Szczyt sezonu najmu zbliża się wielkimi krokami. jeżeli przygotowujesz się do wynajęcia swoich nieruchomości właśnie teraz, sprawdź, czego nie wolno Ci przegapić. Eksperci Rendin wraz ze stowarzyszeniem Mieszkanicznik zebrali w jednym miejscu najważniejsze porady, dzięki którym Twój wynajem będzie łatwy i bezstresowy.

Przygotuj mieszkanie do najmu

Mieszkanie powinno być bezpieczne do zamieszkania

W rozważaniach nad bezpieczeństwem wynajmu najczęściej skupiamy się na tym, jak nie dać się oszukać nieuczciwemu lokatorowi. Szczególnie w kontekście tego jak słabo prawo chroni właściciela na wypadek trafienia na najemcę, który zechce żyć na jego koszt.

Dużo mniej uwagi poświęca się temu, jak ważne jest budowanie swojego wynajmu na solidnym fundamencie. A za taki można uznać oferowanie nie tylko wygodnego i funkcjonalnego, ale przede wszystkim bezpiecznego lokum

Na co warto zwrócić uwagę?

- na instalację elektryczną, bezpieczeństwo gniazdek i przełączników (szczególnie, jeżeli dopuszczasz obecność rodzin z dziećmi lub zwierząt).

- na instalację wodno-kanalizacyjną oraz gazową, które powinny też działać bez zarzutu.

- na efektywność wentylacji. Tu ważne jest, aby zainstalować czujniki dymu i czadu.

Wybierz formę umowy najmu lokalu odpowiadającą Twoim potrzebom

Masz do wyboru następujące opcje:

- To najpopularniejsza i najprostsza forma umowy najmu w Polsce. Na prostocie i małej ilości formalności jej zalety się jednak kończą. Jest dobra dla wynajmujących na pokoje, kwatery pracownicze, czy na krótsze okresy, np. półroczne dla osób na kontraktach czy stażach.

Pamiętaj jednak, iż trafiając z taką umową na nieuczciwego najemcę, jesteś narażony na straty w wysokości choćby dziesiątków tysięcy złotych i wieloletnią walkę o eksmisję lokatora w sądzie.

To dlatego, iż aby uzyskać tytuł do eksmisji ze zwykłą umową najmu musisz najpierw wygrać procesu sądowego, co w zależności od sądu i “sprawności” lokatora może potrwać od pół roku do kilku lat. A w tym czasie nie tylko nie otrzymasz pieniędzy za czynsz najmu, ale będziesz musiał regulować koszty takie jak czynsz administracyjny czy media.

Jeśli już wybierzesz tę formę umowy, pamiętaj: zawrzyj ją na czas oznaczony.o dużo bezpieczniejsze, niż na czas nieoznaczony, szczególnie z punktu widzenia skuteczności ewentualnego rozwiązania umowy, bo choćby jeżeli lokator nie będzie odbierać korespondencji, co uniemożliwia skuteczne wypowiedzenie umowy, sam bieg czasu doprowadzi do jej zakończenia.

Najem okazjonalny - to specjalna forma umowy najmu, wyłączającą działanie niektórych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów oraz Kodeksu Cywilnego. Zawierany ustawowo na czas nie dłuższy niż 10 lat, przeznaczony jest dla właścicieli wynajmujących lokale jako osoba fizyczna.

Lokator musi w tym przypadku:
- wskazać lokal, do którego przeprowadzi się w razie ustania umowy najmu

- dostarczyć oświadczenie właściciela tego lokalu, iż przyjmie go pod swój dach, a przede wszystkim:
- poddać się rygorowi egzekucji co do opróżnienia lokalu i zapłaty, czyli eksmisji.

To ostatnie wymaga formy aktu notarialnego, który stanowi jeden z załączników do umowy najmu okazjonalnego.

Ten akt notarialny jest równoznaczny z sądowym wyrokiem eksmisji. Oznacza to, iż już od początku trwania umowy, masz w ręku narzędzie, za pomocą którego w razie konieczności nie musisz udowadniać, iż potrzebna jest eksmisja niesolidnego lokatora z Twojego mieszkania.

Wystarczy tylko, iż złożysz w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności na ten akt i po maksymalnie miesiącu będziesz mógł zanieść go do komornika, aby ten wszczął procedurę eksmisji.

• Zdecydowanie polecamy wybór najmu okazjonalnego, natomiast choćby z najlepszą umową, od powstania problemu do pozbycia się kłopotliwego lokatora mogą minąć długie miesiące.

