Ustawowe pierwokupy przy nabywaniu nieruchomości

Pierwokup to instrument, który daje uprawnionemu podmiotowi możliwość wstąpienia do umowy sprzedaży w miejsce nabywcy określonego majątku. Na czym dokładnie polega to rozwiązanie i dlaczego może okazać się problematyczne w przypadku chęci nabycia nieruchomości? W poniższym wpisie charakteryzujemy najważniejsze i najczęściej spotykane pierwokupy ustawowe. Zapraszamy do lektury!

Czym jest prawo pierwokupu nieruchomości?

Prawo pierwokupu to specyficzny rodzaj ograniczenia swobody rozporządzania nieruchomością. Daje ono podmiotowi uprawnionemu możliwość wstąpienia do umowy sprzedaży nieruchomości w miejsce pierwotnego nabywcy.

Warto podkreślić, iż prawo to ma zastosowanie tylko w sytuacji, gdy właściciel chce dokonać sprzedaży nieruchomości i uzgodnił już warunki komercyjne transakcji z wybranym nabywcą.

Zaznaczmy jednak, iż uprawniony z pierwokupu sam z siebie nie może zainicjować za właściciela sprzedaży nieruchomości, tak, aby skorzystać ze swojego prawa. Musi on czekać aż właściciel sam zdecyduje się nieruchomość sprzedać. jeżeli jednak właściciel już sprzedaje nieruchomość, to musi umożliwić podmiotowi z prawem pierwokupu nabycie nieruchomości.

Konsekwencje naruszenia

Co się stanie, jeżeli sprzedający nie umożliwi uprawnionemu do skorzystania z pierwokupu danej nieruchomości[JR2] ? Wówczas naraża się na daleko idące konsekwencje odszkodowawcze .W niektórych przypadkach określonych ustawowo sąd może stwierdzić nawet nieważność tak zawartej umowy (o czym szerzej w dalszej części artykułu).

Dlatego bardzo ważne jest, aby przed nabyciem nieruchomości dokładnie przeanalizować jej stan prawny w celu wykrycia ewentualnych podmiotów uprawnionych z prawa pierwokupu.

Jakie wyróżniamy pierwokupy?

Pierwokupy można podzielić na:

• ustawowe (przysługujące określonemu podmiotowi z mocy samego prawa);
• umowne (czyli takie, które wynikają z porozumienia stron).

Jeśli ustawowe prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi lub dzierżawcy, to bezwarunkowa umowa sprzedaży (umowa nabycia nieruchomości z pominięciem podmiotu uprawnionego do pierwokupu) jest nieważna z mocy prawa.

Zlekceważenie prawa pierwokupu, które ma swoje umocowanie jedynie w umownych postanowieniach stron lub przypada na mocy ustawy innym podmiotom niż wyżej wymienione (np. w przypadku, gdy prawo pierwokupu przypada specjalnym strefom ekonomicznym), nie powoduje nieważności sprzedaży. W sytuacji, w której właściciel podpisze umowę zbycia bezwarunkową (nieprzewidującą możliwości skorzystania z prawa pierwokupu podmiotowi uprawnionemu), to omawiana transakcja zachowa ważność i nabywca stanie się właścicielem. Taka sytuacja da jednak osobie uprawnionej do pierwokupu umownego możliwość zażądania od zbywcy (poprzedniego właściciela) zapłaty odszkodowania.

Jakie Przepisy regulują ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości?

W polskim prawie funkcjonuje szereg ustaw, które zastrzegają na rzecz określonych podmiotów prawo pierwokupu określonych nieruchomości. Wprowadzają one m.in. regulacje:

• dotyczące konkretnych podmiotów uprawnionych do pierwokupu (np. Krajowego Zasobu Nieruchomości, gminy, czy też Krajowego Ośrodku Wsparcia Rolnictwa);
  • opisujące omawiany instrument na podstawie lokalizacji nieruchomości (m.in. dotyczących nieruchomości zlokalizowanych w specjalnych strefach ekonomicznych, na obszarze przystani i portów morskich).

