Ile się czeka na wpis do księgi wieczystej?

Zdjęcie: Ile się czeka na wpis do księgi wieczystej?

Osoba zainteresowana, z chwilą złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej, oczekuje ujawnienia tego wpisu w księdze wieczystej w terminie bez zbędnej zwłoki. Tymczasem, okres oczekiwania na wpis w księdze wieczystej zależy od tego, jak mocno obłożone pracą są Wydziały Ksiąg Wieczystych Sądów Rejonowych, którym powierzono prowadzenie ksiąg wieczystych.

Księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości polegającego na zgodności stanu prawnego ujawnionego w treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej określają dokonane w niej wpisy dokumentujące powstanie, przeniesienie, zmianę lub ustanie prawa rzeczowego, jak również wpisy polegające na usunięciu niezgodności ujawnionego w księdze wieczystej stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym.

Wpisy praw ujawnionych w treści księgi wieczystej są nie tylko zwykłym zapisem, ale stanowią orzeczenie merytoryczne sądu będące wynikiem postępowania wieczystoksięgowego sądu rozstrzygające o istocie sprawy.

Każdy właściciel nieruchomości ma ustawowy obowiązek niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.

Podstawę wpisu do księgi wieczystej stanowi wniosek KW-WPIS złożony przez osobę uprawnioną (zob. Wpis w księdze wieczystej – kto i jak może złożyć wniosek?).

Osoba zainteresowana, z chwilą złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej, oczekuje ujawnienia tego wniosku w księdze wieczystej w terminie bez zbędnej zwłoki, tj. co najmniej w terminie dwóch tygodni od dnia przedłożenia wniosku w sekretariacie sądu wydziału wieczystoksięgowego. Tymczasem, okres oczekiwania na wpis w księdze wieczystej zależy od tego, jak mocno obłożone pracą są wydziały Ksiąg Wieczystych Sądów Rejonowych, którym powierzono prowadzenie ksiąg wieczystych. W zależności od regionu kraju (np. miasta) może to być okres od kilku tygodni do choćby kilku miesięcy.

Każde opóźnienie wpisu do księgi wieczystej wymienionych poniżej czynności prawnych:

• nabycie nieruchomości,
• podział nieruchomości,
• przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności,
• nabycie spadku,
• zamknięcie księgi wieczystej,
• ustanowienie hipoteki,
• ustanowienie służebności przesyłu czy służebności drogi koniecznej,

może prowadzić do powstania rozbieżności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w treści księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawny nieruchomości.

Czas oczekiwania na wpis wniosku do księgi wieczystej ma istotne znaczenie w przypadku ustanowienia hipoteki, której ustanowienie jest jednym z warunków realizacji umowy kredytowej.

Jeżeli wpis hipoteki do księgi wieczystej nie zostanie dokonany w wyznaczonym terminie, bank, który udzielił kredytu np. na zakup nieruchomości, musi zabezpieczyć swoją wierzytelność poprzez nałożenie na kredytobiorcę dodatkowych kosztów w postaci tzw. ubezpieczenia pomostowego. Ubezpieczenie pomostowe trwa od chwili udzielenia kredytu do momentu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości. Bywa, iż ubezpieczenie pomostowe może wynosić od kilku do kilku tysięcy złotych. Nie dziwi więc fakt, iż kredytobiorcom zależy na jak najszybszym ujawnieniu hipoteki w treści księgi wieczystej.

Czy istnieją regulacje prawne, które nakazują dokonanie wpisu w księdze wieczystej w określonym czasie?

W obowiązujących przepisach prawa w zakresie ustroju ksiąg wieczystych oraz postępowania wieczystoksięgowego nie znajdujemy określenia czasu, w jakim ma być dokonany wpis w księdze wieczystej.

W ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.), ustawodawca zadbał przede wszystkim o przepisy zmierzające do zachowania zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

W Art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ustawodawca obciążył właściciela nieruchomości obowiązkiem złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej wskutek wprowadzenia istotnej sankcji polegającej na obowiązku naprawienia szkody. W przypadku, gdy na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej osoba trzecia doznała szkody, właściciel nieruchomości, który nie dopełnił ciążącego na nim obowiązku ponosi odpowiedzialność za tę szkodę. Odpowiedzialność ta traktowana jest jako odpowiedzialność deliktowa oparta za zasadzie winy. Osoba poszkodowana powinna udowodnić wszystkie przesłanki odpowiedzialności.

