Inwestycja w condohotel, inwestycja w aparthotel – aspekty prawne

Inwestycja w condohotel i inwestycja w aparthotel to specyficzny rodzaj przedsięwzięcia biznesowego, które w ostatnich latach zyskuje na popularności w Polsce.

Aparthotele i condohotele często promowane są jako bardzo korzystne inwestycje. Reklamy przyciągają obietnicami „gwarantowanych” zysków na poziomie 7–10% rocznie oraz zapewnieniami, iż zainwestowane środki będą równie bezpieczne jak na lokacie bankowej. Takie kampanie reklamowe przynoszą oczekiwane efekty – według badań przeprowadzonych przez UOKiK i KNF, Polacy coraz częściej decydują się na ulokowanie środków w tego typu przedsięwzięciach, a w wielu przypadkach inwestycje faktycznie przynoszą obiecywane w ofertach zyski. Co więcej, następuje wzrost wartości nieruchomości. Mimo potencjalnych problemów i wyzwań (o których mowa w dalszej części publikacji), inwestycja w condohotel i inwestycja w aparthotel mogą stanowić atrakcyjną formę inwestycji, jeżeli zostanie ona przeprowadzona z należytą starannością i ostrożnością.

Należy jednak mieć na uwadze, iż aparthotele i condohotele stanowią często kombinację funkcji mieszkalnych i usługowych (hotelowych) i wówczas nie są chronione przez przepisy tzw. ustawy deweloperskiej, czyli ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Dotyczy to przede wszystkim obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego, co niesie ze sobą dla inwestorów pewne ryzyka prawne i biznesowe.

W niniejszym artykule staramy się przedstawić najważniejsze aspekty prawne i ryzyka związane z inwestowaniem w aparthotele i condohotele w Polsce.

Inwestycja w aparthotel i inwestycja w condohotel – podobieństwa i różnice

Aparthotele i condohotele to dwa popularne typy obiektów noclegowych, które łączą cechy hotelu i mieszkania. Chociaż ich charakterystyka wydaje się podobna, istnieją nieznaczne różnice między nimi.

Aparthotel to hotel oferujący zakwaterowanie w apartamentach, które są w pełni wyposażone, w tym w kuchnię lub aneks kuchenny. Aparthotele są zarządzane centralnie, podobnie jak tradycyjne hotele, i oferują różnorodne usługi hotelowe, takie jak recepcja, sprzątanie, restauracje, siłownie, itp. Natomiast condohotel to obiekt, w którym poszczególne jednostki mieszkalne są sprzedawane indywidualnym inwestorom, ale zarządzane są przez profesjonalnego operatora hotelowego. Inwestorzy kupują konkretne apartamenty i mogą z nich korzystać osobiście lub oddać je w zarządzanie operatorowi hotelu w celu wynajmu.

Wybór nazwy – condohotel czy aparthotel – zależy wyłącznie od decyzji dewelopera, jego strategii biznesowej, a często kwestii marketingowych. w tej chwili w prawie brak jest przepisów, które przedstawiałaby definicję tego typu inwestycji, choć można domniemywać, iż z uwagi na rozwój tego segmentu rynku, w najbliższej przyszłości, definicje te zostaną uregulowane prawnie.

Natomiast dla inwestora kluczowa będzie umowa inwestycyjna, która stanowi podstawę inwestycji w condohotel lub inwestycji w aparthotel. To właśnie w tej umowie określone zostaną szczegóły dotyczące warunków inwestycji, zasad podziału zysków, praw i obowiązków stron, a także potencjalne ryzyka.

