Kredytobiorca jako wynajmujący

Stan faktyczny

W 2008 r. polskie małżeństwo mieszkające w Londynie, gdzie nie prowadziło żadnej działalności gospodarczej, zawarło z poprzednikiem prawnym Getin Noble Bank S.A. umowę kredytu hipotecznego indeksowanego do CHF, w celu nabycia mieszkania w Warszawie, przeznaczonego do odpłatnego najmu. LB i JL korzystali z usług przedsiębiorcy zarządzającego nieruchomościami, który został ich pełnomocnikiem i reprezentował ich przy zawieraniu ww. umowy kredytu oraz umów kupna i najmu tej nieruchomości, a także umowy o obsłudze najemców.

W 2019 r. LB i JL spłacili całość kredytu i sprzedali ową nieruchomość. Następnie wnieśli do Sądu Okręgowego w Warszawie (sąd odsyłający) pozew z żądaniem zwrotu wszystkich kwot zapłaconych w wykonaniu tej umowy kredytu hipotecznego. LB i JL twierdzili, iż ta umowa zawiera nieuczciwe warunki umowne skutkujące jej nieważnością.

Sąd odsyłający powziął wątpliwości co do kwalifikowania LB i JL jako „konsumentów” w rozumieniu dyrektywy Rady 93/13/EWG z 5.4.1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich (Dz.Urz. UE L z 1993 r. Nr 95, s. 29).

Stanowisko TS

Motyw dziesiąty dyrektywy 93/13 stanowi, iż jednolite normy prawne dotyczące nieuczciwych warunków umownych powinny, z zastrzeżeniem wyjątków wymienionych w tym motywie, odnosić się do „wszelkich umów” zawieranych pomiędzy przedsiębiorcami a konsumentami, zgodnie z definicjami zawartymi w art. 2 lit. b) i c) tej dyrektywy 93/13 (wyrok TS z 8.6.2023 r., YYY. (Pojęcie „konsumenta”), C-570/21, Legalis, pkt 33).

Zgodnie z art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13 pojęcie „konsument” oznacza każdą osobę fizyczną, która w umowach objętych tą dyrektywą działa w celach niezwiązanych z własną działalnością gospodarczą lub zawodową. Ponadto, na podstawie art. 2 lit. c) dyrektywy 93/13 pojęcie „sprzedawca lub dostawca [przedsiębiorca]” oznacza każdą osobę fizyczną lub prawną, która w umowach objętych tą dyrektywą działa w ramach własnej działalności gospodarczej lub zawodowej, bez względu na to, czy należy do sektora publicznego czy prywatnego. Trybunał potwierdził, iż dyrektywa 93/13 definiuje umowy, do jakich ma zastosowanie, poprzez odniesienie do statusu kontrahentów, w zależności od tego, czy działają oni w ramach swojej działalności gospodarczej lub zawodowej, czy też nie (wyrok C-570/21, pkt 34). Tym samym posiadanie przez daną osobę statusu „konsumenta” należy ustalić w świetle kryterium funkcjonalnego, polegającego na ocenie, czy dany stosunek umowny wpisuje się w ramy działalności niezwiązanej z wykonywaniem zawodu. Trybunał wyjaśnił już, iż pojęcie „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13 ma charakter obiektywny i jest niezależne od konkretnego zasobu wiedzy, jaki może mieć dana osoba, czy też od posiadanych przez nią w rzeczywistości informacji (wyrok TS z 8.6.2023 r., Lyoness Europe, C-455/21, Legalis, pkt 48).

Trybunał podkreślił, iż konsument znajduje się w słabszej pozycji niż przedsiębiorca, zarówno pod względem możliwości negocjacyjnych, jak i ze względu na stopień poinformowania, i w związku z tym godzi on się na postanowienia umowne sporządzone uprzednio przez przedsiębiorcę, nie mając wpływu na ich treść (wyrok TS z 21.3.2019 r., Pouvin i Dijoux, C-590/17, Legalis, pkt 25). Trybunał orzekł już, iż to szerokie rozumienie pojęcia „konsument” w znaczeniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13 pozwala w danym wypadku na zapewnienie ochrony przyznanej przez tę dyrektywę wszystkim osobom fizycznym znajdującym się w słabszej pozycji względem przedsiębiorcy (wyrok C-570/21, pkt 37).

