Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Czy jeden z najpopularniejszych stosunków cywilnoprawnych, jakim jest najem, może mieć jeszcze jakieś „tajemnice”? Czy człowiek ma w ogóle świadomość, iż choćby nie zawierając umowy w jej najbardziej tradycyjnej pisemnej formie, a jedynie dokonując porozumienia ustnego z drugą osobą, wchodzi już niemal z całą mocą na grunt prawa cywilnego?

Prawo cywilne jest taką dziedziną prawa, której uczestnikami, mniej lub bardziej świadomie, jesteśmy wszyscy – czy tego chcemy czy nie. Oczywiście nie koniecznie uczestnictwo to musi się ujawniać w określony „typowo prawny” sposób. A typowo prawny sposób kojarzony jest głównie przez zaangażowanie prawnika, czy sprawy sądowe. Tymczasem, już poprzez dokonanie jakiegokolwiek zakupu wchodzimy w obszar transakcji regulowanych prawem cywilnym. Co do zasady jednak najczęściej z tego tytułu – poza samym wejściem w posiadanie zakupionej rzeczy – nie odczuwamy konsekwencji typowo prawnych.

Brak konsekwencji nie jest oczywiście odczuwany z uwagi na fakt, iż (na szczęście) zdecydowana większość ludzi dokonując zakupu wyraża wolę dopełnienia zobowiązania w postaci zapłaty za tę zakupioną rzecz. W istocie bowiem, brak zapłaty (zwłaszcza, gdy przedmiotem zakupu jest rzecz o większej wartości) mogłoby spowodować konieczność tego „odczuwalnego” już wejścia na drogę prawną. Czy tego chcemy, czy nie prawo cywilne otacza nas niemal zewsząd. I choćby zwyczajnie „dogadując” się co do korzystania z czyjejś własności bez pozostawienia „śladu” w postaci pisemnej umowy zawieramy stosunek cywilnoprawny i trzeba liczyć się konsekwencjami, które ten fakt może za sobą nieść. I nie ma z tym większego problemu dopóki obie strony chcą ze sobą współpracować w zgodzie, akceptują wzajemne warunki – i jest tak przez cały okres tej wzajemnej współpracy. Problem rodzi się jednak, gdy w grę zaczyna wchodzić inna wizja i powstaje konflikt interesów. Wówczas z pomocą przychodzą właśnie przepisy prawa cywilnego.

Trzeba pamiętać, iż w każdych (nawet najlepszych) stosunkach może dojść do konfliktu. Dlatego – zwłaszcza, gdy w grę wchodzą rzeczy o większej wartości (jak np. lokal) – jako formę „zatwierdzenia” wzajemnego porozumienia co do korzystania z tej rzeczy rekomenduje się podpisanie dokumentu regulującego wzajemne relacje – w postaci umowy. Wówczas, najogólniej rzecz ujmując, obie strony mają możliwość przedstawienia własnego wyobrażenia, jak to korzystanie ma wyglądać, jaki ma mieć zakres, a także m.in. jak długo ma trwać. Warunki spisane w formie umowy wykluczają (a przynajmniej minimalizują) takie sytuacje, jak nieporozumienia spowodowane (czasem rzekomą) niewiedzą o oczekiwaniach drugiej strony. Umowa (zwłaszcza taka przygotowana przez profesjonalistę w kancelarii prawnej) powinna wziąć pod uwagę wszelkie możliwe okoliczności i zabezpieczyć możliwie skutecznie wzajemne interesy. I trzeba od razu zaznaczyć, iż nie musi tutaj bynajmniej chodzić o brak zaufania jednej strony do drugiej i posądzanie z góry o ewentualną złą wolę. Jak wiadomo, zwykła rozmowa może potoczyć się różnie, a niejedna kłótnia była w istocie niepotrzebna, ponieważ wynikała jedynie z braku (czy niewłaściwego) zrozumienia intencji drugiej strony.