Umowa inwestycyjna w aparthotel / umowa inwestycyjna w condohotel

Model inwestycji w apartohotel bądź condohotel zwykle wygląda następująco: spółka – czy to deweloper, czy przedsiębiorstwo z branży hotelarskiej – buduje obiekt, a następnie sprzedaje w nim pokoje lub apartamenty (samodzielne lokale z aneksami kuchennymi) indywidualnym inwestorom. Dla lokali tych zakładane są księgi wieczyste. Nabywca jednocześnie zawiera umowę dotyczącą zarządzania nabytym lokalem, przekazując odpowiedzialność za jego administrowanie oraz poszukiwanie turystów podmiotowi, który zrealizował projekt lub innemu wyspecjalizowanemu podmiotowi zajmującemu się wynajmem krótkoterminowym. W zamian za udostępnienie swojego lokalu, właściciel czerpie dochody z wynajmu.

Podstawą stosunku prawnego pomiędzy inwestorem a deweloperem lub operatorem jest co do zasady dokument zatytułowany „umowa inwestycyjna”. Dokument ten reguluje wzajemne prawa i obowiązki stron stosunku prawnego. Na co zatem w praktyce inwestor powinien zwrócić uwagę, zawierając tego typu umowę?

Przedmiot umowy w condohotel / aparthotel – lokal czy udziały w spółce?

Co do zasady na rynku oferowane są dwa rozwiązania prawne: nabycie lokalu, bądź nabycie udziałów w spółce celowej prowadzącej i realizującej inwestycję. Wydaje się jednak, iż dla inwestora korzystniejszym i bezpieczniejszym rozwiązaniem będzie nabycie lokalu z wyodrębnioną i założoną księgą wieczystą, co zapewni posiadanie pełnego prawa własności do lokalu. Natomiast nabycie udziałów może w wielu przypadkach prowadzić do poważnych komplikacji związanych ze sprzedażą takich udziałów w przyszłości innemu inwestorowi oraz ograniczonej (często pozornej) możliwości wpływania na działalność zarządu spółki, będąc jedynie jednym z wielu drobnych udziałowców, czy akcjonariuszy.

Podział zysków generowanych przez aparthotel / condohotel

Zasadniczym celem inwestycji w condohotel / aparthotel jest generowanie z nieruchomości zysku dla inwestora, wypłacanego na podstawie ustalonego modelu zwrotu z inwestycji. Najczęściej w Polsce spotykane są modele zapewniające stałą stopę zwrotu, zwykle wahającą się w przedziale od 7 do 10% rocznie. Dla inwestora istotne jednak, aby precyzyjnie ustalić od czego (tj. od jakiej dokładnie kwoty) wypłacany będzie zysk, przykładowo:

• od całkowitej ceny, za którą nabyty został wykończony lokal wraz z wyposażeniem oraz przyległościami, bądź
• od ceny określonej w umowie deweloperskiej, bez uwzględnienia kosztów wykończenia i wyposażenia, co oczywiście będzie mniej opłacalne dla nabywcy lokalu i przyniesie mniejsze zyski.

Istnieją także modele biznesowe, zgodnie z którymi dochody z najmu dzielone są pomiędzy właściciela a operatora lokalu, na przykład w proporcjach 70% dla właściciela i 30% dla operatora, lub w formule 50/50.

W umowie dotyczącej inwestycji w aparthotele lub condohotele istotne jest także, aby określić częstotliwość wypłaty zysków z inwestycji. zwykle umowy przewidują jedną z poniższych opcji: miesięczna wypłata, kwartalna wypłata, roczna wypłata, natomiast w niektórych umowach może być także przewidziana możliwość wypłaty dochodów na żądanie inwestora, w ramach ustalonych warunków i procedur.

Pobyty właścicielskie w aparthotelu / condohotelu

Oprócz generowania dochodów z wynajmu, aparthotele i condohotele oferują właścicielom możliwość korzystania z nieruchomości w określonych terminach, co bez wątpienia stanowi dodatkową wartość tego typu inwestycji. Pobyty takie polegają na możliwości skorzystania z apartamentu przez inwestora na swój użytek, bądź wskazane przez niego osoby, przez określoną w umowie liczbę dni w roku. zwykle jest to 7-14 dni w ciągu roku, jednakże niektóre okresy czy sezony mogą być także umownie wyłączone (dotyczy to w szczególności przerw świątecznych oraz okresów wakacyjnych, gdy generowane są największe zyski z inwestycji).