Poniżej przedstawiamy pierwokupy najczęściej występujące w obrocie.

Prawo pierwokupu przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami

Ustawa o gospodarce nieruchomościami[1] przewiduje kilka rodzajów nieruchomości, wobec których gmina ma ustawowe prawo pierwokupu. Prawo pierwokupu gminy dotyczy:

• nieruchomości niezabudowanej i uprzednio nabytej przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo od jednostki samorządu terytorialnego;
• prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości;
• nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, jeżeli jest ona przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne lub wydano wobec niej decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (o ile prawo pierwokupu zostało ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości);
• nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków (o ile prawo pierwokupu zostało ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości);
• nieruchomości położonej na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje tak uchwała w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji;
• nieruchomości położonej na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Zawarcie umowy sprzedaży z pogwałceniem ustawowego prawa pierwokupu gminy powoduje nieważność takiej transakcji.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego[2] przewiduje, iż Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) ma prawo pierwokupu nieruchomości rolnych w konkretnych przypadkach.

We wspomnianej ustawie opisano, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej (czyli przede wszystkim takiej, w której powierzchnia użytków rolnych przekracza 0,3 ha i nie jest przeznaczona na cele inne niż rolne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy, który dzierżawi zbywaną nieruchomość na podstawie umowy:

• zawartej w formie pisemnej z datą pewną;
• która była wykonywana od co najmniej 3 lat,
• nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład jego gospodarstwa rodzinnego.

Jeśli opisany wyżej dzierżawca rezygnuje z wykonania prawa pierwokupu nieruchomości rolnej lub nie istnieje osoba uprawniona do pierwokupu względem zbywanego majątku, to na mocy ustawy pierwokup przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, który działa na rzecz Skarbu Państwa.

Niezależnie od tego zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa[3] KOWR ma również prawo pierwokupu nieruchomości w przypadku jej odsprzedaży przez nabywcę w ciągu 5 lat od nabycia od KOWR.

Pierwokup przewidziany w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości

Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości[4] przewiduje prawo pierwokupu na rzecz KZN w przypadku sprzedaży nieruchomości, która jest własnością lub przedmiotem użytkowania wieczystego państwowej osoby prawnej.

Omawiana ustawa zastrzega jednak wyjątki, kiedy to prawo pierwokupu nie przysługuje wskazanemu podmiotowi (np. dotyczące sprzedaży lokali).

KZN ma również prawo pierwokupu własności i użytkowania wieczystego nieruchomości zbytej w trybie art. 53 omawianej ustawy – czyli w drodze przetargu lub poprzez oddanie w użytkowanie wieczyste w celu realizacji inwestycji mieszkaniowych. Te same uprawnienia przysługują KZN w przypadku niezabudowanej nieruchomości zbytej na podstawie art. 65 ust. 1 tej ustawy. Mowa o sytuacji, w której dochodzi do sprzedaży nieruchomości z zasobu i oddania jej w użytkowanie wieczyste na cele inne niż realizacja inwestycji mieszkaniowych lub uzbrojenie techniczne.

Prawo pierwokupu nieruchomości a Ustawa o specjalnych strefach ekonomicznych

Ustawa o specjalnych strefach ekonomicznych[5] przyznaje podmiotowi zarządzającemu strefą prawo pierwokupu własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości położonych na wspomnianym terenie.

Nabycie nieruchomości z naruszeniem prawa pierwokupu strefy będzie ważne, ale efektem takiego działania może być dochodzenie odszkodowania za szkodę powstałą z uwagi na pominięcie prawa do pierwokupu przysługującego strefie.

Pozostałe ustawowe pierwokupy nieruchomości

Powyżej opisaliśmy pierwokupy, które najczęściej spotykamy w obrocie handlowym. Nie wyczerpują one jednak całego katalogu ustawowych pierwokupów. Postanowienia dotyczące pierwokupu nieruchomości można znaleźć również w regulacjach takich jak, np.:

• ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne;
• ustawa z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich;
• ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym.

