Czym jest najem okazjonalny? Jakie korzyści niesie?

Osoby szukające w ostatnim czasie mieszkania do wynajęcia na pewno spotkały się z terminem najmu okazjonalnego. To specyficzny rodzaj odpłatnego użyczenia komuś nieruchomości, który znacząco różni się od wynajmu standardowego. W dużym uproszczeniu – najem okazjonalny lepiej zabezpiecza interes właścicieli mieszkań i daje im pod wieloma względami większe bezpieczeństwo. Co to jednak oznacza dla najemców? O jakich formalnościach powinni pamiętać? Jakie konsekwencje rodzi podpisanie umowy najmu okazjonalnego? Na te i na inne pytania postaramy się odpowiedzieć poniżej.

Wynajęcie obcej osobie swojego mieszkania wiąże się z niemałym ryzykiem. Bardzo prawdopodobne bowiem jest trafienie na najemcę nierzetelnego, który nie uiszcza we właściwym terminie opłat, jest z różnych powodów problematyczny i na dodatek niszczy nieswoje mienie. Przy standardowym wynajmie w takich sytuacjach kłopotliwe bywa pozbycie się niechcianego lokatora i tak naprawdę odzyskanie swojego mieszkania. Najem okazjonalny ma przed taką sytuacją uchronić właściciela nieruchomości i lepiej zabezpieczyć jego interes wynikający z odpłatnego użyczenia mieszkania lub domu danej osobie.

Co to jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny reguluje Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W odróżnieniu od standardowego wynajmu, w tym przypadku przyszły najemca musi wraz z umową najmu dołączyć oświadczenie w formie aktu notarialnego w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji oraz zobowiązuje się do opróżnienia i opuszczenia lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Oprócz tego najemca musi podpisać oświadczenie, w którym wskaże, do jakiego lokalu będzie mógł się przeprowadzić po opuszczeniu wynajmowanego mieszkania. Z kolei właściciel tego lokalu musi podpisać oświadczenie, w którym wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy w lokalu wskazanym w oświadczeniu w przypadku wykonania eksmisji lub egzekucji. Umowę najmu okazjonalnego zawiera się na czas określony, ale nie na dłużej niż 10 lat.

Co to daje w praktyce? Przede wszystkim większe poczucie bezpieczeństwa właścicielowi mieszkania. W przypadku konieczności rozwiązania umowy ma on niemalże pewność, iż odzyska swoją nieruchomość i nie będzie musiał walczyć o wyeksmitowanie z niej niechcianego lokatora.

Najem okazjonalny daje też pewne ograniczenia właścicielom mieszkań. Z tej formy płatnego użyczenia mieszkania bądź domu mogą skorzystać jedynie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności związanej z wynajmowaniem nieruchomości.

Co musi zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Sama umowa najmu okazjonalnego nie różni się niczym od klasycznej umowy najmu. Standardowo zawierać powinna takie elementy, jak oznaczenie stron podpisujących tego rodzaju kontrakt, wskazanie okresu trwania najmu, określenie wysokości czynszu oraz terminu i sposobu jego płatności, określenie możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy, zdefiniowanie kar umownych za niewykonywanie lub nienależyte wykonywanie obowiązków umownych itd.

Jak już jednak wspomniano – sama umowa nie wystarczy, by sformalizować najem okazjonalny. Niezbędne do tego są wymienione we wcześniejszym akapicie oświadczenia. Co istotne – dokument od najemcy musi być poświadczony notarialnie. Umowa powinna być oczywiście sporządzona w formie pisemnej (nie ma obowiązku zawierać jej u notariusza).

Z racji na fakt, iż najem okazjonalny ma za zadanie chronić przede wszystkim interesy właściciela nieruchomości, to on decyduje się na pokrycie kosztów notarialnych. Nie jest to jednak żaden wymóg narzucony przez prawo i równie dobrze wszelkie opłaty może pokryć przyszły najemca.