"Dlatego oferujemy usługę zabezpieczenia naszych klientów, dając im gwarancję pokrycia strat w wynajmie do 10-krotności wysokości czynszu. Dzięki temu, przestrzegając zasad bezpieczeństwa w najmie i mając naszą ochronę, właściciel może być spokojny, iż nie straci na wynajmie ani złotówki" - mówi Piotr Kula z Rendin Polska.

Najem okazjonalny wybierają ci właściciele, którzy za cenę dodatkowych formalności oczekują lepszego zabezpieczenia swojej umowy. Najczęściej stosowany jest on przy wynajmie całego mieszkania jednemu lokatorowi / rodzinie.

- to młodsze rodzeństwo najmu okazjonalnego i działa niemal identycznie, z kilkoma różnicami:

- Wynajmującym jest tu podmiot prowadzący działalność gospodarczą

- Lokator wciąż poddaje się rygorowi eksmisji u notariusza, jednak nie wskazuje adresu do wyprowadzki (nie jest więc potrzebne oświadczenie właściciela takiego lokalu, ze zgodą na przyjęcie lokatora pod swój dach)

Czy brak adresu do wyprowadzki oznacza eksmisję na bruk?

Nie, ale komornik nierzadko eksmituje lokatora z umową najmu instytucjonalnego do noclegowni, przez co czas eksmisji jest wyjątkowo krótki.

Dla kogo jest najem instytucjonalny? Dla wynajmującego, który prowadzi działalność gospodarczą i chce maksymalnie zabezpieczyć swoją inwestycję.

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania - absolutny “must have”

Niezależnie od tego, którą z umów wybierasz do swojego najmu, pamiętaj, iż równie ważne jest sporządzenie protokołu zdawczo - odbiorczego mieszkania.

W momencie wydawania lokalu najemcy musisz udokumentować zdjęciami i opisami stan początkowy nieruchomości:

- stan pomieszczeń i sprzętów (im więcej szczegółów, tym lepiej)

- stany liczników mediów (prąd, woda, gaz)

- ilość i rodzaj przekazywanych urządzeń dostępowych (kluczy, chipów, pilotów do bram itp.)

To bardzo ważne, gdyż na koniec umowy, odbierając mieszkanie od lokatora, sporządza się protokół zdawczo-odbiorczy ponownie, a różnice są dzięki temu dobrze udokumentowane. Stanowią więc dowód, w sytuacji gdyby lokator nie chciał się rozliczyć ze zniszczeń.

• Protokół zdawczo odbiorczy jest podstawowym dokumentem, na podstawie którego wypłacamy środki naszym wynajmującym w sytuacji, gdy w mieszkaniu pojawiają się zniszczenia, za które nie chce zapłacić lokator.

Dlatego pilnujemy, żeby każdy nasz klient go wypełnił, a lokator potwierdził jego treść. Bez tego dochodzenie, jakie faktycznie straty poniósł wynajmujący byłoby bardzo utrudnione - mówi Jagoda Skórzewska, prawnik Rendin Polska

Ustalenie warunków umowy na wynajem mieszkania

Wybrałeś już formę umowy i pamiętasz o protokole zdawczo - odbiorczym mieszkania. To, na co i jak umówisz się z lokatorem, jest kolejną kwestią warta Twojej uwagi.

Sposób i terminy zapłaty:

- Pobieraj czynsz najmu przelewem. To bezpieczne i masz dowód na otrzymanie czynszu lub jego brak.
- Ustal konkretny dzień miesiąca, w którym lokator ma dokonywać płatności. Nie zostawi to miejsca na dowolność w rozliczeniach.

- Ustal, która strona płaci za jakie media i w jaki sposób. Zdecyduj, czy lokator ma sam płacić rachunki i czynsz administracyjny bezpośrednio, czy przelewać środki Tobie, po czym Ty sam opłacisz je u dostawców.

Jest to już nie tylko kwestią bezpieczeństwa czy wygody, ale wpływa także na wysokość podatków, jakie zapłacisz od swojego wynajmu. Mogłaby to być kategoria rozważań sama w sobie, dlatego zapraszamy Cię do artykułu: https://rendin.pl/articles/jak-rozliczac-czynsz-i-oplaty-administracyjne-w-najmie

Weryfikacja przyszłego lokatora

- Chcąc kupić w markecie z elektroniką żelazko na raty, klient jest prześwietlany pod kątem wypłacalności i przede wszystkim sprawdza się, czy nie ma niespłaconych długów.

