Spór z deweloperem o usterki w lokalu

Wstęp

W ramach naszej praktyki Kancelarii Prawa Cywiknego, specjalizując się w sprawach dotyczących nieruchomości, prowadzimy w każdym roku z sukcesami kilkanaście projektów polegających na kompleksowym wsparciu klientów w sporach z deweloperami.

Pozwólcie Państwo, iż poza zaproszeniem do skorzystania z naszego wsparcia przy sporach z deweloperami, podzielimy się poniżej częścią wiedzy i doświadczenia jakie zebrał nasz Zespół.

1. Odbiór lokalu – najważniejszy moment. Samodzielnie czy z profesjonalistą?

Każdy spór z deweloperem powinien rozpocząć się od dobrego przygotwania. Odbiór lokalu z rąk dewelopera uważa się za jedną z najważniejszych czynności w całym procesie zakupu mieszkania. To wtedy nabywca powinen wykazać się możliwie największą przenikliwością, by nie przeoczyć żadnych usterek ani uchybień lokalu. W trakcie odbioru nabywca ogląda mieszkanie i ewentualnie wskazuje jego wady deweloperowi. Podczas odbioru strony sporządzają protokół zdawczo-odbiorczy, do którego nabywca może zgłosić wszelkie zastrzeżenia wobec stanu oddawanego mu lokalu.

Zgodnie z art. 27 ustawy deweloperskiej odbiór mieszkania odbywa się w obecności kupującego. Nabywca mieszkania może udać się na spotkanie z deweloperem samodzielnie lub w towarzystwie osoby, która profesjonalnie oceni stan lokalu – taką osobą może być ktoś specjalizujący się w dokonywaniu odbiorów budowlanych. Koszt takiej usługi świadczonej przez wiele firm w Polsce, zaczyna się od około 300 zł w przypadku lokalu, w przypadku większych lokali albo domów jednorodzinnych cena usługi zdecydowanie rośnie do 1500zł, a choćby więcej.

W przypadku decyzji o samodzielnym odbiorze należy nalegać na spotkanie z deweloperem w ciągu dnia, ponieważ jedynie naturalne dzienne światło umożliwi sprawdzenie rzeczywistego stanu mieszkania. Przy sztucznym świetle łatwo nie zauważyć bardzo wielu defektów, na przykład nierówności na ścianach. Przed odbiorem należy zaopatrzyć się w podstawowy zestaw przydatnych narzędzi – czyli w przyrządy do mierzenia kątów, metrówkę, poziomicę i próbnik. Oprócz tego należy mieć przy sobie także projekt mieszkania i umowę z deweloperem.

Nabywca lokalu ponadto powinien sprawdzić między innymi:

• powierzchnię lokalu i porównać z tą określoną w umowie
• użyte w lokalu materiały wykończeniowe (porównując z tymi opisanymi w materiałach dewelopera, przekazanymi przy zawarciu umowy deweloperskiej)
• równość ścian i podłóg
• układ instalacji wykonanej w lokalu: między innymi gniazdka i podłączenia sanitariatów
• prąd w gniazdkach dzięki próbnika
• stan balkonu – między innymi powinien go cechować lekki spadek na zewnątrz lub do odpływu, tak by woda deszczowa mogła odpływać.
• montaż i szczelność okien i drzwi balkonowych
• szyby: czy nie są porysowane bądź pęknięte.
• szczelność zamontowanych okien i drzwi balkonowych

W razie gdy niektóre postanowienia umowy wyglądają mało korzystnie dla nabywcy, dobrze skonsultować z prawnikiem, czy umowa nie zawiera klauzul niedozwolonych – na przykład postanowień stwierdzających, iż w przypadku, gdy strona kupująca jednokrotnie nie stawi się w wyznaczonym terminie, deweloper może przeprowadzić odbiór jednostronnie. Ważne jest przeanalizowanie postanowień umowy i uchwycenie jej kontrowersyjnych zapisów, a w przypadku wątpliwości, powinniśmy jej treść skonsultować z prawnikiem, na przykład z radcą prawnym.

Należy pamiętać, iż w przypadku gdy nabywca nie stawi się na odbiór w terminie wyznaczonym przez dewelopera, termin ten nie przepada. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy dopiero, gdy nabywca dwukrotnie nie stawi się na odbiór lokalu. A i to odstąpienie rodzi bardzo określone konsekwencje, także powinno być wykonane w ściśle określony prawem sposób.