Wielość ustaw regulujących zagadnienia pierwokupu nieruchomości sprawia, iż w celu weryfikacji przysługiwania tego prawa trzeba dokonać wszechstronnej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, niejednokrotnie po uzyskaniu w tym celu dodatkowych informacji od adekwatnych instytucji.

Jak nabyć nieruchomość obciążoną prawem pierwokupu?

Jeżeli sprzedawana nieruchomość jest obciążona prawem pierwokupu, to proces jej nabycia wygląda nieco inaczej niż normalnie. Powinien on przebiegać w trzech następujących krokach:

1. Strony zainteresowane zbyciem i nabyciem nieruchomości zawierają u notariusza warunkową umowę sprzedaży. W takiej umowie zawarty jest zapis o tym, iż własność zostanie przeniesiona pod warunkiem, iż podmiot uprawniony do pierwokupu nie skorzysta z przysługującego mu prawa.
2. Notariusz (albo sprzedający) powiadamia o zawarciu umowy warunkowej podmiot uprawniony do pierwokupu nieruchomości i wskazuje, iż ma on możliwość skorzystania ze swojego prawa.
3. Podmiot uprawniony do pierwokupu decyduje, czy skorzysta ze swojego prawa – ma na to najczęściej miesiąc od otrzymania zawiadomienia o umowie warunkowej pomiędzy właścicielem a zainteresowanym inwestorem. Sytuacja może rozwinąć się na dwa sposoby:
   • podmiot uprawniony z pierwokupu rezygnuje z wykonania swojego prawa poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia (lub upływa przewidziany okres na przedłożenie tego dokumentu), a wtedy strony zainteresowane przeniesieniem własności zawierają finalną umowę przenoszącą własność,
   • podmiot uprawniony postanawia skorzystać z pierwokupu i wchodzi jako strona umowy sprzedaży w miejsce niedoszłego nabywcy.

W tym ostatnim przypadku podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości, przejmuje co do zasady wszystkie obowiązki kupującego przewidziane w umowie warunkowej. Kodeks cywilny przewiduje, iż bezskuteczne pozostają postanowienia umowne, których celem było udaremnienie prawa pierwokupu. Ponadto, jeżeli umowa przewiduje jakieś świadczenia dodatkowe ze strony kupującego, których uprawniony z tytułu pierwokupu nie mógłby spełnić, to może wykonać prawo pierwokupu uiszczając równowartość takich świadczeń. W przypadku pierwokupu jednostki samorządu terytorialnego (najczęściej gminy) lub Skarbu Państwa takie świadczenia dodatkowe uważa się jednak za niezastrzeżone.

Analiza prawna nieruchomości – klucz do udanej transakcji

Nieruchomość z uwagi, m.in. na swoje położenie, sposób nabycia lub inne adekwatności uregulowane w przepisach, może być objęta ustawowym prawem pierwokupu. Aby zapewnić bezpieczeństwo transakcji nabycia, warto przeprowadzić dokładną analizę prawną nieruchomości w celu wczesnego wykrycia ewentualnych przeszkód związanych z jej kupnem.

Dzięki temu można uzyskać wiedzę na temat potrzeby przeprowadzenia formalności związanych z nabyciem nieruchomości i tym samym zadbać o to, aby do transakcji doszło zgodnie z zamierzeniem stron.

Jeśli potrzebują Państwo wsparcia w takiej analizie, zachęcamy do kontaktu. Mamy bogate doświadczenie w doradztwie przy choćby najbardziej skomplikowanych transakcjach dotyczących gruntów. Służymy pomocom w tym zakresie.

[1] art. 109 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

[2] z dnia 11 kwietnia 2003 r.

[3] z dnia 19 października 1991 r.

[4] z dnia 20 lipca 2017 r.

[5] art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 20 października 1994 r.