Spór inwestora z projektantem sprawującym nadzór autorski nad inwestycją w fazie realizacji budowy

Mówiąc o sporach występujących w trakcie procesu inwestycyjnego, najczęściej wspomina się o tych między inwestorem a wykonawcą robót budowlanych. Inwestorzy starannie zabezpieczają więc swoje interesy w stosunkach z wykonawcami robót, jednocześnie rzadko lub niedostatecznie łagodzą ryzyka związane z udziałem projektantów w procesie budowlanym.

Jest to duży błąd, gdyż spór z projektantem może być równie dotkliwy dla inwestora, jak spór z generalnym wykonawcą. Właśnie dlatego przygotowaliśmy praktyczne podsumowanie dotyczące takich konfliktów i sposobów zabezpieczania się przed nimi.

Rola projektanta w inwestycji budowlanej

Oprócz standardowych usług projektowych, projektant, który jest autorem lub brał udział (np. jako członek zespołu projektowego) w stworzeniu zatwierdzonego pozwoleniem projektu budowlanego, odgrywa również istotną rolę w fazie jego realizacji. Chodzi tu w szczególności o sytuację, gdy zostanie zobowiązany do sprawowania nadzoru autorskiego nad inwestycją.

Takiego projektanta ustawodawca wyposażył w katalog uprawnień, które użyte niezgodnie ze swoim przeznaczeniem (np. w celu wywarcia presji), mogą wywołać znaczne szkody po stronie inwestora. O jakich uprawnieniach mowa i czym jest sam nadzór autorski?

Co to jest nadzór autorski i kto go ustanawia?

Nadzór autorski polega na stwierdzaniu, w toku wykonywania robót budowlanych, zgodności ich realizacji z projektem oraz uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego¹.

Obowiązek powołania nadzoru autorskiego dla inwestycji może zostać nałożony na inwestora przez organ – w pozwoleniu na budowę. Nie trzeba jednak formalnego nakazu – inwestor może go powołać także sam, np. poprzez zawarcie umowy z projektantem.

Za nadzór autorski zasadniczo odpowiada projektant, który jest twórcą zatwierdzonego projektu budowlanego (lub brał udział w jego stworzeniu). Co ciekawe, przepisy nie rozstrzygają jednak jednoznacznie tego, iż nie może być on sprawowany przez projektanta niebędącego autorem lub współautorem projektu. O tym, co to oznacza w praktyce, piszemy poniżej.

Uprawnienia projektanta

Projektant sprawujący nadzór autorski oraz autor projektu, choćby o ile nie został powierzony mu nadzór autorski, mają do swojej dyspozycji szereg uprawnień. Służą one kontroli tego, czy roboty realizowane są zgodnie z projektem. Do najważniejszych z nich należą:

• prawo wstępu na teren budowy wraz z prawem do dokonywania wpisu do dziennika budowy;

• żądanie wstrzymania robót w razie stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia i w razie stwierdzenia niezgodności wykonywanych robót z projektem;

• dokonywanie kwalifikacji odstępstw od zatwierdzonego projektu;

• dokonanie potwierdzenia oświadczenia kierownika budowy o zgodności zrealizowanych robót z zatwierdzoną dokumentacją projektową, w przypadku dokonania w trakcie prac nieistotnych odstępstw od warunków pozwolenia na budowę (tzw. formularz 2B); potwierdzony przez projektanta formularz 2B (w przypadku, gdy w toku realizacji inwestycji dokonano nieistotnych odstępstw od projektu) jest niezbędny do uzyskania pozwolenia na użytkowanie².

Skorzystanie przez projektanta z powyższych uprawnień może skutkować przedłużeniem, a w skrajnych przypadkach czasowym zablokowaniem budowy. Niezasadne skorzystanie z uprawnień przez projektanta stanowi więc istotne ryzyko zamawiającego – związane z wywieraniem nacisku na inwestora (np. w sporze lub przy negocjacjach aneksu). Przedłużenie procesu budowlanego w wyniku działań projektanta, prócz oczywistych szkód związanych z m.in. opóźnieniem w rozpoczęciu eksploatacji inwestycji, otwiera też drogę wykonawcom robót do formułowania roszczeń względem inwestora.

Pojawia się więc pytanie, czy inwestor może się jakoś przed sporem zabezpieczyć, a gdy spór powstanie, to czy ma jakieś środki obronne do swojej dyspozycji?

Najważniejsza jest dobra umowa

Szczegółowe zasady współpracy między inwestorem i projektantem w fazie realizacji budowy (niezależnie od tego, czy nadzór autorski inwestor powołał z własnej inicjatywy, czy decyzją organu), są ustalone w umowie. Warto więc już na etapie zawierania porozumienia zabezpieczyć ważne obszary.