Trybunał podkreślił również, iż w ramach umowy kredytu zawartej z przedsiębiorcą, jeżeli współdłużnik znajduje się w sytuacji analogicznej do sytuacji dłużnika pod względem zobowiązań umownych, w odniesieniu do tego przedsiębiorcy, z którym podpisali umowę, nie należy dokonywać rozróżnienia między dłużnikiem a współdłużnikiem w przedmiocie stosowania dyrektywy 93/13 do tej konkretnej umowy. W związku z tym pojęcie „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13 w ramach takiej umowy obejmuje również osobę fizyczną, która znajduje się w sytuacji współdłużnika, gdy działa w celach niezwiązanych ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową (wyrok C-570/21, pkt 52).

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem TS sąd krajowy rozpoznający spór dotyczący umowy mogącej podlegać zastosowaniu dyrektywy 93/13 powinien sprawdzić, biorąc pod uwagę wszystkie dowody, a w szczególności treść tej umowy, czy kredytobiorcę można zakwalifikować jako „konsumenta” w rozumieniu tej dyrektywy. W tym celu sąd krajowy powinien uwzględnić wszystkie okoliczności sprawy, w szczególności charakter towaru lub usługi będących przedmiotem rozpatrywanej umowy, które to okoliczności mogą wskazywać na cel nabycia tego towaru lub tej usługi (wyrok C-455/21, pkt 49). W konsekwencji, w sytuacji gdy dwie osoby fizyczne zawierają umowę kredytu hipotecznego w celu sfinansowania nabycia nieruchomości mieszkalnej, TS wskazał, iż do sądu krajowego należy ustalenie, z uwzględnieniem w szczególności charakteru nieruchomości będącej przedmiotem tej umowy, czy te osoby fizyczne działały w ramach swojej działalności gospodarczej lub zawodowej, czy też w celach niezwiązanych z tą działalnością.

W niniejszej sprawie LB i JL są osobami fizycznymi, które w chwili zawarcia umowy kredytu hipotecznego były zatrudnione, odpowiednio, jako funkcjonariusz policji sądowej i dyrektorka szkoły. Ponadto, nie prowadzili oni żadnej działalności gospodarczej w dziedzinie zarządzania nieruchomościami. Sporną umowę zawarli oni w celu sfinansowania nabycia jednej nieruchomości mieszkalnej położonej w Warszawie, przeznaczonej na odpłatny najem, a dochody z najmu służyły głównie spłacie rat miesięcznych kredytu. LB i JL nie oddali w najem innych nieruchomości.

W ocenie TS – z zastrzeżeniem ustaleń, których powinien dokonać sąd odsyłający – zawarcie spornej umowy kredytu nie miało dla LB i JL celu gospodarczego, ale miało na celu konsolidację ich majątku prywatnego, ponieważ zakup finansowanej z tego kredytu nieruchomości mieszkalnej stanowił dla nich formę inwestycji. Trybunał podkreślił, iż tego wniosku nie podważają okoliczności, zarówno, iż LB i JL mieli zamiar oddania owej nieruchomości mieszkalnej w najem w celu uzyskania z niej korzyści finansowych, jak i iż korzystali oni z usług specjalistów w celu jej zakupu i zarządzania jej najmem. Z orzecznictwa TS wynika, iż wykładnia pojęcia „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13, która wykluczałaby z zakresu tego pojęcia osobę fizyczną działającą w celach niezwiązanych z działalnością gospodarczą lub zawodową ze względu na to, iż czerpie ona pewne korzyści finansowe z uczestnictwa w danym systemie, prowadziłaby bowiem do uniemożliwienia zapewnienia ochrony przyznanej przez tę dyrektywę wszystkim osobom fizycznym znajdującym się w słabszej pozycji względem przedsiębiorcy i korzystającym, dla celów niezwiązanych z działalnością zawodową lub gospodarczą, z usług oferowanych przez tego ostatniego (wyrok C-455/21, pkt 53).

Reasumując TS orzekł, iż art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13 należy interpretować w ten sposób, iż osoba fizyczna, która zawiera umowę kredytu hipotecznego w celu sfinansowania zakupu jednej nieruchomości mieszkalnej w celu odpłatnego oddania jej w najem, objęta jest zakresem pojęcia „konsumenta” w rozumieniu tego przepisu, jeżeli owa osoba fizyczna działa w celach niezwiązanych z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Okoliczność, iż ta osoba fizyczna usiłuje osiągać dochody z zarządzania tą nieruchomością, nie może sama w sobie prowadzić do wyłączenia tej osoby z zakresu pojęcia „konsumenta” w rozumieniu tego przepisu.

Komentarz