Przykładowo można tę sytuację zobrazować w następujący sposób: Jan Nowak w jednej z podwarszawskich miejscowości ma działkę z domem jednorodzinnym oraz dużym podwórkiem zabudowanym również kilkoma budynkami gospodarczymi stanowiącymi pozostałość po prowadzonym w przeszłości przez jego rodziców gospodarstwie rolnym. Budynki są utrzymywane w dobrym stanie, ale znaczna ich część zwyczajnie stoi pusta (nie jest użytkowana). Andrzej Kowalski dokonał zakupu sąsiedniej działki i wybudował na niej dom, nie ma jednak jeszcze garażu dla swojego auta. Kowalski dogaduje się więc z Nowakiem, iż za symboliczną opłatą wynajmie jedno z dogodnych dla obu stron pomieszczeń w budynku Nowaka na garaż. Dobrze się znają więc nie podpisują umowy. Kowalski znając dobrze Nowaka i sądząc, iż nie będzie problemu, by jego pojazd „stacjonował” u sąsiada przez kilka lat (wszak budynki od wielu lat stoją puste), zwleka z budową garażu na rzecz podjęcia innych (załóżmy równie ważnych) inwestycji dla nowego domu. Jednocześnie, z czasem, poza pomieszczeniem dla samochodu, Kowalski (za przyzwoleniem Nowaka) „rozgaszcza się” w niemal całym budynku przechowując w nim również narzędzia ogrodnicze, meble ogrodowe, itp. Jednak, po kilku miesiącach, przychodzi zima, i w tym czasie okazuje się, iż syn Nowaka otrzymuje propozycję „wejścia” w pewien intratny biznes, w ramach którego niezbędne będzie wykorzystanie wszystkich budynków gospodarczych ojca. Plany chce zrealizować szybko, w związku z czym Nowak informuje Kowalskiego, iż jego auto oraz cały sprzęt musi z dnia na dzień opuścić „bezpieczne” lokum. Kowalski jest zły, iż nagle (i do tego w niesprzyjających zimowych warunkach) sytuacja obiera taki obrót. Nowak nie rozumie emocji sąsiada – przecież wyświadczał mu tylko przysługę, nie określając szczegółów zawartego porozumienia.

Pomijając kwestie możliwości prawnych (jakie daje fakt zawarcia choćby umowy choćby w formie wyłącznie werbalnej), powyższa sytuacja wręcz kusi o uwagę, że: „należało zawrzeć umowę w formie pisemnej”. Proces podpisywania umowy wymusza bowiem niejako podjęcie przez strony różnych istotnych dla wzajemnych stosunków (zwłaszcza wchodzących w ramy prawne) kwestii takich, jak np. zakres czy okres najmu. A odpowiednie wcześniejsze ustalenia w tym obszarze postawiłyby obie strony (działające przecież wzajemnie w dobrej wierze) wobec konieczności ujęcia odpowiednich uregulowań w treści samej umowy. Jedna strona musiałaby również liczyć się z tym, iż druga strona w określonym terminie może umowę wypowiedzieć. To z kolei być może pozwoliłoby uniknąć postawienia w trudnej sytuacji i nieprzyjemności z tym związanych. Wydaje się, iż każda ze stron liczyła, „że jakoś to będzie”, nie uwzględniając dynamiki tak często zachodzącej w relacjach cywilnoprawnych.

Jednocześnie, trzeba pamiętać, iż w przedmiocie charakteru stosunku najmu kwestie terminów wypowiedzenia należą do tych naprawdę bardzo istotnych. Wszak najem wiąże się z okresowym oddaniem władztwa nad swoją własnością innej osobie. Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony natomiast jest instytucją umożliwiającą „odzyskanie” tego władztwa (czyli prawa do dysponowania swoją własnością), a to w niektórych okolicznościach może mieć ogromne znaczenie (tak jak w przykładzie przedstawionym powyżej). Co więcej obie strony mogą działać w naprawdę dobrej wierze i nie być świadome braku uwzględnienia konkretnych rozwiązań.

Przykładowo bowiem (rozwijając powyższą historię): Nowak z synem nieraz przy różnych okazjach prowadzili osobiste debaty o możliwych sposobach zagospodarowania stojących pustych budynków gospodarczych. Niemniej ze względu na brak zarówno własnego pomysłu, jak i propozycji z zewnątrz, debaty te nie prowadziły do podejmowania konkretnych działań, a sytuacja przez wiele lat pozostawała w niezmienionym stanie. Nowak nie uważając wynajęcia jednego pomieszczenia (jak to miało pierwotnie wyglądać) za coś istotnego, nie poinformował o tym syna. Natomiast nieświadomy syn mając w pamięci ww. rozmowy, kiedy nadarzyła się ku temu okazja, sądząc, iż działa w interesie ojca (i jednocześnie nie wiedząc o jego porozumieniu z sąsiadem), zdążył już – przed wtajemniczeniem ojca w swoje plany – poczynić określone terminowe zobowiązania biznesowe uwzględniające stuprocentowy udział ww. budynków gospodarczych. Stąd nastąpiła konieczność natychmiastowego „eksmitowania” Kowalskiego z jednego z budynków gospodarczych.

Obie strony działały w dobrej wierze, bez szczypty złośliwości (wręcz przeciwnie ze szczerą chęcią współpracy/pomocy). Czyż czasem nie tak właśnie wyglądają nasze wzajemne „porozumienia”?

Niejedna osoba może stwierdzić, iż to wymyślony przypadek. Ale, czy aby ludzkie życie nie składa się często z takich właśnie „przypadków”?