2. Zgłaszanie wad do protokołu

Jeśli nabywca nie zgłosi wad lokalu podczas sporządzania protokołu, powstaje swoiste domniemanie, iż lokal został oddany bez usterek. W takim przypadku nabywcy w sporze z deweloperem będzie minimalnie trudniej dochodzić naprawy wad lokalu, chyba iż racjonalnie wykażemy, iż zostały one one zauważone później, już po odbiorze mieszkania. Najłatwiej to wytłumaczyć, o ile dopiero później się ujawniły.

Jeżeli jednak do protokołu zostały zgłoszone od razu uwagi, to zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego na podjęcie decyzji co do uwzględnienia uwag nabywcy lokalu.

W przypadku przychylenia się do stanowiska nabywcy, dewelopera obowiązuje okres 30 dni na usunięcia wskazanych w protokole usterek – jeżeli deweloper – mimo dołożenia należytej staranności – nie zdąży dokonać koniecznych napraw lokalu, może wskazać inny termin kiedy te usterki usunie, musi jednak to opóźnienie uzasadnić.

Co, jeżeli deweloper nie uzna wady wskazanej przez nabywcę w protokole zdawczo-odbiorczym?
W takim przypadku nabywcy pozostaje skorzystanie z usług wyspecjalizowanej kancelarii prawnej, która przygotuje odpowiednie wezwania, a w dalszym etapie – droga sądowa.

3. Odmowa odbioru lokalu i odstąpienie od umowy w przypadku wad istotnych lokalu

W przypadku wystąpienia wad istotnych lokalu, nabywca może odstąpić od umowy zgodnie z art. 560 § 1 k. c. Wady istotne to takie usterki lokalu, które czynią go niezdatnym do zwykłego użytku, lub sprzeciwiające się wyraźnie umowie.

Przykład:

„Elementy konstrukcyjne budynku nie zostały prawidłowo zaizolowane. W rezultacie ściany i stropy budynku przeciekają powodując silne zawilgocenie ścian wewnętrznych i stropów budynku. Powstałe wady mają charakter wad istotnych, a brak prac naprawczych spowoduje przyśpieszoną degradację budynku.”

– Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 grudnia 2015 r., sygn. akt XXIV C 257/12.

Jeżeli lokal dotknięty jest wadami nieistotnymi, na nabywcy ciąży obowiązek jego odbioru i zapłaty wynagrodzenia, jednak nabywca może domagać się usunięcia wady lub obniżenia ceny na podstawie rękojmi, chyba iż o tej wadzie wiedział w chwili zawierania umowy.

4. Wady lokalu a rękojmia

Czym jest prawo rękojmi?

Instytucja rękojmi umożliwia nabywcy lokalu egzekucję naprawy usterek deweloperskich przez dewelopera lub uzyskanie obniżki ceny lokalu, jeżeli takie naprawy nie są możliwe. Nabywca lokalu powinien skorzystać z rękojmi, gdy nieruchomość posiada wady, o których nie wiedział w momencie jej zakupu – dostrzegł je już po odbiorze. O wadach lokalu należy powiadomić dewelopera pisemnie, dołączając wykaz zauważonych usterek wraz z żądaniem ich usunięcia. o ile deweloper nie uzna wady wskazanej przez nabywcę, wtedy nabywcy pozostaje droga sądowa.

Rękojmia jest ustawową formą odpowiedzialności sprzedawcy za wady. Artykuł 556 k. c. nakłada na sprzedawcę odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne sprzedawanej rzeczy. Oznacza to, iż deweloper z mocy samego prawa odpowiada za wady lokalu – na jego odpowiedzialność nie ma wpływu ani treść umowy, ani wola stron. Ponadto w obrocie z konsumentami rękojmi nie można wyłączyć ani ograniczyć.

5. Czego można żądać w ramach rękojmi za wady?

Rękojmia za wady fizyczne lub prawne mieszkania pozwala na domaganie się od dewelopera:

1. usunięcia lub naprawienia wady na jego koszt
2. obniżenia ceny mieszkania o kwotę, która z powodu zaistniałej wady rzeczywiście obniżyła wartość lokalu,
3. odstąpienia od umowy i zwrócenia pieniędzy – jeżeli wady są na tyle poważne, iż uniemożliwiają korzystanie z mieszkania, a deweloper nie usunął ich w wyznaczonym czasie.

Rodzaj żądanej rekompensaty należy zgłosić na piśmie skierowanym do dewelopera. Należy mieć na uwadze zasadę proporcjonalności– jeżeli usterka jest niewielka i łatwa do naprawy, nie należy żądać odstąpienia od umowy i zwrotu środków.