Dlatego powierzanie mu mieszkania wartego kilkaset tysięcy złotych i zawieranie umowy, która w roku opiewa średnio na 20 - 30 - 40 tysięcy złotych, musi się wiązać z solidną selekcją i weryfikacją lokatora - mówi Jacek Kusiak, prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Sprawdzenie najemcy znajdziemy na pierwszym miejscu Pięciu Złotych Zasad Mieszkanicznika, czyli zbioru wytycznych, których przestrzeganie zmniejsza ryzyko problemów w wynajmie. Dla przypomnienia:

5 Złotych Zasad Mieszkanicznika:

1. Selekcja najemcy
2. Dobra umowa
3. Pobranie kaucji
4. Szybka reakcja
5. Wiedza, ludzie, kontakty i wzajemne wsparcie

Zgadzamy się z postulatami tych zasad, ale kaucja jest naszym zdaniem do poprawki

Według Rendin kaucja to przeżytek, bo nie chroni Cię na wypadek trafienia na bardzo problematycznego lokatora. Nasze badanie, przeprowadzone wraz z Mieszkanicznikiem pokazało, iż gdy pojawiają się problemy, średnia strata to 9.000 zł, czyli dwu - trzykrotnie więcej niż kaucja. To też zabezpieczenie pasywne - sama kaucja nie pomoże w rozwiązaniu problemu, osłodzi jedynie gorycz straty.

Dlatego u fundamentów usługi Rendin leży aktywne zabezpieczenie najmu: gwarancja pokrycia ewentualnych strat (którą podnieśliśmy z 4-krotności do 10-krotności wysokości czynszu) połączona ze wsparciem naszych prawników w rozwiązywaniu problemów z lokatorami.

Krótsze okresy rozliczeniowe to ogromna korzyść dla wynajmującego

Kiedy przepisy nie stoją po stronie właścicieli nieruchomości, z pomocą przychodzi Rendin. Zgodnie z ustawą, wynajmujący może wysłać wezwanie do uregulowania zaległości, gdy lokator zalega za 3 pełne okresy rozliczeniowe. Zwykle okresy te realizowane są miesiąc, ale w naszej umowie są tygodniowe (z opcją przelewania raz na miesiąc za 4 okresy).

Daje to właścicielom możliwość szybszej reakcji na toksycznego lokatora. Podpisując umowę najmu przez Rendin, możesz wysłać zalegającemu z czynszem lokatorowi wezwanie do zapłaty już po 3 tygodniach.

Doliczając ustawowy miesiąc na uregulowanie długu, daje to możliwość wypowiedzenia umowy niepłacącemu najemcy już po nieco ponad 7 tygodniach! W przypadku miesięcznych okresów rozliczania czynszu musisz czekać na to aż 4 miesiące, co powoduje znaczące straty.

Podsumowanie

Pierwsze trzy wymienione złote zasady dotyczą przede wszystkim dopilnowania formalności, ostatnie dwie natomiast: szybka reakcja i zgłębianie wiedzy, szczególnie czerpiąc z doświadczeń innych, dotyczą bardziej modelu zachowania wynajmującego.

Wynajmowanie lokali to biznes jak każdy inny: właścicielowi zawsze może powinąć się noga i mogą pojawić się przejściowe problemy z płynnością finansową. Pamiętaj, iż choćby dając lokatorowi na uregulowanie zapłaty za czynsz, powinieneś trzymać rękę na pulsie i pilnować spraw formalnych.

Dlatego uczulamy naszych klientów, aby reagowali od razu, gdy lokator spóźnia się z pierwszą płatnością. Nie chodzi o interwencję i przysłowiowe wystawianie walizek za drzwi, ale o telefon do najemcy, czy przypomnienie mailowe, dzięki czemu po kontakcie pozostaje ślad.

Niemniej ważne jest też poinformowanie obsługi klienta o tym, iż pojawiają się drobne kłopoty. Mając informację od właściciela, o jakimkolwiek problemie z lokatorem, od razu włączamy się w sprawę.

Sprawdzamy, co się dzieje, a mając za sobą spore doświadczenie, już po pierwszej rozmowie wiemy, z jakim problemem przyjdzie nam się zmierzyć. Nie odwlekaj więc reakcji na braki płynności w realizacji umowy. Im szybciej zareagujesz, tym większe prawdopodobieństwo, iż unikniesz poważnych kłopotów.

Z wynajmowaniem mieszkań jest jak ze zdrowiem - lepiej zapobiegać niż leczyć. Stosuj zasady opracowane przez Rendin i Mieszkanicznika, a rozwiążesz wiele problemów jeszcze zanim się pojawią. Podpisz umowę najmu na Rendin, a zyskasz gwarancję rekompensaty strat i spokojny sen przez cały okres wynajmu.

Artykuł Rendin sp. z o.o. - Partnera Stowarzyszenia Mieszkanicznik