W umowie inwestycyjnej istotne jest, aby jasno i precyzyjnie określić zasady dotyczące pobytów właścicielskich, co powinno przede wszystkim obejmować:

• ile dni w roku właściciel ma prawo do korzystania z lokalu, oraz w jaki sposób są przydzielane te dni (np. stałe okresy, rotacja, możliwość rezerwacji),
• procedurę rezerwacji, tj. kwestię tego, jak właściciel powinien zgłaszać chęć skorzystania z pobytu, w tym czas wyprzedzenia rezerwacji oraz zasady priorytetowego przydzielania terminów,
• zasady dotyczące korzystania z lokalu podczas pobytów właścicielskich, takie jak standardy utrzymania, koszty dodatkowe (np. opłaty za sprzątanie), oraz zasady dotyczące wynajmu na krótkoterminowym rynku w czasie, gdy lokal nie jest używany przez właściciela,
• ustalenie możliwości transferu prawa do pobytu właścicielskiego na osoby trzecie, takie jak rodzina czy przyjaciele, oraz ewentualne warunki i ograniczenia z tym związane,
• określenie , w jaki sposób pobyty właścicielskie wpływają na ogólny dochód z najmu, a także czy koszty utrzymania lokalu podczas tych pobytów są pokrywane przez właściciela czy wliczane w ogólne rozliczenia.

Prawa i obowiązki stron umowy inwestycyjnej aparthotel / condohotel

Umowa inwestycyjna dotycząca aparthotelu lub umowa inwestycyjna na condohotel powinna precyzyjnie regulować prawa i obowiązki obu stron umowy, tj. inwestora oraz dewelopera lub podmiotu zarządzającego nieruchomością. Taki dokument jest najważniejszy dla zapewnienia jasności i ochrony interesów każdej ze stron. Poniżej przedstawiamy szczegółowy opis kluczowych elementów, które powinny zostać określone w tego typu umowie.

• Płatności i opłaty

Jednym z fundamentalnych elementów każdej umowy inwestycyjnej na aparthotel są kwestie finansowe. Ważne jest, aby precyzyjnie określić harmonogram płatności, zasady dotyczące ewentualnych kar za opóźnienia oraz wszelkie dodatkowe opłaty. Mogą to być na przykład opłaty za utrzymanie wspólnych części budynku, które obejmują koszty związane z konserwacją, ochroną, sprzątaniem i zarządzaniem. Istotne jest także ustalenie, jakie wydatki będą ponosić właściciele poszczególnych lokali, a które pozostaną w gestii zarządcy obiektu. Precyzyjne zdefiniowanie tych kwestii pozwala uniknąć nieporozumień i zapewnia jasność co do przyszłych zobowiązań finansowych.

• Utrzymanie i remonty

Umowa inwestycyjna na aparthotel / condohotel powinna również dokładnie regulować kwestie związane z utrzymaniem nieruchomości i niezbędnymi remontami. W zależności od warunków umowy, inwestor może być zobowiązany do przeprowadzania lub finansowania remontów oraz prac konserwacyjnych w swoim lokalu. Dotyczy to zwłaszcza obszarów nieobjętych przez operatora. Przykładowo, inwestor może być odpowiedzialny za naprawy wewnątrz swojego lokalu, podczas gdy operator zajmuje się konserwacją części wspólnych. Oczywiście w praktyce istnieją inne możliwości uregulowania tej kwestii, istotne jednak aby były one precyzyjnie określone, a ich interpretacja nie była utrudniona.

