Ponad miliard złotych przychodu z najmu okazjonalnego

1 rok temu

Co roku Ministerstwo Finansów publikuje informacje dotyczące ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za poprzedni rok. Mimo występującego opóźnienia, ta publikacja pozwala zauważyć istotne trendy na rynku wynajmu mieszkań rozliczanego ryczałtowo. Szczególnie interesujące dane odnoszą się do zawieranych umów najmu okazjonalnego, umieszczanych również w tej publikacji.

Umowę najmu okazjonalnego opodatkowaną w formie ryczałtu w 2022 roku zawarło 66 293 podatników, co stanowi wzrost o imponujące 20 167 w porównaniu z rokiem poprzednim, czyli o 44%. Ten znaczny przyrost w tym okresie może mieć kilka źródeł:

Opóźnienie decyzji o zakupie mieszkania w tym okresie, związane z wysokim oprocentowaniem kredytów hipotecznych, co skutkowało popularyzacją różnych form najmu mieszkań (w tym najmu okazjonalnego).
Coraz większa dostępność wiedzy na temat najmu okazjonalnego, promowanej również przez Stowarzyszenie Mieszkanicznik.
Nagłaśnianie medialne problemów z nieuczciwymi najemcami, przed którymi umowa najmu okazjonalnego chroni bardziej niż zwykła umowa najmu mieszkania.
Napływ uchodźców wojennych z Ukrainy. Według danych Straży Granicznej, od 24 lutego 2022 roku, czyli od dnia początku agresji Rosji, do 3 grudnia 2023 roku granicę polsko-ukraińską przekroczyło ponad 17,5 mln uchodźców z Ukrainy. Jednocześnie, z Polski do Ukrainy wróciło w tym samym okresie 15,7 mln osób (różnica ok. 1,8 mln). Napływ uchodźców spowodował znaczne ograniczenie dostępności mieszkań na wynajem, dzięki czemu wynajmującym łatwiej było przekonywać najemców do zawierania korzystniejszych dla siebie umów najmu okazjonalnego.
Rosnąca liczba firm reklamujących i oferujących wsparcie w kwestiach mankamentów prawnych umowy najmu okazjonalnego (np. wycofania zgody na zamieszkanie eksmitowanego najemcy przez osobę deklarującą taką zgodę z momencie zawierania umowy najmu okazjonalnego).
Źródło: analiza własna na podstawie danych Ministerstwa Finansów

Warto zwrócić uwagę, iż najem okazjonalny funkcjonuje w polskim systemie prawnym już około 14 lat.

Liczba podatników, którzy zgłosili umowę najmu okazjonalnego, została wskazana w informacji Ministerstwa Finansów dotyczącej ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W 2022 roku najem prywatny mógł być rozliczany zarówno ryczałem, jak i na zasadach ogólnych. Brakuje więc jednoznacznych danych, czy liczba 66 293 podatników obejmuje wszystkie zgłoszenia umów najmu okazjonalnego, czy też dotyczy wyłącznie podatników, którzy zdecydowali się na opodatkowanie najmu okazjonalnego podatkiem ryczałtowym. Nie ma również informacji na temat tego, jak popularne było we wcześniejszych latach rozliczanie przychodów z najmu prywatnego na zasadach ogólnych, a tym bardziej ile z tych przypadków dotyczyło lokali mieszkalnych.

Wraz ze wzrostem liczby podatników zgłaszających zawarcie umowy najmu okazjonalnego, rośnie również łączny przychód wynajmujących z tego typu umów. Kwota przychodu podatników, którzy w 2022 roku dokonali zgłoszenia najmu okazjonalnego, po raz pierwszy w historii przekroczyła łącznie miliard złotych:

Źródło: analiza własna na podstawie danych Ministerstwa Finansów

Rosnąca liczba podatników oraz wzrastający przychód przekładają się jednocześnie na wzrost średniego rocznego dochodu podatnika rozliczającego najem okazjonalny. W 2022 roku średni roczny zgłoszony przychód z umów najmu okazjonalnego przekroczył 20 tysięcy złotych rocznie (1 681 zł miesięcznie), odnotowując wzrost o 24% w porównaniu do roku poprzedniego:

Źródło: analiza własna na podstawie danych Ministerstwa Finansów

Wzrastające wyniki wśród osób rozliczających się w ramach umowy najmu okazjonalnego z pewnością mogą cieszyć. Rynek wynajmu mieszkań, wspomagany działalnością edukacyjną Stowarzyszenia Mieszkanicznik, wyraźnie profesjonalizuje się, stając się atrakcyjną alternatywą dla zakupu własnego mieszkania i związanej z nim kilkudziesięcioletniej umowy kredytowej. Coraz większa liczba zawieranych umów najmu okazjonalnego może także świadczyć o rosnącej liczbie zadowolonych klientów usług najmu mieszkań. Na rynku pracy oraz wynajmu mieszkań rośnie jednocześnie liczba osób, które od urodzenia mieszkały w wynajmowanych lokalach i nie traktują tego jako coś “gorszego", stygmatyzującego.

Niestety, dynamiczny rozwój rynku wynajmu mieszkań został w 2023 roku mocno ograniczony. Media regularnie informują o liczbie złożonych wniosków o tzw. Bezpieczny Kredyt 2% (BK2%) oraz o liczbie zawartych umów kredytowych. Jak podała Agnieszka Wachnicka, wiceprezes Związku Banków Polskich, do końca listopada 2023 roku do banków wpłynęło łącznie ponad 72 tysiące wniosków o BK2%, z czego podpisano prawie 45 tysięcy umów kredytowych.

Wielu komentatorów oraz wiele artykułów internetowych skupia się na spekulacjach, czy program BK2% będzie kontynuowany w kolejnym roku, czy nie, lub do kiedy składać wnioski gwarantujące w przypadku pozytywnej decyzji kredytowej rządową dopłatę. kilka osób zdaje się jednak zauważać, iż prawie 45 tysięcy podpisanych umów kredytowych może również oznaczać o 45 tysięcy mniej potencjalnych umów wynajmu mieszkań.

Rządowy program BK2% stanowi wsparcie dla nielicznej grupy podatników, którzy mogą z niego skorzystać. Niestety, jest to kosztem wzrostu średnich cen mieszkań, co wpływa negatywnie na ogólną dostępność nieruchomości dla pozostałych obywateli. Dodatkowo, program negatywnie wpływa na sytuację osób działających na rynku wynajmu mieszkań lub mających zamiar oferować tego typu usługi. Od drugiej połowy 2023 roku wynajmujący mieszkania muszą bowiem konkurować o tego samego klienta na rynku nieruchomości z dotowanymi przez rząd bankami i deweloperami - dodatkowymi beneficjentami programu Bezpieczny Kredyt 2%.

Można tu zadać pytanie, czy nie stwarza to warunków nie do końca uczciwej konkurencji?