnie do tego podchodzą. Niektórzy zgadzają się bez żadnych problemów, inni nie chcą ryzykować utarczek z pozostałymi klientami. Temat klimatyzacji w bloku jest kontrowersyjny – o czym możesz się przekonać czytając komentarze na moim blogu przy wspomnianym poście o zgodzie wspólnoty mieszkaniowej.
Nie wystarczy, iż deweloper ustnie wyrazi zgodę na to, żebyś w przyszłości zamontował klimatyzator. Z umowy deweloperskiej powinno wynikać wyraźnie, iż przy okazji zawierania umowy przyrzeczonej zostanie ustanowione na Twoją rzecz prawo wyłącznego nieodpłatnego korzystania z części elewacji lub dachu w celu umieszczenia klimatyzatora. Powierzchnia oddana do wyłącznego korzystania powinna być zaznaczona na załączniku graficznym do umowy.
Zwróć uwagę na zapis, iż korzystanie z tego prawa ma być nieodpłatne. Brak takiego zastrzeżenia sprawia, iż wspólnota może domagać się wynagrodzenia na korzystanie z części wspólnej.
.
Zapis w umowie przyrzeczonej dotyczący zamontowania klimatyzatora
W umowie przenoszącej własność mieszkania na Ciebie (umowie przyrzeczonej) powinien się znaleźć zapis, iż masz prawo do wyłącznego, nieodpłatnego korzystania z części nieruchomości wspólnej (elewacji, dachu) w celu umiejscowienia klimatyzatora. Z prawnego punktu widzenia to taki sam zapis jak typowy zapis o oddaniu do wyłącznego korzystania miejsca postojowego w garażu czy komórki lokatorskiej.
Twoje prawo powinno zostać wpisane w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Dzięki temu każdy sąsiad będzie mógł sprawdzić, czy rzeczywiście masz prawo umieszczenia klimatyzacji np. na ścianie. Odpowiedni wniosek notariusz zamieści w umowie.
Czy to wszystko wydaje Ci się skomplikowane? Opis może to sugerować, ale w rzeczywistości jest to znacznie szybszy i mniej kłopotliwy sposób niż uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej.
.
Prawo do montażu klimatyzacji a wspólnota mieszkaniowa
Czy powyższa procedura powoduje, iż wspólnota mieszkaniowa – czyli Twoi sąsiedzi – już nie będą mogli w żaden sposób uniemożliwić Ci montaż klimatyzacji?
Niestety, nie. Wspólnota mieszkaniowa może zmienić zasady, które Ty i deweloper wpisaliście w umowie przyrzeczonej. Wspólnota może zdecydować np. o tym, iż za korzystanie z elewacji będziesz ponosić opłatę na rzecz wspólnoty (to zresztą temat na osobny wpis).
Pamiętaj też, iż prawo montażu klimatyzacji nie daje Ci prawa do korzystania z urządzenia, które będzie utrudniać sąsiadom życie. jeżeli zbyt głośno działająca klimatyzacja będzie przeszkadzać innym osobom, to argument o wpisie do księgi wieczystej nic nie da. Dlatego dla własnego dobra wybierz akie miejsce umieszczenia klimatyzatora, by jak najmniej rzucał się w oczy, a ewentualny szum nie docierał do innych mieszkań.
.
.
Uważasz ten post za wartościowy, a może znasz kogoś, komu się przyda? Udostępnij go na swoim Facebooku!
.
Save
Save
Save
Save
