Jak zasiedzieć własność mieszkania?

Nabycie własności mieszkania nie musi wiązać się wyłącznie z jego zakupem od dewelopera, czy na rynku wtórnym, które stanowią tzw. pochodny sposób nabycia prawa własności. Możliwe jest również nabycie własności lokalu mieszkalnego w sposób pierwotny, poprzez instytucję zasiedzenia, przy czym istotne jest to, aby mieszkanie to było uprzednio wyodrębnione, tj. posiadało założoną księgę wieczystą (zob. Postanowienie SN z dnia 6 maja 1980 r., III CRN 45/80, OSNC 1980, nr 12, poz. 240).W niniejszym artykule wyjaśniamy jakimi zasadami rządzi się zasiedzenie prawa własności, jakie warunki muszą zostać spełnione, aby zasiedzieć własność lokalu mieszkalnego, a także ile czasu musi upłynąć, aby do takiego zasiedzenia doszło.

Co to jest zasiedzenie? Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie jest jednym z przykładów zastosowania przez ustawodawcę tzw. instytucji dawności, a zatem powiązania upływu czasu z pewnymi negatywnymi następstwami w sferze praw i obowiązków podmiotów prawa cywilnego. W przypadku zasiedzenia owym negatywnym następstwem jest definitywna utrata własności przez jedną osobę skorelowana
z jej nabyciem przez inny podmiot prawa cywilnego.

Co interesujące – nowy właściciel nie staje się właścicielem po wydaniu przez sąd wyroku, on jest nim z mocy samego prawa, dlatego mówimy o stwierdzeniu zasiedzenia przez sąd. Byśmy jednak mogli mówić o zasiedzeniu – najpierw musimy zweryfikować spełnienie ustawowych przesłanek.

Przedmiotem zasiedzenia mogą być zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchome. W zależności od przedmiotu zasiedzenia, przepisy prawa polskiego formułują odmienne reguły zarówno co do samej możliwości nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia, jak i szczegółowych przesłanek, od realizacji których uzależniono owo nabycie – przy czym
w niniejszym artykule ze względów praktycznych skupiamy się wyłącznie na zasiedzeniu mieszkania.

Instytucję zasiedzenia nieruchomości określają przepisy ustawy Kodeks cywilny (art. 172-176 k.c.). Stosownie do treści art. 172 § 1 k.c.: posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, o ile posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako właściciel samoistny, chyba iż uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Jest to definicja legalna zasiedzenia, jednak na definicję tę – jak nietrudno zauważyć – składają się na także inne terminy prawne, które wyjaśniamy poniżej.

Kto może ubiegać się o zasiedzenie?

Posiadacz samoistny – czyli podstawowa przesłanka zasiedzenia

Jest to osoba, która faktycznie włada rzeczą jak właściciel, jednak nie legitymuje się
w odniesieniu do tej rzeczy prawem własności. Na stan posiadania – jako stan faktyczny – składają się dwa elementy tj. corpus (faktyczne władztwo nad rzeczą) oraz animus (wola posiadania). Na poziomie corpus chodzi o faktyczne wykonywanie aktów władczych względem danej rzeczy (np. zamieszkiwanie w danym mieszkaniu, wykonywanie jego remontów etc.), natomiast na poziomie animus chodzi o zamanifestowane światu zewnętrznemu poczucie, iż dana osoba uważa się za właściciela rzeczy (np. składanie wniosków o ujawnienie własności w dziale II księgi wieczystej, opłacanie podatków od nieruchomości etc.).

W świetle powyższego z perspektywy badanego tematu konieczne jest rozdzielenie dwóch pojęć – właściciela mieszkania jako osoby, która posiada prawo własności względem lokalu mieszkalnego (ujawnione w odpowiednich rejestrach, jak na przykład w księgach wieczystych), oraz posiadacza samoistnego, który nie legitymuje się prawem własności, ale włada mieszkaniem i uważa się za właściciela (posiada mieszkanie jako właściciel samoistny).

