Zmiany w fundacjach rodzinnych – mniej biznesu, więcej sukcesji

Fundacja rodzinna miała być spokojną przystanią dla majątku i sukcesji. W praktyce gwałtownie stała się także wehikułem do optymalizacji: krótkoterminowy najem apartamentów „pod parasolem” zwolnienia, obrót aktywami tuż po wniesieniu do fundacji, uczestnictwo w spółkach transparentnych czy strukturach zagranicznych z preferencyjnym opodatkowaniem. Rząd odpowiada uszczelnieniem – i to w kilku newralgicznych punktach. Ustawa została uchwalona przez Sejm 17 października 2025 r., a zasadniczo ma wejść w życie 1 stycznia 2026 r. (z przepisami przejściowymi).

Dlaczego teraz?

Ministerstwo Finansów i rząd wskazują dwa cele: przywrócenie fundacji rodzinnej jej sukcesyjnego charakteru oraz ograniczenie nadużyć polegających na komercyjnym wykorzystywaniu zwolnień i „przerzucaniu” dochodów za granicę. Stąd trzy filary zmian: blokada zbycia mienia (lock-up), ograniczenie działalności operacyjnej oraz opodatkowanie źródeł przychodów, które wykraczają poza cele sukcesyjne (zwłaszcza najmu krótkoterminowego i uczestnictwa w strukturach transparentnych/CFC).

Zakres kluczowych zmian

1. Trzyletni lock-up na majątku wniesionym do fundacji.

Co do zasady fundacja nie sprzeda „świeżo” wniesionych aktywów bez podatkowych konsekwencji. Okres karencji wyniesie 3 lata (część komentarzy wskazuje, iż w praktyce może wydłużać się do ok. 4 lat w zależności od dat i sposobu nabycia). Celem jest zamknięcie możliwości arbitrażu polegającego na wniesieniu, szybkiej sprzedaży i wypłacie środków przy minimalnym ciężarze podatkowym.

2. Koniec preferencji dla najmu krótkoterminowego i usług zakwaterowania.

Jednym z dozwolonych obszarów działalności fundacji jest najem składników mienia. Zwolnienie CIT w fundacji rodzinnej ma jednak pozostać tylko dla najmu długoterminowego na cele mieszkaniowe (wynajem bezpośrednio osobom fizycznym na ich własne potrzeby). Najem krótkoterminowy oraz usługi zakwaterowania zostaną opodatkowane. To odejście od dotychczasowej praktyki, w której fundacje potrafiły łączyć aktywne portfele aparthoteli ze zwolnieniem z CIT.

3. „Okrojona” działalność operacyjna.

Ustawodawca doprecyzowuje, iż działalność fundacji ma mieć pomocniczy charakter wobec celu sukcesyjnego. Zmiany ograniczają możliwość korzystania ze zwolnień, gdy fundacja działa jak przedsiębiorca – m.in. poprzez uczestnictwo w spółkach transparentnych, wybrane struktury funduszowe czy model komercyjnego najmu. Celem jest powrót do trzonu: ochrona majątku, wypłaty dla beneficjentów i długoterminowe utrzymanie własności, a nie bieżąca działalność operacyjna.

4. Reżimy CFC i exit tax.

Nowelizacja obejmie fundacje rodzinne przepisami dotyczącymi kontrolowanych jednostkach zagranicznych (CFC) oraz podatkiem od niezrealizowanych zysków (exit tax) w określonych sytuacjach. Stanowi to odpowiedź na struktury przenoszące aktywa i dochody do jurysdykcji o preferencyjnym opodatkowaniu.

Skutki praktyczne dla fundatorów i beneficjentów

1. Planowanie płynności – Lock-up wstrzymuje szybkie monetyzacje po aportach. Strategia sprzedaży (np. udziałów, akcji czy nieruchomości) wymaga zatem odpowiedniego wyprzedzenia i przeglądu kalendarza nabyć.
2. Portfele nieruchomości – modele oparte na wynajmie krótkoterminowym przestaną korzystać ze zwolnienia. Opłacalność takich struktur należy analizować jak w przypadku standardowego podatnika, rozważając przy tym ewentualne przestawienie na najem długoterminowy mieszkaniowy (B2C).
3. Struktury zagraniczne i transparentne – dystrybucja zysków z podmiotów „przejrzystych” oraz z jednostek CFC będzie w większym stopniu uwzględniana w podstawie opodatkowania. Konieczny jest zatem przegląd spółek i funduszy w całym łańcuchu struktury.
4. Compliance i dokumentacja – wzrośnie znaczenie testu celu (sukcesja vs. bieżący biznes) oraz wyraźnego rozdzielenia aktywów inwestycyjnych od operacyjnych.

Wniosek – to powrót do korzeni fundacji rodzinnej

Rok 2026 w myśl nowelizacji, przyniesie zawężenie sfery biznesu prowadzonego pod parasolem fundacji. Zachowana zostanie ścieżka długoterminowego najmu mieszkaniowego i inwestowania z myślą o sukcesji, jednak najpopularniejsze „skrótowe” ścieżki inwestycji: szybkie obroty wniesionym majątkiem oraz najem krótkoterminowy w formule quasi-hotelowej – przestaną być tak atrakcyjne z perspektywy obciążeń podatkowych.

Dla fundacji ostatnie tygodnie przed wejściem w życie nowelizacji są więc czasem na rewizje strategii: przegląd portfela nieruchomości, harmonogramu zbyć, mapy spółek (zwłaszcza zagranicznych i transparentnych) oraz polityki wypłat dla beneficjentów.

Artykuł autorstwa: doradca podatkowy Małgorzata Obajtek

W razie pytań, a także pomysłów tematów na kolejne wydania Newsletter’a zapraszamy do kontaktu:

[email protected]