• Ubezpieczenie

Kolejnym istotnym elementem umowy inwestycyjna na aparthotel / condohotel jest ubezpieczenie nieruchomości. Umowa powinna zobowiązywać inwestora do utrzymywania odpowiedniego ubezpieczenia, które pokrywa ryzyka związane z użytkowaniem nieruchomości. Obejmuje to ubezpieczenie od szkód mających miejsce podczas pobytów właścicielskich, jak również innych sytuacji, które mogą wpłynąć na wartość i funkcjonalność lokalu.

• Zgłaszanie problemów

Ważnym obowiązkiem inwestora jest informowanie operatora o wszelkich problemach z nieruchomością, które mogą wpływać na jej funkcjonowanie lub wpływać na przychody z najmu. Takie problemy mogą obejmować usterki techniczne, problemy z instalacjami, a także kwestie związane z bezpieczeństwem i komfortem gości. Umowa na condohotel / aparthotel powinna także precyzyjnie określać reakcję operatora na kwestie techniczne, takie jak awarie, uszkodzenia spowodowane przez gości oraz procedury ich naprawy.

• Regularne utrzymanie, konserwacja i zarządzanie

Podmiot zarządzający nieruchomością powinien zapewniać regularne utrzymanie, konserwację oraz kompleksowe zarządzanie nieruchomością. Obejmuje to codzienne sprzątanie, zapewnienie dostępu do niezbędnych usług, takich jak internet czy telewizja, a także zarządzanie rezerwacjami i obsługą gości. Umowa powinna precyzować zakres tych usług oraz standardy, jakich należy się trzymać. Prawidłowo sformułowane postanowienia umowy inwestycyjnej w condohotel / aparthotel dotyczące obowiązków operatora w zakresie szybkiej i skutecznej naprawy usterek są najważniejsze dla zapewnienia nieprzerwanego funkcjonowania obiektu oraz ochrony interesów inwestora.

• Raportowanie i rozliczenia

Umowa inwestycyjna na condohotel / aparthotel powinna przejrzyście przedstawiać kwestie raportowania i rozliczania zysków. Operator powinien regularnie przekazywać inwestorowi raporty dotyczące wyników finansowych oraz stanu nieruchomości. Raporty te powinny zawierać szczegółowe informacje o dochodach z najmu, kosztach utrzymania oraz ewentualnych inwestycjach w nieruchomość. Transparentne rozliczanie dochodów z najmu oraz innych kosztów jest niezbędne z punktu widzenia bezpieczeństwa prawnego i finansowego.

• Marketing

Kluczowym elementem zarządzania aparthotelem lub condohotelem jest skuteczny marketing mający na celu zmaksymalizowanie okresu wynajmu lokalu a w konsekwencji dochodów inwestora. Operator powinien być odpowiedzialny za promowanie lokalu, pozyskiwanie najemców oraz zarządzanie procesem wynajmu krótkoterminowego. Umowa inwestycyjna na condohotel powinna określać strategie marketingowe oraz zasady wynajmu, w tym politykę cenową i procedury związane z rezerwacjami. Postanowienia dotyczące marketingu mogą precyzyjnie określać:

• zakres działań marketingowych (strategia marketingowa, plany promocyjne),
• budżet marketingowy oraz wskazanie, jakie środki finansowe na marketing będą alokowane na poszczególne działania i kanały,
• kto finansuje działania marketingowe (operator, inwestor, czy wspólnie) oraz w jakiej proporcji,
• szczegóły dotyczące kampanii marketingowych (rodzaje kampanii marketingowych, które będą realizowane, np. kampanie online (SEO, PPC, social media), offline (reklamy w prasie, billboardy), e-mail marketing, programy lojalnościowe, kooperacja z agencjami turystycznymi),
• branding i wizerunek,
• monitorowanie i raportowanie wyników podejmowanych działań marketingowych.