Przekładając powyższą sytuację na argumenty prawne, w sytuacji, gdyby Kowalski wszedł na drogę sądową (i dysponował odpowiednią argumentacją w postaci dowodów), syn Nowaka miałby duże problemy w zrealizowaniu poczynionych przez siebie zobowiązań biznesowych.

Trzeba bowiem pamiętać, iż zgodnie z przepisami umowa najmu lokalu lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, natomiast w razie niezachowania tej formy umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.

Dodatkowo jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Terminy ustawowe przedstawiają się natomiast w następujący sposób:

• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny miesięcznie – najem można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód;
• gdy najem jest dzienny – najem można wypowiedzieć na jeden dzień naprzód.

Powyższe w obliczu przedstawionego przykładu sugeruje więc, że: dysponując odpowiednim materiałem dowodowym potwierdzającym, iż Kowalski umówił się z Nowakiem bez oznaczenia okresu najmu i jednocześnie płatności za najem realizuje raz na trzy miesiące – zawarta między nimi umowa (ustna) mogłaby zostać wypowiedziana z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Syn Nowaka musiałby więc czekać z realizacją swoich planów biznesowych aż trzy miesiące, tj. do formalnego zakończenia umowy zawartej przez ojca. Natomiast biorąc pod uwagę poczynione przez niego zobowiązania, mogłoby się to dla niego wiązać z określonymi stratami.

Ww. okoliczności jednoznacznie przemawiają więc za tym, iż stosunek najmu (niezależnie od towarzyszących mu okoliczności) powinien być regulowany w formie pisemnej – chociażby ze względu na mogące potencjalnie wystąpić późniejsze trudności w ewentualnym procesie dowodowym (np. w kwestii udowodnienia faktycznego okresu, na jaki dane ustne porozumienie stron zostało zawarte).

Powyższe ma szczególne znaczenie zwłaszcza w odniesieniu do najmu zawartego na czas oznaczony, ponieważ zgodnie z obowiązującymi przepisami, w takiej sytuacji – zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Sformułowanie „w wypadkach określonych w umowie” jest tutaj kluczowe. Sugeruje ono bowiem, iż kwestie wypowiedzenia w przypadku takiej umowy powinny być uregulowane w jej treści. Co w sytuacji, gdy umowa nie zawiera w ogóle takich postanowień? Brak innych ustawowych uregulowań w tym zakresie, przy jednoczesnym braku zawarcia odpowiednich postanowień w treści samej umowy, rodzi poważne wątpliwości co do możliwych sposobów wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Skoro więc choćby forma pisemna umowy czasem (wobec określonych braków) nastręcza tylu trudności i wątpliwości – można sobie jedynie wyobrazić, ile problemów dowodowych przynosi zwykłe porozumienie ustne.

Jak wiadomo, umowa najmu zawarta na czas oznaczony zawiera w sobie termin jej obowiązywania. Może on zostać podany przykładowo poprzez określenie dokładnych dat lub poprzez określenie liczby miesięcy, np.:

• „Umowa zostaje zawarta na okres od dnia 01.03.2020 r. do dnia 30.11.2020 r.”,
• „Umowa zostaje zawarta na okres jednego roku od dnia jej podpisania.” – przy czym w tym wypadku należy pamiętać o jednoznacznym określeniu daty podpisania (bywa przecież, iż umowa nie jest podpisywana przez obie strony tego samego dnia; to z kolei mogłoby rodzić niepotrzebne wątpliwości co do początkowej daty obowiązywania).

Biorąc pod uwagę ww. przepis – zgodnie z którym umowa zawarta na czas oznaczony może zostać wypowiedziana w „wypadkach określonych w umowie” – wobec braku zawarcia w samej umowie odpowiednich postanowień, nie może ona zostać wypowiedziana przez strony w sposób dowolny. Wówczas niestety co do zasady konieczne jest „oczekiwanie” do końca okresu jej obowiązywania. Aby wypowiedzieć taką umowę przed określonym w umowie okresem jej obowiązywania, możliwe jest oczywiście również podjęcie próby porozumienia się z drugą stroną. Ale to nie zawsze jest proste.

W nawiązaniu do powyższego, w odniesieniu do umów najmu zawieranych na czas oznaczony, należy więc w sposób szczególny pamiętać o uwzględnieniu w niej postanowień dotyczących terminów, w ramach których strony będą mogły taką umowę wypowiedzieć. Przykładowo

„Każda ze stron na prawo wypowiedzenia umowy z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia, liczonym od końca miesiąca, w którym wypowiedzenie zostało doręczone.

