Zaliczka, czy zadatek – co lepsze i dla kogo?

Zaliczka, czy zadatek? Co lepsze i dla kogo? Poznaj różnicę oraz sprawdź, czy to zaliczka czy zadatek jest dla Ciebie lepszy.

Kupić nie kupić, potargować można – mówi stare powiedzenie. W codziennym życiu jest często używane. Czasami robimy to nieświadomie, nie zdając sobie z tego sprawy. W przypadku zakupu, bądź sprzedaży nieruchomości ta zasada także działa. Z tą różnicą, iż jak już strony wstępnie się dogadają, dochodzi do podpisania umowy przedwstępnej. Każda ze stron zabezpiecza się w niej przed wycofaniem się drugiej strony z poczynionych ustaleń. W tym celu stosuje się zapisy o zadatku lub zaliczce.

O różnicy pomiędzy zaliczką a zadatkiem napisano mnóstwo artykułów. Nic odkrywczego w tym temacie wymyślić się nie da. To zagadnienia niezmienne od lat, funkcjonujące na podstawie jednorodnych i w miarę jasnych przepisów. Oba też są stałym i adekwatnie nierozerwalnym elementem prawie każdej umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości. Skoro nic nowego o tym napisać się nie da, to pokuszę się tylko o usystematyzowanie tych zagadnień.

Zaczniemy od zaliczki,

bo to forma płatności mniej skomplikowana i nie obwarowana prawnie. Zaliczka nie stanowi, ani dla kupującego, ani sprzedającego zabezpieczenia, iż transakcja zostanie doprowadzona do końca. Przez koniec rozumiemy tu zawarcie umowy przyrzeczonej, czyli aktu przeniesienia własności. jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku strona przyjmująca, czyli sprzedający musi zaliczkę zwrócić. Przy czym nie ma znaczenia, z jakiego powodu do finalizacji nie dojdzie. Zaliczka jest po prostu częścią ceny, jaką kupujący ma zapłacić. Skoro do płatności nie dochodzi, zaliczka wraca do niego. Dla porządku dodam, iż oczywiście wpłacona zaliczka stanowi część zapłaty za towar, który kupujemy.

Narzuca się zatem pytanie, po co przyjmować zaliczkę, skoro nie zabezpiecza naszych interesów. Ta forma stanowi bardziej psychologiczną barierę. Skoro ktoś chce kupić i „pozbył” się na czas potrzebny do realizacji transakcji określonej kwoty pieniędzy to daje nam to poczucie, iż do sprawy podchodzi poważnie. Znajdą się oczywiście sceptycy takiego podejścia. Stoją oni na stanowisku, iż tylko zadatek i to spory daje gwarancję zawarcia transakcji. Z jednej strony rozumiem ich punkt widzenia. Z drugiej, jako pośrednik kredytowy mam stały wgląd w bardzo wiele umów przedwstępnych. Na tej podstawie mogę z pełną odpowiedzialnością powiedzieć, iż spora część z nich nie zawiera zapisów ani o zaliczce, ani zadatku. Coraz powszechniejsze są za to zapisy, które pozwalają na „wycofanie” się z umowy choćby w przypadku zapłacenia zadatku.

Zadatek - bacik na kupującego, ale…

w przeciwieństwie do zaliczki taka forma finansowego zabezpieczenia umowy jest dokładnie opisana w Kodeksie Cywilnym. Zdefiniowane są sytuacje, kiedy zadatek przepada, jak i te w których podlega zwrotowi. Zadatek podobnie jak zaliczka może stanowić część zapłaty w przypadku finalizacji umowy. W przeciwieństwie do zaliczki taka forma „częściowej zapłaty” stanowi de facto zabezpieczenie przed zerwaniem umowy. Sprawiedliwie, bo zabezpieczone są obie strony, tylko w różny sposób. jeżeli niewywiązanie się z umowy nastąpi na skutek winy kupującego, traci on zadatek, który zgodnie z zapisami w kodeksie strona sprzedająca ma prawo zatrzymać. Obrazowo mówiąc, nie musi się z tego tłumaczyć, informować specjalnie o tym drugiej strony. Po prostu zatrzymuje te środki jako formę odszkodowania.

Odszkodowanie należy się także kupującemu, jeżeli to nie z jego winy, a sprzedającego nie dojdzie do zwarcia umowy. W takim przypadku finansowo stoi on na „lepszej” pozycji. Oprócz zadatku dostaje „dodatkowe” odszkodowanie w wysokości zadatku. Kolokwialnie mówiąc, sprzedający zwraca podwójny zadatek.

Z powodów opisanych wyżej uważa się, iż zadatek stanowi zabezpieczenie wykonania umowy przez każdą ze stron o wiele lepsze, niż zaliczka. Praktyka pokazuje jednak, iż obie formy w sposób zdecydowany wpływają na strony, motywując je do realizacji zapisów w umowie.

Zadatek na zasadach zaliczki?

Niezależnie od tego, w kodeksie opisane są sytuacje, w których zadatek powinien być zwrócony na zasadach obowiązujących dla zaliczki. Można przyjąć, iż są trzy takie powody. Pierwszy – jeżeli do wykonania umowy nie doszło na skutek winy obu stron. Drugi – jeżeli żadna ze stron nie zawiniła. Trzeci – jeżeli dojdzie do rozwiązania umowy. Kilka słów poświęcę temu ostatniemu przypadkowi. Jak każdą umowę, także i przedwstępną umowę kupna-sprzedaży nieruchomości strony mogą rozwiązać za obopólną zgodą. Większość transakcji na rynku nieruchomości to zakupy, w których kupujący wspomaga się kredytem bankowym. W obecnych niepewnych czasach nie zawsze, z różnych powodów, udaje się uzyskać pozytywne decyzje w bankach. W związku z tym coraz częściej stosuje się zapisy w umowach przedwstępnych, warunkujące możliwość rozwiązania umowy (a zarazem zwrotu zadatku) od decyzji negatywnych. Strona kupująca zobowiązuje się do przedstawienia decyzji negatywnych z 2-3 banków. Wtedy strony „rozstają” się bez ponoszenia dodatkowych kosztów, a zadatek podlega zwrotowi.

W zależności od tego, czy kupujemy, czy sprzedajemy różne będzie nasze podejście do zaliczki i zadatku. Sprzedający wolą zadatki, kupujący zaliczki, choć zdarza się, iż jest odwrotnie. Jak to w życiu – każda sytuacja będzie inna. Dlatego zapisy w umowach przedwstępnych dotyczące obu z opisanych wyżej form częściowej zapłaty, każdy musi dostosować do własnych potrzeb.

Autor:

Krzysztof Iwan, ekspert w zakresie kredytów hipotecznych z 15-letnim stażem w finansach. Prelegent na kongresach, aktywnie współpracujący z inwestorami. Zawiłości kredytowe oraz rynku nieruchomości nie mają przed nim tajemnic. Dzięki temu jest doceniany przez klientów.

Chcesz dowiedzieć się więcej w temacie finansów, kredytów? Szukasz rozwiązań? Skontaktuj się i skorzystaj z wiedzy naszego partnera tutaj.

Możesz też sprawdzić naszą Bazę Wiedzy.