Obowiązek złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej nie dotyczy jedynie właściciela, który dokonuje zbycia bądź nabycia nieruchomości przez czynność prawną, tj. w drodze aktu notarialnego. W takim przypadku notariusz sporządzając akt notarialny – kupna sprzedaży nieruchomości ma obowiązek ujęcia w tym akcie wniosku o wpis prawa własności do księgi wieczystej.

Jeżeli nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej, wówczas notariusz sporządzając akt notarialny ma obowiązek złożenia w tym akcie wniosku o założenie księgi wieczystej dla tej nieruchomości.

Postanowienie ujęte w Art. 35 u.k.w.h. odnosi się zarówno do nieruchomości, które posiadają założoną księgę wieczystą, jak i do nieruchomości, które tej księgi nie posiadają, bowiem zgodnie z Art. 6268 § 10 Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, w sytuacji, gdy nieruchomości nie posiada założonej księgi wieczystej, wniosek o założenie księgi wieczystej następuje z chwilą dokonania pierwszego wpisu. Taka konstrukcja prawa pozwala na szerszą ochronę osób trzecich, wzmocnienie wiarygodności stanu prawnego ksiąg wieczystych oraz usprawnienie postępowania wieczystoksięgowego.

Obowiązek właściciela w sprawie składania wniosków o wpis prawa własności dotyczy nabycia nieruchomości w drodze: dziedziczenia, zasiedzenia, uwłaszczenia, odzyskania wywłaszczonej nieruchomości.

Również w Art. 36 u.k.w.h. ustawodawca zawarł postanowienie, w którym na sądy, organy administracji rządowej i jednostki samorządu terytorialnego oraz notariuszy sporządzających akty poświadczenia dziedziczenia, nałożył obowiązek zawiadamiania sądu adekwatnego do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta. Jednocześnie, w myśl Art. 36, sąd w stosunku do opieszałego właściciela nieruchomości może zastosować środki dyscyplinujące w postaci grzywny w wysokości od 500 zł do 10 000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności. W razie ujawnienia prawa własności nieruchomości grzywny nieuiszczone mogą być umorzone.

Sąd w razie otrzymania zawiadomienia o zmianie właściciela z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, iż stan prawny ujawniony w księże wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Ostrzeżenie o powstałej niezgodności wpisuje się w Dziale III księgi wieczystej „Prawa, roszczenia i ograniczenia”.

W zawiadomieniu sąd informuje zainteresowanego, iż ten w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia powinien złożyć w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o ujawnienie prawa własności.

Zarówno przepis Art. 35 jak i Art. 36 u.k.w.h. mają na celu zapewnienie zgodności stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Jak sprawdzić, jaki jest aktualnie czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej?

Z funkcjonowania pracy sądów rejonowych wynika, iż czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej w poszczególnych sądach rejonowych jest różny i zależy przede wszystkim od ilości złożonych wniosków o wpis oraz od ilości pracowników obsługujących wydziały ksiąg wieczystych. Zazwyczaj, od chwili złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej do jego ujawnienia w księdze wieczystej, mija od dwóch miesięcy do choćby roku.

Aby sprawdzić orientacyjny czas oczekiwania na dokonanie wpisu do księgi wieczystej, najprościej jest zadzwonić do sądu, wydziału wieczystoksięgowego i zapytać o przybliżony czas oczekiwania na wpis wniosku do księgi wieczystej.

Bywa też, iż niektóre sądy wieczystoksięgowe, na swoich stronach internetowych podają przybliżony czas oczekiwania na wpis wniosku do księgi wieczystej. Przed złożeniem wniosku warto „odwiedzić” stronę internetową danego sądu i sprawdzić, czy widnieje tam taka informacja.

Dla przykładu, na stronie internetowej Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie (http://mokotow.sr.gov.pl/hipotekaksiegi-wieczyste,m,m2,248) możemy przeczytać, iż „średni czas rozpoznawania aktualnie wpływających wniosków o wpis hipotek umownych wynosi około 1 miesiąca, licząc od daty wpływu wniosku lub aktu notarialnego do sądu.”