6. Jakie wady lokalu można zgłaszać w ramach rękojmi?

Usterki deweloperskie lokalu należą do wad fizycznych. Ustawodawca w art. 556¹ k. c. wymienia przypadki wad fizycznych, które są objęte odpowiedzialnością z tytułu rękojmi. Prawo do rękojmi aktualizuje się, gdy przedmiot umowy:

• nie ma adekwatności, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia

na przykład: lokal przeznaczony do zamieszkania został wyposażony w nieszczelne okna, z powodu których temperatura w mieszkaniu jest znacznie niższa niż oczekiwana

• nie ma adekwatności, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego

na przykład: deweloper zapewnił kupującego, iż mieszkanie zostanie wyciszone przy zastosowaniu izolacji akustycznej; nabywca miał mieć możliwość uchylania okna, a można je otworzyć tylko na oścież; w lokalu jest inny widok z okna niż pierwotnie zapewniany; inny niż umówiony stopień nasłonecznienia

• nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia

na przykład: lokal miał być wykonany z przeznaczeniem na prowadzenie restauracji, a został oddany jako lokal przeznaczony na cele mieszkaniowe

• został kupującemu wydany w stanie niezupełnym

na przykład: brak części składowych nieruchomości objętych umową

Rękojmia obok wad fizycznych obejmuje również wady prawne. Wada prawna nieruchomości występuje na między innymi w sytuacji, gdy deweloper sprzeda nabywcy mieszkanie należące do innej osoby.

7. Odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu z tytułu rękojmi

Deweloper odpowiada za wszelkie wady z tytułu rękojmi na zasadzie ryzyka – zatem nie musi choćby wiedzieć o istnieniu wady, by za nią odpowiadać.

Z kolei nabywca, aby skorzystać z rękojmi, musi wykazać, iż wada istniała w chwili wydania lokalu, lub iż wada powstała z przyczyny pierwotnie tkwiącej już w lokalu– na przykład do powstania wady doprowadziły błędy budowlane. Zatem – co do zasady – rękojmia nie obejmuje usterek, które powstają w trakcie użytkowania mieszkania.

UWAGA! Konsumenci mogą skorzystać z domniemania istnienia wady, o ile została ona wykryta w ciągu 1 roku od odebrania lokalu. W takim przypadku należy przyjąć, iż wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Oznacza to, iż nabywca lokalu, który wykrył wadę w ciągu roku od odbioru mieszkania, nie musi wykazywać, iż wada powstała z przyczyny pierwotnie tkwiącej już w lokalu.

Ciężar ustaleń zostaje przeniesiony na dewelopera: to on ustala czas powstania wady. jeżeli deweloper odmawia uznania roszczenia, musi ponadto dowieść, iż sygnalizowana usterka nie jest wadą w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi.

8. Czy rękojmia i gwarancja to to samo?

Rękojmia i gwarancja to dwie odrębne instytucje. Jednakże nabywca nieruchomości obarczonej wadą może skorzystać z każdej z nich, gdy dochodzi swoich praw od dewelopera.

Rękojmia przysługuje niezależnie od gwarancji – rękojmia jest ustawowa, a gwarancja umowna (udziela jej deweloper).

Postanowienia w zakresie gwarancji są dobrowolnymi uzgodnieniami między stronami umowy, których zakres lub też czas trwania zostają ustalone bezpośrednio w zapisach umowy gwarancyjnej. Umowa gwarancyjna może między innymi zawierać zamknięty katalog usterek, które deweloper naprawi bezpłatnie na rzecz nabywcy lokalu. W większości przypadków, katalog gwarancyjny nie obejmuje wszystkich usterek, które deweloper musi naprawić z tytułu rękojmi.

Ponadto czas trwania gwarancji nie jest regulowany przez przepisy prawa. Jednakże, o ile nie określa go umowa, przyjmuje się, iż powinien wynosić jeden rok od daty odbioru lokalu przez nabywcę.

Jak już wcześniej wspomniano, gwarancja a rękojmia to dwa różne instrumenty prawne przysługujące nabywcy lokalu w sporze z deweloperem. To nabywca lokalu decyduje, z którego prawa chce skorzystać. Mimo iż oba instrumenty stanowią swego rodzaju zabezpieczenie dla nabywcy, rękojmia jest zdecydowanie korzystniejsza.

