Jest sposób na lokatora, który nie chce się wyprowadzić

Umowa najmu okazjonalnego ma umożliwiać szybkie pozbycie się lokatora, który np. nie płaci za lokal. Została uregulowana w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

– Umowa najmu okazjonalnego jest szczególną formą najmu, która w większym stopniu ma chronić prawa właścicieli nieruchomości i gwarantować im bezpieczeństwo usunięcia lokatora bez długotrwałego procesu sądowego – mówi Przemysław Małecki, rzecznik prasowy Krajowej Rady Komorniczej.

Jak pokazuje przykład naszego czytelnika, sprawa nie zawsze jest taka prosta. Mimo iż został wskazany lokal, do którego miał się wyprowadzić najemca niepłacący należności za lokal, okazało się to niemożliwe i naraziło wynajmującego na poważne straty.

Na dziesięć lat

Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć właściciel mieszkania, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w postaci wynajmowania lokali. Może ona obowiązywać przez okres nie dłuższy niż dziesięć lat. Jednym z istotnych wymagań takiej umowy jest wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po wykonaniu eksmisji, wraz z oświadczeniem właściciela takiego lokalu, iż wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających.

Wskazanie przez najemcę innego lokalu jest najważniejsze w przypadku najmu okazjonalnego, aby wynajmujący miał możliwość szybkiego pozbycia się lokatora.

Jeśli jednak utracona zostanie możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, np. wskutek sprzedaży czy włączenia do masy spadkowej, to najemca musi w terminie 21 dni wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania eksmisji.

– Przepisy zakładają, iż lokator będzie uczciwy i wskaże kolejny lokal. Problem pojawia się w momencie, gdy tego nie zrobi – mówi Przemysław Małecki.

1500 zł miesięcznie

Z taką właśnie sytuacją spotkał się nasz czytelnik. Od wielu miesięcy nie może pozbyć się lokatorki, która wskazała dom swojej matki jako mieszkanie, do którego będzie mogła się wyprowadzić w razie eksmisji. W międzyczasie matka sprzedała dom swojemu synowi, więc teoretycznie niechciana lokatorka, pomimo nakazania jej opróżnienia lokalu przez komornika, nie ma się teraz dokąd wyprowadzić. Czytelnik od wielu miesięcy płaci za lokatorkę swojego mieszkania czynsz do spółdzielni w wysokości 1500 zł miesięcznie.

W tej sytuacji komornik mógłby nakazać eksmisję niechcianego lokatora, ale w zasobie gminnym brakuje pomieszczenia, do którego można by eksmitować lokatora, więc taka eksmisja nie możliwa do wykonania.

Jest rozwiązanie

Jest jednak sposób, aby pozbyć się niechcianego lokatora. Furtka to art. 4 ust. 2a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem w przypadku eksmisji lokatora przez komornika wierzyciel może np. wskazać pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

Wystarczy zatem, aby wynajął mieszkanie niechcianemu lokatorowi i adres wskazał komornikowi jako ten, do którego lokator może zostać eksmitowany. Taki lokal może zostać wynajęty choćby na miesiąc. Co ważne, musi odpowiadać wymogom tymczasowego pomieszczenia, czyli spełniać warunki dotyczące m.in. ogrzewania, braku zawilgocenia, możliwości gotowania posiłków, oświetlenia oraz dostępu do wody.

Zgodnie z art. 1046 § 5 Kodeksu postępowania cywilnego komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, o ile wynajmujący lokal wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego.

– Najem okazjonalny ma na celu doprowadzić do sytuacji, gdy wynajmujący nie będzie musiał martwić się o zapewnienie lokalu socjalnego swojemu najemcy. W przypadku najmu okazjonalnego nie można wykonać eksmisji na bruk. Lokalem, do którego ma być eksmitowany najemca, jest lokal wskazany w oświadczeniu – mówi Katarzyna Bakuła, partnerka zarządzająca w Andrzej Jakubowski Kancelarie Radców Prawnych.

Chociaż w sprawie naszego czytelnika to on będzie musiał pokryć koszty wynajmu pomieszczenia, to wynajęcie nowego lokalu może docelowo przynieść więcej korzyści finansowych niż brak możliwości eksmisji ze swojego mieszkania niepłacącego najemcy.

– Nie sposób nie dojść do przekonania, iż przepisy odnoszące się do utraty możliwości zamieszkania w lokalu pierwotnie wskazanym przez najemcę i do braku wskazania innego lokalu należałoby doprecyzować w taki sposób, by nie budził wątpliwości przede wszystkim charakter takiej umowy (czyli to, czy przez cały czas pozostaje ona umową najmu okazjonalnego) oraz sposób przeprowadzenia eksmisji – mówi adwokat Radosław Grzyb, kancelaria adwokacka LexActa.