Wnioski o wpis hipotek umownych (jest ich najwięcej) są zatem traktowane priorytetowo. W przypadku pozostałych wniosków o wpis, średni czas ich rozpoznania jest zróżnicowany w zależności od rejonu kraju. W wielu miastach wynosi on około 3-4 miesięcy. Natomiast w Warszawie przez cały czas trzeba się liczyć z dłuższym czasem oczekiwania (nawet około 8-12 miesięcy w zależności od dzielnicy Warszawy).

Skąd wynika tak długi czas oczekiwania na wpis w księdze wieczystej?

W ostatnim czasie powodem dłuższego oczekiwania wnioskodawcy na wpis wniosku do księgi wieczystej był czasowy brak pracowników sądu – sędziów, referendarzy spowodowany ich absencją chorobową. Panująca w naszym kraju pandemia koronawirusa nie ominęła także sądów. Wydłużony okres oczekiwania na wpis wniosku do księgi wieczystej wynikał również z organizacji pracy we wzmożonym reżimie sanitarnym.

Istotny wpływ na wydłużenie czasu oczekiwania na wpis wniosku do księgi wieczystej, zwłaszcza w dużych miastach, miało wdrożenie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Z dniem wejścia w życie ustawy przekształceniowej ilość wniosków o wpis prawa własności do księgi wieczystej drastycznie wzrosła, co skutkowało znacznym wydłużeniem czasu oczekiwania na wpis.

Czy można przyspieszyć dokonanie wpisu w księdze wieczystej?

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece nie przewiduje skrócenia okresu oczekiwania na wpis wniosku do księgi wieczystej.

Długi czas oczekiwania na wpis wniosku do księgi wieczystej niejednokrotnie skutkuje naliczeniem np. przez bank dodatkowych kosztów związanych z tzw. ubezpieczeniem pomostowym kredytu hipotecznego. Co prawda, z dniem 16 sierpnia 2022 r. Prezydent RP podpisał ustawę zmieniającą ustawę o kredycie hipotecznym, to jednak banki wciąż mogą pobierać ubezpieczenie pomostowe, z tym iż po dokonaniu wpisu hipoteki bank musi zwrócić konsumentowi koszt ubezpieczenia pomostowego lub zaliczyć go na poczet spłaty kredytu. Dzięki wprowadzeniu tych zmian w ustawie o kredycie hipotecznym, kredytobiorcy mogą ubiegać się o zwrot ubezpieczenia pomostowego.

Jeszcze do niedawna, kredytobiorcy oczekujący na wpis wniosku do księgi wieczystej o ustanowienie hipoteki na wskazanej nieruchomości, mogli skorzystać z prawa pozwalającego na złożenie wniosku o przyspieszenie rozpoznania wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Na czynności takie pozwalało Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 czerwca 2019 r., Regulamin urzędowania sądów powszechnych. Nie każdy kredytobiorca mógł jednak liczyć na przychylne i poza kolejką rozpatrzenie wniosku.

Obecnie, w myśl przepisów Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 1 września 2022 r. zmieniającego rozporządzenie – Regulamin urzędowania sądów powszechnych, sprawy o wpis do księgi wieczystej lub sprawy o założenie księgi wieczystej, o ile ich rozpoznanie jest niezbędne do rozpoznania wniosku o wpisanie hipoteki umownej do księgi wieczystej, zostały zaliczone do spraw pilnych § 5 pkt.2 „u”, ”f”). Tym samym, sprawy związane z ujawnieniem hipoteki w księdze wieczystej, traktowane jako pilne, powinny być rozpatrywane przez sąd poza kolejnością (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 1 września 2022 r.).

Nadchodzące zmiany – czy notariusze będą dokonywać wpisów w księgach wieczystych?

Do skrócenia czasu oczekiwania na wpis w księdze wieczystej może przyczynić się projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo o notariacie i niektórych innych ustaw. Daje on notariuszom prawo wpisu do ksiąg wieczystych. Wprawdzie Sejm odrzucił rządowy projekt nowelizacji, ale powrócił on jako projekt poselski.

Przeczytaj: Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 czerwca 2019 r. Regulamin Urzędowania Sądów Powszechnych, § 79 Ust. 3.
3. Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 1 września 2022 r. zmieniającego rozporządzenie – Regulamin urzędowania sądów powszechnych.

Zdjęcie: Unsplash.com