Kary umowne

Umowa inwestycyjna condohotel / aparthotel powinna zawierać postanowienia dotyczące kar umownych za niewywiązanie się z określonych zobowiązań, takich jak opóźnienia w płatnościach czy niewykonanie przewidzianych zobowiązań (opisanych powyżej). Dokładne opisanie obowiązków oraz zasad dotyczących kar w umowie przyczynia się do zapewnienia przejrzystości i ochrony interesów obu stron oraz skutecznego egzekwowania postanowień umowy. Strona, która naruszy postanowienia umowy, może być zobowiązana do zapłaty odszkodowania za straty poniesione przez drugą stronę wskutek niewywiązania się z umowy.

Dodatkowo, umowa inwestycyjna na nabycie aparthotelu / condohotelu może przewidywać obowiązek wniesienia zabezpieczenia finansowego lub gwarancji, które mogą zostać wykorzystane w przypadku niewywiązania się z umowy przez dewelopera, bądź operatora. najważniejsze będzie wskazanie jakie są konsekwencje finansowe i prawne wypowiedzenia umowy, oraz jakie są możliwości sprzedaży jednostki hotelowej innemu inwestorowi.

Okres obowiązywania umowy

Umowy najmu apartamentu w systemie condo- i aparthoteli są co do zasady umowami długoterminowymi, zawieranymi na okres od 10 do 30 lat, z możliwością przedłużenia na kolejne lata. Porównując umowę najmu w systemie condo ze standardowym najmem nieruchomości, zawieranym zwykle na okres 1-3 lat oraz związanym z koniecznością pozyskania najemców, dbania o nieruchomość oraz możliwością powstania okresowego pustostanu lokalu, najem długoterminowy wydaje się być bardziej opłacalny z punktu widzenia inwestora.

Tak długi okres obowiązywania umowy inwestycyjnej zapewnia bowiem inwestorowi bezpieczeństwo inwestycyjne i stałe zyski w całym okresie jej trwania, bez konieczności szczególnego angażowania się w zarząd nieruchomością. W trakcie trwania umowy apartament w systemie condo może być także swobodnie sprzedany po cenie rynkowej, czy czym jasnym jest, iż z każdym rokiem wzrasta wartość takiej nieruchomości, przez co dochodzi do podwójnego zysku: w formie regularnie wypłacanego zysku oraz zysku z uwagi na wzrost wartości nieruchomości po upływie okresu na jaki zawarto umowę.

Z punktu widzenia inwestora, umowa inwestycyjna dotycząca condohotelu / aparthotelu powinna jednak precyzyjnie określąc między innymi:

• okres wypowiedzenia, który musi zostać zachowany przez każdą ze stron, np. 30 dni, 60 dni, 90 dni.,
• formę wypowiedzenia, np. pisemne wypowiedzenie, wysłane listem poleconym lub e-mailem,
• przyczyn wypowiedzenia, dla których umowa może być wypowiedziana bez zachowania okresu wypowiedzenia (np. niewywiązywanie się ze zobowiązań przez operatora, poważne naruszenie umowy),
• konsekwencje wypowiedzenia umowy w zakresie opłat i kar i innych konsekwencji finansowych dla każdej ze stron,
• rozliczenie kosztów, np. kosztów sprzątania, naprawy, itp.,
• zasady zwrotu nieruchomości.

Inwestycja w condohotel, inwestycja w aparthotel – najczęstsze problemy

Z naszego doświadczenia wynika, iż spory prawne dotyczące inwestycji w condohotele i aparthotele co do zasady wynikają z następujących przyczyn:

• niewywiązywanie się przez deweloperów / inwestorów z warunków umowy, przykładowo poprzez niewypłacanie zysków inwestorom, niewłaściwe zarządzanie nieruchomością, nieprzestrzeganie standardów jakości usług,
• kwestie związane z prawem własności do nieruchomości, obciążeniami hipotecznymi nieruchomości,
• problemy związane z finansami, przykładowo rozbieżności w raportach finansowych, brak transparentności w podziale zysków, nieuczciwe praktyki finansowe,
• spory związane z możliwią rozwiązania umowy / wypowiedzeniem czy odstąpieniem od umowy inwestycyjnej przez inwestora lub operatora, roszczenia odszkodowawcze.