9. Jak długo rękojmia chroni nabywcę?

Czas objęcia rękojmią zależy od tego, kiedy nabywca odebrał nieruchomość od dewelopera. jeżeli lokal został odebrany przez 25 grudnia 2014 r., rękojmia trwa 3 lata. W przypadku odbioru lokalu po 25 grudnia 2014 r., rękojmia wydłuża się o 2 lata – nabywca może skorzystać z niej przez 5 lat od odbioru mieszkania.

Bieg rękojmi rozpoczyna z dniem odbioru lokalu. Z kolei w przypadku rękojmi obejmującej wady części wspólnych budynku – na przykład kanałów wentylacyjnych – bieg rękojmię rozpoczyna się w dniu wydania pozwolenia na użytkowanie dla nieruchomości.

10. Spór sądowy

Mimo ustawowego prawa nabywcy do naprawy wad lokalu lub obniżenia jego ceny w ramach rękojmi, polubowne egzekwowanie tego prawa od dewelopera często kończy się niepowodzeniem. Deweloperzy rzadko są skłonni do szybkiego usuwania wad wydanych lokali z uwagi na konieczność poniesienia dodatkowych kosztów takich napraw. Wówczas nabywca lokalu obarczonego wadą może zdecydować się skierować sprawę na drogę sądową. Jak przygotować się do sporu z deweloperem?

11. Kto może pozwać dewelopera o wady lokalu?

Powodem jest właściciel mieszania obarczonego wadami.

12. W jakim terminie można pozwać dewelopera?

Należy pamiętać, żeby nie dopuścić do wieloletnich negocjacji z deweloperem, w czasie których może upłynąć termin na złożenie powództwa z tytułu rękojmi. Rękojmia obowiązuje 3 albo 5 lat, w zależności, czy lokal został odebrany przed 25 grudnia 2014 r. czy po. Roszczenie z tytułu rękojmi przedawnia się po roku od wykrycia wady lokalu. Obok skorzystania z rękojmi, nabywca może wystąpić także o odszkodowanie z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy – wtedy termin przedawnienia roszczenia wynosi 6 lat.

13. Czego może domagać się nabywca lokalu w sporze z deweloperem?

Nabywca lokalu może żądać:

1. usunięcia lub naprawienia wady na koszt dewelopera,
2. obniżenia ceny mieszkania o kwotę, która z powodu zaistniałej wady rzeczywiście obniżyła wartość lokalu,
3. odstąpienia od umowy i zwrócenia pieniędzy – jeżeli wady są na tyle poważne, iż uniemożliwiają korzystanie z mieszkania, a deweloper nie usunął ich w wyznaczonym czasie,
4. roszczenia odszkodowawczego.

14. Dodatkowe odszkodowanie od dewelopera – kiedy można się go domagać?

Czasem nabywca może dochodzić zapłaty odszkodowania za szkodę majątkową spowodowaną nienależytym wykonaniem umowy przez dewelopera – wydaniem nabywcy nieruchomości wadliwej – w przypadku gdy ta wada, spowodowała inne dalsze szkody majątkowe (przy czym ciąg przyczynowo-skutkowy musi tu być adekwatny do szkody, mowa jest często o tzw. zwykłych następstwach szkody).

W przypadku roszczenia opartego o rękojmię, nabywca musi udowodnić istnienie wady. Z kolei w przypadku wyboru roszczenia odszkodowawczego, nabywca udowadnia:

– nienależyte wykonania zobowiązania przez dewelopera,

– fakt i wysokość poniesionej szkody majątkowej,

– istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy nienależytym wykonaniem zobowiązania przez dewelopera a poniesioną przez nabywcę lokalu szkodą.

15, Podsumowanie

W przypadku wystąpienia usterek deweloperskich nabywca lokalu posiada szereg narzędzi prawnych pozwalających na bardzo efektywną egzekucję swoich praw.

Jeśli negocjacje z deweloperem co do naprawy szkód nie idą po naszej myśli, warto skorzystać z usług prawnika, na przykład radcy prawnego. W naszej Kancelarii pomożemy przygotować odpowiednie wezwanie do dewelopera, a o ile to nie pomoże – skuteczny pozew do sądu przeciwko deweloperowi. Przez ostatnie lata zdobyliśmy już w tym zakresie spore doświadczenie. Zapraszamy serdecznie do naszej kancelarii na konsultację wstępną, na której omówimy Państwa aktualną sytuację i zaproponujemy w miarę możliwości podjęcie dalszych kroków prawnych. Oczywiście możemy się także umówić na konsultację wstępną online.

Piotr Kłodziński wraz z apl. Agatą Michalską
Radca Prawny Warszawa