Dobra wiara przy zasiedzeniu mieszkania

Zgodnie z restrykcyjną koncepcją dobrej wiary dominującą w orzecznictwie Sądu Najwyższego dobra wiara rozumiana jest jako błędne, ale usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, iż danej osobie przysługuje określone prawo. Innymi słowy jest to usprawiedliwiona nieznajomość prawdziwego stanu rzeczy, zwykle polegającego na istnieniu jakiegoś stosunku prawnego czy prawa. Na pojęcie dobrej wiary składają się zatem trzy elementy: (1) przeświadczenie o istnieniu prawa lub stosunku prawnego (lub też o ich nieistnieniu); (2) bezzasadność tego przeświadczenia oraz (3) możliwość usprawiedliwienia błędu w danych okolicznościach (tak: P. Machnikowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. prof. dr hab. Edward Gniewek, prof. dr hab. Piotr Machnikowski, Warszawa 2023, Wydanie 11, art. 7, nb. 1).

Chodzi zatem o taki przypadek, gdy osoba, która posiada pewną rzecz nie jest świadoma, iż ktoś inny jest jej właścicielem, względnie uważa, iż to ona jest prawowitym właścicielem rzeczy, bądź też przyjmuje, iż rzecz ta jest niczyja. Co istotne, zainteresowany musi dołożyć należytej staranności, a więc rozeznać się, iż faktycznie jego przeświadczenie co do danej nieruchomości lub ruchomości jest takie a nie inne. Dobrą wiarę wyłącza zarówno pozytywna wiedza o braku przysługującego prawa, jak i brak takiej wiedzy wynikający z braku należytej staranności, a więc niedbalstwa (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2018 r., III CSK 322/17, LEX nr 2490601).

Zła wiara a zasiedzenie nieruchomości

Zgodnie z poglądami judykatury w złej wierze wydłużającej okres zasiedzenia nieruchomości jest ten, kto – powołując się na przysługujące mu prawo – wie, iż prawo to mu nie przysługuje albo też ten, kto wprawdzie nie ma świadomości co do nieprzysługiwania mu określonego prawa, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy (III CSK 322/17).

Mówimy zatem o posiadaniu w złej wierze wierze wtedy, gdy ktoś wie albo powinien wiedzieć, iż inna osoba jest właścicielem danej rzeczy. Przypadków takich może być wiele – najprostszym jest ten, gdy korzystamy z danej rzeczy, wiedząc, iż ktoś inny jest jej pełnoprawnym właścicielem. Jako kolejny przykład można wskazać sytuację, w której dana osoba najmuje lokal mieszkalny, po czym przestaje płacić czynsz właścicielowi dochodząc do przekonania, iż lokal ten w istocie jest jej własnością.

W gruncie rzeczy najważniejsze jest więc to, w jakich okolicznościach właściciel nieruchomości niebędący dotychczas jej właścicielem uzyskał posiadanie. Konsekwencją ustalenia złej wiary posiadacza jest wydłużenie niezbędnego do zasiedzenia nieruchomości okresu posiadania samoistnego do 30 lat. To oznacza iż dopiero z upływem lat trzydziestu właściciel nieruchomości nabywa prawo własności nieruchomości. Nabywa je jednak tak czy inaczej choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zasiedzenie nieruchomości: dobra i zła wiara, a forma umowy sprzedaży nieruchomości

Warto również w tym miejscu poruszyć kwestię osób, które nabyły własność. mieszkania na podstawie umowy sprzedaży zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego. W przeszłości (w latach powojennych) były to sytuacje stosunkowo częste, co ma swoje przełożenie na poglądy prezentowane w orzecznictwie na tle instytucji zasiedzenia. Pierwotnie Sąd Najwyższy przyjmował, iż brak dochowania formy aktu notarialnego nie prowadzi automatycznie do uznania posiadacza nieruchomości za pozostającego w złej wierze. Wraz z upływem lat pogląd ten jednak ewoluował i ostatecznie w orzecznictwie wykrystalizowała się sygnalizowana wyżej restryktywna koncepcja dobrej wiary. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r. (sygn. akt III CZP 108/91) „Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym właścicielem w dobrej wierze”. Uchwała ta ma moc zasady prawnej, a więc wiążą one inne sądy. W przypadku takich osób zasiedzenie następuje dopiero po upływie 30 lat posiadania.

Jak ustalić dobrą lub złą wiarę przy zasiedzeniu własności nieruchomości?

Momentem adekwatnym dla ustalenia dobrej lub złej wiary posiadacza jest stan z chwili wejścia w posiadanie danej rzeczy. Ewentualne późniejsze uświadomienie sobie, iż właścicielem mieszkania jest ktoś inny, nie wpływa na powyższą kwalifikację w myśl zasady mala fides superveniens non nocet – co ma fundamentalne znaczenie z perspektywy długości czasu zasiedzenia. Tym samym ewentualne późniejsze dowiedzenie się, iż ktoś inny posiada tytuł prawny do mieszkania nie wpłynie negatywnie na wymagany prawem czas zasiadywania własności.