Umowa między inwestorem a projektantem nie może ograniczać uprawnień projektanta wynikających z przepisów Prawa budowlanego. choćby najbardziej rozbudowanymi postanowieniami nie będzie można skutecznie pozbawić go np. prawa do żądania wstrzymania budowy. Niemniej odpowiedni dokument może znacznie poprawić sytuację inwestora. Poza postanowieniami regulującymi zakres usług projektanta, jego wynagrodzenie oraz termin realizacji usług, w umowie warto zawrzeć postanowienia regulujące m.in.:

• jak najwcześniejsze przejście autorskich praw majątkowych do przygotowanej dokumentacji, w zakresie pozwalającym na swobodne posługiwanie się przekazanymi dokumentami, w tym z możliwością dokonywania modyfikacji przez inwestora;

• możliwość jednostronnego zlecenia projektantowi dokonania zmian w dokumentacji projektowej, bez konieczności zawierania aneksu;

• ramowe zasady przebywania projektanta na terenie budowy i współpracy projektanta z pozostałymi podmiotami zaangażowanymi w realizację inwestycji;

• harmonogram płatności wynagrodzenia ryczałtowego, płatnego stopniowo w miarę osiągania określonych w umowie kamieni milowych;

• kary umowne oraz odstąpienie od umowy zastrzeżone na korzyść inwestora, w przypadku nienależytego wykonywania lub niewykonania umowy przez projektanta (np. w przypadku nieterminowej realizacji zobowiązań, nieterminowego usuwania wad z dokumentacji itp.);

• zabezpieczenie należytego wykonania umowy przez projektanta np. w formie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

Dobrze skonstruowana umowa powinna skutecznie zniechęcić projektanta do wdawania się w spór z inwestorem. Jednak choćby najlepsza nie eliminuje ryzyka sporu.

Pojawia się więc pytanie, czy inwestor może w razie sporu powierzyć pełnienie nadzoru autorskiego innemu projektantowi?

Problem zmiany projektanta sprawującego nadzór autorski

Inwestor nie może pozbawić projektanta uprawnień wynikających z przepisów Prawa budowlanego, natomiast otwarta pozostaje kwestia przeniesienia uprawnień projektanta skonfliktowanego z inwestorem na inny podmiot.

Zgodnie z przepisami – w przypadku zmiany projektanta sprawującego nadzór autorski, inwestor dołącza do dokumentacji budowy oświadczenia o przejęciu obowiązków nowo powołanego projektanta⁴. Na gruncie tego postanowienia organy, sądy i doktryna wykształciły dwa poglądy.

Według pierwszego nadzór autorski może pełnić tylko autor projektu. Zwolennicy tego poglądu argumentują, iż Prawo budowlane nie tworzy po stronie inwestora możliwości do dowolnego usuwania i powoływania projektantów do pełnienia nadzoru autorskiego, a zmiana tego typu może nastąpić jedynie w sytuacjach szczególnych⁵. Chodzi tu np. o:

• zmianę związaną z zatwierdzeniem przez adekwatny organ projektu zamiennego innego autora niż projektant sprawujący nadzór autorski (autor projektu zamiennego sprawuje nadzór autorski w zakresie zmian wprowadzanych swoim projektem);

• wystąpienie obiektywnych przyczyn uniemożliwiających sprawowanie nadzoru autorskiego przez wcześniej powołanego do niego projektanta;

• przypadek, gdy autorami projektu jest wiele osób i zachodzi zamiana jednego autora sprawującego nadzór autorski na innego np. w związku z zakończeniem jednego i rozpoczęciem kolejnego etapu budowy;

Według drugiego poglądu, który zdaje się dominować, inwestor ma prawo powierzyć pełnienie nadzoru autorskiego również innej osobie niż autor projektu⁶. Ma być to możliwe nawet, o ile nie zachodzą szczególne okoliczności wskazane powyżej.

Na gruncie tego poglądu do zmiany nadzoru autorskiego wystarczające jest:

• zakończenie umowy z dotychczasowym projektantem;

• zawarcie umowy powierzającej nadzór autorski nowemu projektantowi;

• dołączenie do dokumentacji budowy oświadczenia o przejęciu obowiązków przez nowego projektanta.

Praktyka urzędnicza

Przygotowując strategię prowadzenia sporu, warto ustalić, który pogląd stosują w swojej praktyce urzędniczej organy adekwatne miejscowo. Jak wspomnieliśmy, brak tutaj jednolitego podejścia.

W razie zmiany projektanta sprawującego nadzór autorski, organ, który w swojej praktyce urzędniczej przyjmuje pogląd pierwszy, mógłby np. uznać, iż inwestor, usuwając bez szczególnego uzasadnienia projektanta, nie wywiązał się z obowiązku zapewnienia nadzoru autorskiego nad inwestycją. W konsekwencji dokonał więc istotnego odstępstwa od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę. Taki inwestor może również napotkać trudności w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Organ adekwatny do wydania tej decyzji może zakwestionować poprawność potwierdzenia formularza 2B, wydanego przez projektanta niebędącego autorem, współautorem projektu ani niepełniącego nadzoru autorskiego nad inwestycją.

**

Mamy bogate doświadczenie w projektach budowlanych, a także w sporach. Możemy pomóc nie tylko w przypadku konfliktu z projektantem, ale również we adekwatnym zabezpieczeniu Państwa interesów już na etapie podpisywania umowy z nim. Zachęcamy do kontaktu.