Dobrze sporządzona umowa na condohotel może jednak znacząco zredukować ryzyko tych konfliktów, precyzyjnie określając prawa i obowiązki każdej ze stron. Jasne i szczegółowe postanowienia umowne pozwolą na skuteczne zarządzanie oczekiwaniami oraz zminimalizują potencjalne nieporozumienia, które mogłyby prowadzić do sporów.

• Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Pozwany dopuścił się nieuczciwej praktyki rynkowej polegającej na przekazywaniu potencjalnym inwestorom w trakcie prezentowania cech produktu inwestycyjnego informacji dotyczących możliwości nabycia apartamentu w obiekcie hotelarskim (…) we W. w sposób wprowadzający konsumentów w błąd w zakresie ryzyka związanego z inwestowaniem środków pieniężnych w ramach przedmiotowego produktu i wyeksponowaniu jedynie korzyści związanych z tą inwestycją. W konsekwencji, zaistniały podstawy odpowiedzialności odszkodowawczej skarżącego względem powoda (…).” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 czerwca 2022 r., sygn. akt VII AGa 526/22).

Inwestycja w condohotel, inwestycja w aparthotel – tak możemy Ci pomóc:

Z uwagi na skomplikowany charakter spraw związanych z condohotelami i aparthotelami, przed zainwestowaniem środków, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach i prawie umów. Jako kancelaria wyspecjalizowana w prawie nieruchomości:

• zweryfikujemy projekt umowy inwestycyjnej na condohotel / aparthotel – zwrócimy uwagę na najważniejsze postanowienia umowy, zabezpieczenia prawne oraz ewentualne pułapki i wątpliwości prawne (między innymi w zakresie płatności, harmonogramu, utrzymania nieruchomości, remontów, ubezpieczenia, zabezpieczeń prawnych, wskażemy na niejasne / ogólnikowe postanowienia, które mogą być różnie interpretowane przez strony, ryzyka finansowe,
• zidentyfikujemy ryzykowne klauzule umowne i doradzimy, jak najlepiej chronić swoje interesy na każdym etapie inwestycji,
• zweryfikujemy prospekt informacyjny condohotelu / aparthotelu, tak abyś mógł zrozumieć szczegóły inwestycji, harmonogram realizacji, a także potencjalne ryzyka prawne,
• zweryfikujemy sposób finansowania inwestycji (środki dewelopera, środki z kredytu bankowego lub z emisji obligacji korporacyjnych, wpłaty inwestorów),
• sprawdzimy spółka jest nowa (co niesie większe ryzyko inwestycyjne), czy ma już za sobą realizowane projekty,
• dokonamy analizy sprawozdań finansowych, aby określić kondycję finansową spółki,
• sprawdzimy wspólników spółki pod kątem przeszłych działalności inwestycyjnych,

Możemy także Ci pomóc, o ile jesteś już na etapie sporu z deweloperem poprzez:

• formalne wezwanie operatora lub dewelopera do zapłaty zaległych należności, realizacji określonych obowiązków czy też przestrzegania warunków umowy inwestycyjnej dotyczącej aparthotelu / condohotelu,
• prowadzenie negocjacji z operatorem w Twoim imieniu, dążąc do uzyskania jak najlepszych warunków umowy, rozwiązania sporów czy renegocjacji warunków płatności,
• reprezentowanie Cię na drodze postępowania cywilnego – w przypadku, gdy negocjacje nie przyniosą oczekiwanych rezultatów, możemy sporządzić pozew przeciwko operatorowi lub deweloperowi, a następnie wnieść sprawę do sądu i reprezentować Cię w toku rozpraw,
• egzekwowanie wyroku sądowego wydanego przeciwko deweloperowi / operatorowi.

Zapraszamy do kontaktu.