Jednocześnie, w zależności od indywidualnej sytuacji i okoliczności, umowa może uwzględniać prawo wypowiedzenia umowy tak obu stron, jak i np. tylko jednej z nich (tj. albo wynajmującemu albo najemcy). Obowiązuje tutaj zasada swobody zawierania umów, i co za tym idzie często strony mogą kształtować treść takiej umowy w sposób dowolny – według własnego uznania i interesu.

UWAGA! W zależności od typu umowy i tego co jest przedmiotem najmu, niektóre postanowienia dotyczące rozwiązania umów w określonym czasie lub z określonych powodów, zwarte np. w umowach najmu lokali albo w umowach o pracę mogą okazać się prawnie nieskuteczne.

Powyższe ma szczególnie istotne znaczenie nie tylko w sytuacjach adekwatnych dla relacji biznesowych, ale również tych osobistych.

Przykładowo: Anna Kowalska wynajęła od Katarzyny Wiśniewskiej lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu na okres dwóch lat (liczony od daty jej podpisania). W umowie nie zawarto klauzuli dotyczącej możliwego terminu wypowiedzenia. Kowalskiej nie zależało na tym, aby umowa uwzględniała taki zapis, ponieważ na etapie jej podpisywania przewidywała ona, iż będzie chciała raczej przedłużyć okres najmu niż go skrócić. Wiśniewska natomiast wynajmowała to mieszkanie od lat, więc zależało jej jedynie na tym, aby nie stało ono puste. Po ok. 6 miesiącach okazało się, iż Kowalska otrzymała szansę wyjazdu na zagraniczny 3-letni kontrakt (zapewniający jej rozwój zawodowy). Oczywiście biorąc pod uwagę planowany okres nieobecności w kraju zdecydowała, iż ze względów ekonomicznych powinna wypowiedzieć zawartą umowę najmu. Wobec braku odpowiednich uregulowań w umowie, musiała więc porozumieć się z Wiśniewską, która („idąc jej na rękę”) zdecydowała, iż rozwiążą umowę za porozumieniem stron w momencie, gdy znajdą się nowi lokatorzy. Ze względu na okoliczności (tj. fakt, iż Kowalska i tak jest zobowiązana do zapłaty czynszu) Wiśniewska nie śpieszyła się z poszukiwaniami i mieszkanie zostało wynajęte dopiero po pół roku. Kowalska (pochłonięta wyjazdem zagranicznym) nie mając czasu w konsultacje z radcą prawnym (i poszukiwania innych rozwiązań prawnych dla załatwienia tej niekorzystnej sytuacji) przez cały ten okres płaciła czynsz za mieszkanie, z którego faktycznie już nie korzystała.

Trzeba pamiętać, iż tego rodzaju okoliczności, tj. tak zmiany w planach czy to biznesowych czy osobistych, nie stanowią jedynie rzadkich wyjątków od reguły – tak samo jak nie do końca uczciwi kontrahenci, którzy będą próbowali „ugrać” jak najwięcej własnej korzyści. Umowy, zwłaszcza te zawierane na dłuższy okres czasu, wymagają analizy i umiejętności przewidzenia pewnych potencjalnie możliwych sytuacji. Dzięki temu mamy szansę na uwzględnienie w nich zapisów zabezpieczających nasze interesy. Oczywiście może tu występować obawa, iż (mając takie prawo wynikające z treści samej umowy) druga strona wypowie nam umowę w nie zawsze dogodnym dla nas momencie. Niemniej ze świadomością uzgodnionych w umowie zapisów, mamy wówczas tę pewność, iż choćby w sytuacji wypowiedzenia, będziemy dysponowali określonym czasem na opuszczenie zajmowanego dotychczas lokum i poszukiwania nowego (tę okoliczności również należy uwzględniać w formułowaniu postanowień zawieranej umowy najmu).

Z pewnością wszystkie wymienione powyżej sytuacje – poddane dogłębnej analizie w kancelarii radcy prawnego – mogłyby przybrać zupełnie inny obrót. Przepisy prawa dają określone inne środki prawne, z których w pewnych okolicznościach można skorzystać, a dobry prawnik z pewnością środki te znajdzie i będzie potrafił je zastosować (udowadniając zaistnienie określonych przesłanek). Niemniej wiąże się to zarówno z czasem, dodatkowymi kosztami, jak i często (niestety) ryzykiem niepowodzenia (zwłaszcza, gdy podjęcie tych środków wymaga zaangażowania sądu). W tym przypadku, jak w większości sytuacji, najlepsze rozwiązania to rozwiązania najprostsze – a za takie należy uznać odpowiednie przygotowanie treści zawieranej przez nas umowy, zgodne jej rozwiązania a w każdym przypadku, warto skorzystać z pomocy profesjonalisty – adwokata albo radcy prawnego.

Piotr Kłodziński – Obsługa prawna firm