Co istotne, przepisy Kodeksu cywilnego przewidują domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.). Jest to domniemanie wzruszalne (preasumptio iuris tantum) – co oznacza, iż dopóki odpowiednio nie wykaże się, iż istniały okoliczności przesądzające o tym, iż właściciel władał daną rzeczą w złej wierze, to należy przyjmować po jego stronie dobrą wiarę. Jest to zdecydowanie zaleta dla posiadacza samoistnego, jednak nie uniemożliwia dochodzenia swoich praw przez właściciela.

Własność przez zasiedzenie

Jak już wyżej wspomniano, zasiedzenie własności nieruchomości jest pierwotnym sposobem nabycia prawa własności, co oznacza, iż podmiot nabywający własność w ten sposób nie wywodzi swojego prawa od innej osoby. Wspomniany już art. 172 k.c. oczywiście odnosi się do wszelkiego rodzaju nieruchomości – budynków, lokali mieszkalnych, gruntów, choćby udziału we współwłasności nieruchomości, a także nieruchomości rolnych.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości – nieprzerwane posiadanie

Zasiedzenie nieruchomości (mieszkania) zostało opisane we wspomnianym już art. 172 Kodeksu cywilnego. Zgodnie przywołaną normą by prawo własności przeszło konieczne jest łączne spełnienie następujących przesłanek:

1) stwierdzenie iż nowy właściciel posiada nieruchomość nieprzerwanie i faktycznie nią dysponuje – czyli ustalenie samoistnego posiadania mieszkania;

2) upływ czasu – odpowiednio dwudziestu lat przy dobrej wierze oraz trzydziestu lat przy złej wierze.

O nieprzerwanym posiadaniu mieszkania możemy mówić wtedy, gdy właściciel włada nim w sposób ciągły i nie nastąpiły żadne przeszkody trwale uniemożliwiające posiadanie.

A contrario ewentualne przeszkody przemijające nie będą działały na niekorzyść posiadacza samoistnego. Istotne jest również domniemanie ciągłości posiadania, określone w art. 340 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, domniemywa się ciągłość posiadania, natomiast niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa tego stanu. Najczęściej zatem, jeżeli wykazana zostanie ciągłość posiadania w konkretnych punktach czasu, spełniona przesłanka ciągłość posiadania.

Zasiedzenie nieruchomości – ile lat musi minąć by prawo własności przeszło na nabywcę? Kiedy możliwe jest zasiedzenie?

Posiadanie samoistne musi trwać przez odpowiedni czas, aby druga z przesłanek zasiedzenia została spełniona. Mowa tutaj o posiadaniu przez 20 lub 30 lat. Okolicznością wpływającą na czas trwania zasiedzenia jest posiadanie samoistne w dobrej lub złej wierze – pojęcia te zostały wyjaśnione powyżej. Posiadanie mieszkania w dobrej wierze wiąże się z koniecznością trwania takiego stanu nieprzerwanie przez lat 20. Dopiero po upływie tego okresu dojdzie do pierwotnego nabycia własności w drodze zasiedzenia.

W przypadku zasiedzenia nieruchomości w złej wierze, właściciel samoistny zobowiązany jest do ciągłego posiadania przez okres 30 lat. Konsekwencją świadomego działania de facto wbrew prawu jest dłuższy okres „oczekiwania” na pierwotne nabycie własności.

Co istotne – zasiedzenie następuje z mocy prawa. jeżeli podmiot zasiadujący prawo własności będzie posiadał mieszkanie samoistnie przez 20 lat (nabywając posiadanie dobrej wierze) lub 30 lat (w przypadku nabycia posiadania w złej wierze), nabędzie on prawo własności już z momentem upływu określonego czasu, bez potrzeby uzyskiwania odpowiedniego orzeczenia.

Jak liczyć termin zasiedzenia? Czy faktycznie wystarczy 20 lub 30 lat posiadania nieruchomości?

Termin zasiedzenia mieszkania, a więc okres w którym właściciel włada nieruchomością liczony jest od dnia, w którym właściciel samoistny zaczął faktycznie władać danym mieszkaniem (spełniony został zarówno element coprus jak i animus). Niestety, nie upływa on dokładnie w dniu, w którym minie odpowiednio 20 lub 30 lat – w tym przypadku ma zastosowania zasada, iż termin „przedłuża się” do końca roku kalendarzowego, co wynika z treści art. 175 w zw. z art. 118 Kodeksu cywilnego:

Art. 118.

Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba iż termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.

Art. 175.

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń.

Zatem jeżeli dana osoba weszła w posiadanie mieszkania 3 marca 2001 roku, termin zasiedzenia jego własności upłynie odpowiednio 31 grudnia 2021 roku lub 31 grudnia 2031 roku (w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza). Mimo iż 20 lub 30 lat władania nieruchomością faktycznie upłynęło z dniem 3 marca 2021 lub 2031 roku, przepisy Kodeksu cywilnego wydłużają ten termin do ostatniego dnia roku kalendarzowego, nim mieszkanie stanie się przedmiotem własności po zasiedzeniu nieruchomości.

Doliczenie czasu poprzednika (accesio possessionis) – posiadanie nieruchomości

W tym miejscu należy również zwrócić uwagę na inne instytucje Kodeksu cywilnego, które przy liczeniu terminu zasiedzenia mają istotne znaczenie.

Pierwszą z takich instytucji jest doliczanie czasu posiadania danej rzeczy przez poprzednika. Często może mieć miejsce sytuacja, w której poprzednik prawny (np. spadkodawca) zasiadywał własność mieszkania, po czym przeniósł owo posiadanie na kolejną osobę. Prawo polskie przewiduje możliwość doliczenia czasu posiadania poprzednika do czasu posiadania następcy, które dopiero „zsumowane” pozwolą na nabycie prawa własności mieszkania w drodze zasiedzenia. Powyższe wynika wprost z treści art. 176 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Art. 176.

§ 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny właściciel może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. o ile jednak poprzedni właściciel uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny właściciel jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Zasiedzenie własności mieszkania należącego do małoletniego

Drugą ze wspomnianych instytucji jest wydłużenie czasu zasiedzenia w przypadku, gdy biegnie ono przeciwko małoletniemu – czyli gdy dotychczasowy właściciel nieruchomości nie ukończył jeszcze 18 lat.

Obecnie często rodzice zabezpieczają dzieci zakupując na ich rzecz lokali mieszkalnych, względnie małoletni często dziedziczą mieszkania po swoich spadkodawcach. W przypadku zasiedzenia rzeczy należącej do małoletniego konieczne jest zwrócenie uwagi na treść art. 173 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Zasiedzenie własności mieszkania należącego do małoletniego – przepis art. 173. kodeksu cywilnego

Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Przykładowo, jeżeli dana osoba wejdzie w posiadanie samoistne mieszkania w dobrej wierze 16 sierpnia 1995 roku, które następnie zostanie odziedziczone w 2005 roku przez Z (wiek: 12 miesięcy), to prawo własności w drodze zasiedzenia nie może przejść na nowego właściciela nieruchomości wcześniej niż w 2024 roku. Przy przyjęciu zasad ogólnych, osoba ta nabyłaby prawo własności mieszkania w 2015 roku – jednak z racji istnienia powyższego przepisu skutek ten, z mocy prawa, nie może nastąpić wcześniej niż 31 grudnia 2024 roku, gdyż dopiero wtedy miną dwa lata od uzyskania pełnoletności przez małoletniego właściciela.

Procesowa strona zasiedzenia mieszkania – sprawa w sądzie o zasiedzenie nieruchomości

Postępowanie w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości

Jak już wyżej wskazaliśmy, zasiedzenie nieruchomości następuje z mocy prawa, jednakże celem uregulowania stanu prawnego zainteresowany powinien wystąpić do sądu rejonowego adekwatnego według miejsca położenia mieszkania o stwierdzenie zasiedzenia prawa własności. Postępowanie takie zwykle zostanie wszczęte przez posiadacza samoistnego, gdyż orzeczenie sądu stwierdzające zasiedzenie własności będzie uprawniać go do ujawnienia swojej własności w odpowiednich rejestrach – samo posiadanie samoistne mieszkania nie uprawnia do ujawnienia tego stanu np. w księgach wieczystych.

Postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia wszczynane jest na wniosek a sprawa toczy się w tzw. postępowaniu nieprocesowym. Gdy sąd uzna, iż spełnione są ustawowe przesłanki zasiedzenia, wyda orzeczenie stwierdzające zasiedzenie nieruchomości na rzecz nowego właściciela mieszkania. W trakcie całego postępowania wnioskodawca zobowiązany jest do wykazania, iż faktycznie, nieprzerwanie władał mieszkaniem – możliwe jest to poprzez przedłożenie m.in. (1) opłacanych rachunków za media, (2) zdjęć lokalu na przestrzeni lat, (3) dokumentów potwierdzających dokonywanie nakładów na mieszkanie związanych, na przykład, z remontem.

Jak udowodnić zasiedzenie mieszkania?

Oczywiście powyższe – nie są to jedyne możliwości udowodnienia swojej racji w sądzie – istotne w tej sprawie będą wszelkie dowody, które wykażą, iż właściciel samoistny nieprzerwanie posiadał dane mieszkanie oraz iż stan ten trwał przez odpowiedni, wymagany prawem czas. Wszystko to by sąd wydał pozytywną decyzję w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości (lub negatywną – w zależności od tego kto jest naszym klientem )

Czy można zasiedzieć mieszkanie własnościowe?

Tytuł pod jakim dotychczas właściciel nieruchomości ją posiada nie ma większego znaczenia. Liczy się bardziej to, czy osoba chcąca zasiedzieć nieruchomość wykaże inne przesłanki zasiedzenia nieruchomości.

Czy do zasiedzenia potrzebne jest zameldowanie?

Zameldowanie to zdecydowanie nie wszystko. Chcący zasiedzieć mieszkanie musi wykazać znacznie więcej okoliczności. Zameldowanie choć ważne w procesie dowodowym – nie jest tutaj jedynym dowodem.

Posiadanie w złej wierze to nie wszystko czyli: jak się bronić przed zasiedzeniem nieruchomości?

W sprawach o zasiedzenie nieruchomości chcąc zapobiec temu by prawo własności przeszło na nowego nabywcę udowadniamy nie tylko, iż nabywca uzyskał posiadanie w złej wierze, a więc gruntownie badamy i kwestionujemy to w jaki sposób uzyskał posiadanie, ale także to iż chcący nabyć własność np. mieszkania posiada nieruchomość nieprzerwanie. Kwestionujemy także to czy był właścicielem samoistnym oraz stosujemy wiele innych argumentów mających nie dopuścić do tego, by w sądzie nastąpiło stwierdzenie zasiedzenia.

Bogate orzecznictwo sądów w tej mierze może tak samo służyć do wsparcia nabycia nieruchomości jak i do stwierdzenia iż nabycie własności rzeczy (na przykład mieszkania lub działki) nie miało miejsca. Ustalenie kto jest właścicielem nieruchomości to rzecz niesłychanie istotna. Dlatego wszystkie okoliczności podnoszone w sprawach których celem jest stwierdzenie nabycia nieruchomości, a więc ustalenie czy własność nieruchomości przeszła, są bardzo dokładnie badane. O tym iż prawo własności nieruchomości przeszło na nabywcę, możemy mówić bowiem tylko i wyłącznie po spełnieniu ustawowych przesłanek.

Bardzo często bowiem okazuje się, iż pozew złożył właściciel nieruchomości niebędący jej właścicielem. Ani teraz ani w przyszłości. Posiadanie samoistne nieruchomości to coś co musi zostać gruntownie wykazane.

Specjalizacja Kancelarii w sprawach o zasiedzenie nieruchomości

Jesteśmy Kancelarią, która specjalizuje się w szeroko rozumianym prawie cywilnym, wspierając swoich Klientów w sprawach związanych ze zmianą własności nieruchomości, w tym także w sprawach związanych z lokalami mieszkalnymi. Zajmujemy się sprawami związanymi z zasiedzeniem własności nieruchomości, problemami z mieszkaniami nabywanymi od deweloperów oraz rozwiązywaniem szeregu sporów zaistniałych lub mogących zaistnieć w takich stanach faktycznych. Prowadzimy sprawy na terenie całej Polski. Oferujemy profesjonalną obsługę prawną, reprezentując Państwa nie tylko na etapie załatwiania sprawy polubownie, ale również w trakcie postępowania sądowego. o ile są Państwo zainteresowani, zachęcamy do kontaktu z Kancelarią. Po konsultacji wstępnej (także online) oraz zapoznaniu się z niezbędnymi dokumentami oraz uzyskanymi od Państwa informacjami, przedstawimy naszą ocenę sprawy, kompleksowy scenariusz działań oraz możliwe do osiągnięcia korzyści.