Jak już wspomniałam w ostatnim wpisie, jeżeli zdecydujesz się wnieść nieruchomość do spółki, zarówno umowa spółki, jak i umowa przeniesienia własności nieruchomości powinny zostać zawarte w formie aktu notarialnego.
Przez „powinny” należy jednak rozumieć „muszą”, a nie tylko „dobrze by było gdyby…”. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, a także umowa rozporządzająca obejmująca nieruchomość, muszą być sporządzone w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Jak się prawdopodobnie domyślasz, oznacza to, iż umowa taka zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego jest nieważna.
Wniesienie nieruchomości do spółki cywilnej przez jednego ze wspólników sprawi, iż pozostali wspólnicy staną się współwłaścicielami tej nieruchomości. Wniesienie nieruchomości do spółki doprowadzi do zmiany własnościowej.
Gdyby jednak nieruchomość wnoszona do spółki była już własnością osób, które są albo będą wspólnikami spółki cywilnej? Czy w dalszym ciągu będzie istniał wymóg zachowania formy aktu notarialnego?
Odpowiedzi na to pytanie udzielił Sąd Najwyższy w sprawie ze skargi kasacyjnej wspólników spółki cywilnej.
Wszystko zaczęło się od wniosku dwóch osób o wpis do czterech ksiąg wieczystych prawa własności na ich rzecz jako wspólników spółki cywilnej.
Sąd Rejonowy postanowieniem oddalił wniosek o wpis prawa własności a Sąd Okręgowy oddalił apelację od tego postanowienia. Przyczyną oddalenia apelacji, a wcześniej wniosku o wpis prawa własności, było niespełnienie formy aktu notarialnego odnośnie wniesienia na rzecz wspólników powstałej spółki nieruchomości pozostających uprzednio ich współwłasnością.
Wnioskodawcy nie zgodzili się z rozstrzygnięciem Sądu Okręgowego i zdecydowali się wywieść skargę kasacyjną. Wśród przytaczanych przez nich argumentów znalazł się m.in. argument, iż krąg współwłaścicieli nieruchomości pokrywa się ze składem osobowym spółki cywilnej. Ich zdaniem nieruchomość przez cały czas pozostaje własnością tych samych osób i w tych samych częściach, co powoduje brak przeniesienia własności na inne osoby.
Sąd Najwyższy nie zgodził się z argumentacją wspólników spółki cywilnej i oddalił skargę kasacyjną.
Uznał, iż w sprawie chodzi o zmianę natury własności przez przeniesienie własności nieruchomości należącej do wnioskodawców w częściach ułamkowych na współwłasność łączną, której istota jest zupełnie inna. Wniesienie więc nieruchomości na własność spółki cywilnej przez dotychczasowych współwłaścicieli, mimo iż spółka cywilna nie jest odrębnym podmiotem prawa, stanowi przeniesienie własności. Od chwili wniesienia nieruchomość będzie bowiem podlegała regułom prawnym funkcjonowania spółki cywilnej, a nie współwłasności w częściach ułamkowych.
No dobrze, a w skrócie?
Zapamiętaj, iż zastosowanie formy aktu notarialnego dotyczy każdej sytuacji wniesienia nieruchomości do majątku wspólników spółki cywilnej drogą czynności prawnej, a więc również takiej, gdy dotychczasowymi współwłaścicielami tej nieruchomości w częściach ułamkowych były te same osoby, które stały się następnie wspólnikami w spółce.
Dobrym uzupełnieniem opisanej przeze mnie tematyki są wpisy:
- Nieruchomość w spółce cywilnej – kilka ogólnych informacji o nieruchomości w spółce,
- Współwłasność w spółce cywilnej – wyjaśnienie tajemniczego pojęcia współwłasności łącznej
Zapraszam Cię do ich lektury, która da Ci pełniejszy obraz opisywanych przeze mnie kwestii.
Dzisiejszy wpis jest moim ostatnim wpisem w tym roku.
Z tego powodu już dziś życzę Ci aby 2018 rok był rokiem spełnionych marzeń i zrealizowanych planów, ale także rokiem pełnym nowych, inspirujących wyzwań.
2017 to był wspaniały rok! Dziękuję, iż byłeś tu ze mną. Do zobaczenia!