Najem okazjonalny a najem standardowy – różnice

Główna różnica między tymi formami wynajmu zachodzi przede wszystkim przy podpisywaniu umów. Najem okazjonalny wymusza złożenie notarialnie poświadczonej deklaracji od najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i opuszczeniu lokalu po zakończeniu umowy. Do tego nie wolno zapomnieć o wskazaniu adresu, pod jakim najemca może zamieszkać po wyprowadzce z wynajmowanego lokum, a także przedstawieniu zgody od właściciela tejże nieruchomości.

Sprawdź: Zniesienie współwłasności nieruchomości – na czym polega?

Najem okazjonalny – wypowiedzenie umowy i egzekucja

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego jest możliwe, jeżeli taka opcja została wyszczególniona w umowie, jaką zawarły strony. Oprócz tego, wynajmujący może wypowiedzieć najemcy umowę w przypadku spełnienia warunków z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, tj. gdy najemca:

• pomimo pisemnego upomnienia przez cały czas używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
• zalega z zapłatą za czynsz przez trzy pełne okresy płatności, a wynajmujący udzielił mu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę należności;
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Jednocześnie najemca ma prawo wypowiedzieć wcześniej umowę, jeśli:

• lokal posiada wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego zgodnie z zapisami w zawartym kontrakcie lub zagrażają życiu lub zdrowiu najemcy lub jego domowników,
• wynajmujący uniemożliwia mu korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

W każdym innym przypadku przedwczesne wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przez którąkolwiek ze stron wiąże się z konsekwencjami określonymi w podpisanym dokumencie (zwykle zapłata odszkodowania). Możliwe jest także polubowne zakończenie najmu poprzez rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.

Jeśli zaistniała okoliczność, która uprawnia właściciela mieszkania do przedwczesnego wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, powinien on w pierwszej kolejności zgłosić się do najemcy z pisemnym żądaniem opatrzonym podpisem notariusza, w którym wskazany został termin, w jakim dana osoba ma opuścić lokal.

W przypadku, gdy działanie to nie przyniesie spodziewanego efektu, właściciel lokalu może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Gdy go otrzyma, dostaje możliwość złożenia wniosku egzekucyjnego z tytułem wykonawczym do komornika, co rozpoczyna postępowanie egzekucyjne. Co istotne – w przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązują ograniczenia eksmisyjne. Oznacza to, iż najemca, który dobrowolnie poddał się egzekucji, dołączając do umowy odpowiednie oświadczenie notarialne, może być zmuszony do opuszczenia lokum choćby zimą. Dotyczy to także osób małoletnich oraz kobiet w ciąży.

Sprawdź: Eksmisja – czym jest?

Najem okazjonalny – co jeszcze warto wiedzieć?

Właściciel lokalu, który zdecydował się go odpłatnie użyczyć na zasadzie najmy okazjonalnego, powinien o tym fakcie powiadomić adekwatny urząd skarbowy. Bez tego nie będzie miał bowiem możliwości dochodzić swoich praw w momencie, gdy zaistnieje potrzeba odzyskania swojej nieruchomości i zmuszenia niechcianego lokatora do opuszczenia mieszkania/domu. Dodatkowo naraża to właściciela na odpowiedzialność finansową względem urzędu.

Obowiązujące przepisy mówią jasno, iż po zawarciu umowy najmu okazjonalnego mówią jasno – właściciel musi o tym fakcie zawiadomić urząd skarbowy (właściwy ze względu na miejsce zamieszkania właściciela) w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. Właściciel wynajmowanego lokalu oprócz zgłoszenia musi także dokonać wyboru formy opodatkowania dochodów uzyskiwanych z najmu do 20-ego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskany zostanie pierwszy przychód z tego tytułu.

W przypadku problemów związanych np. z przedwczesnym wypowiedzeniem umowy najmu okazjonalnego, konieczne może być skonsultowanie sprawy z doświadczonym na gruncie prawa nieruchomości prawnikiem. Nasza kancelaria oferują kompleksową obsługę na tym gruncie. Zapraszamy do kontaktu – Kancelaria prawna Sobota Jachira – Radca prawny Wrocław.