Zaprojektuj i wybuduj – procedura, PFU i ryzyka

2 dni temu

Procedura zaprojektuj i wybuduj

Procedura „zaprojektuj i wybuduj” jest istotna ze względu na jej wszechstronne zastosowanie przez zróżnicowane typy inwestorów. Od wielu lat inwestorzy powszechnie wykorzystują ją w inwestycjach budowlanych, a mimo to nie jest ona dobrze znana szerokim kręgom społeczeństwa.

Spis treści

Kiedy inwestorzy korzystają z tej procedury?
Podstawy prawne procedury
Program funkcjonalno-użytkowy jako najważniejszy dokument
Co powinien zawierać program funkcjonalno-użytkowy?
Ryzyka związane ze zbyt ogólnym PFU
Problemy z przygotowaniem PFU
Procedura w zamówieniach publicznych i inwestycjach prywatnych
Wynagrodzenie ryczałtowe i roboty dodatkowe
Obowiązki wykonawcy po wyborze oferty
Swoboda wykonawcy i wyjaśnienia treści oferty
Zakończenie inwestycji
Early Contractor Involvement jako interesujący kierunek rozwoju

Kiedy inwestorzy korzystają z tej procedury?

Po co i przez kogo wykorzystywana jest procedura „zaprojektuj i wybuduj”? Najczęściej jest ona stosowana przez inwestorów prywatnych oraz podmioty publiczne, którzy nie mają wyspecjalizowanych służb inwestycyjnych, lub są one niewystarczające do prowadzenia większych zadań inwestycyjnych. Procedura w sposób wygodny pozwala inwestorom na zaoszczędzenie czasu przez jednokrotne wybranie odpowiedniego wykonawcy lub całej grupy wykonawców. Jest to korzystne z uwagi na szybkość realizowania inwestycji (jeden etap wyboru zamiast dwóch) oraz pozwala przekazać kwestie szczegółowego projektowania oraz wybudowania innym wyspecjalizowanym podmiotom wybranym przez samego inwestora, zlecającego zaprojektowanie oraz wykonanie budowy.

Wspomniałem już, iż procedura „zaprojektuj i wybuduj” bazuje na przepisach dotyczących tradycyjnych etapów inwestycyjnych, czyli fazy „projektowania” i fazy „budowy”. Ten sposób realizacji inwestycji wygodny jest przede wszystkim dla inwestora, który nie musi brać czynnego udziału w standardowym dwuetapowym podziale inwestycji, ale wybiera jeden podmiot, który zarówno zaprojektuje, jak i wybuduje inwestycję. Zadaniem inwestora jest jedynie dość ogólne określenie swoich wymagań związanych z przyszłym projektem i dziełem końcowym. Z jednej strony stwarza to szanse dla wykonawcy na wykonanie robót zgodnie z własną wiedzą, doświadczeniem i praktyką, ale z drugiej strony przekazanie wszelkich obowiązków, związanych z realizacją inwestycji, w ręce wykonawcy, stwarza przekonanie, iż inwestycja zrealizuje się samoczynnie i bez (czasami) koniecznej uprzedniej interwencji.

Procedura jest zatem przeznaczona do realizowania inwestycji, w których znacznie zależy nam na czasie i tempie prac. Unikamy w ten sposób szukania dwóch podmiotów, na rzecz znalezienia jednego, który zarówno zaprojektuje, jak i wybuduje. Oczywiście nie jest to przeszkodą, aby powierzyć prace wielu podmiotom, które razem będą realizować inwestycję. Zasadą jest jednak, iż z procedurą „zaprojektuj i wybuduj” wiąże się jeden proces poszukiwania wykonawcy.

Podstawy prawne procedury

Być może jest tak, dlatego iż do procedury „zaprojektuj i wybuduj” w polskim prawie odnosi się zaledwie jeden przepis. Jest to art. 103 ust. 2 Prawa zamówień publicznych (dalej: PZP). Wskazuje on, iż „jeżeli przedmiotem zamówienia jest zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, zamawiający opisuje przedmiot zamówienia dzięki programu funkcjonalno-użytkowego”.

W swojej pracy dużo miejsca poświęcę właśnie zasadom sporządzania programu funkcjonalno-użytkowego. Już PZP wskazuje pewien zakres tego, co musi znaleźć się w programie funkcjonalno-użytkowym, ale jeszcze bardziej uszczegóławia to rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 2 września 2004 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego. Rozporządzenie w swoim rozdziale 4 wprost odnosi się do programu funkcjonalno-użytkowego i przedstawia wszelkie postanowienia, które muszą się w nim znaleźć.

Pisząc o procedurze „zaprojektuj i wybuduj” nie można zapomnieć również o podstawie stosunków cywilnych w Polsce, czyli Kodeksie cywilnym. Co prawda, w tym akcie prawnym nie ma przedstawionej procedury, którą opisuję, ale w art. 353 ust. 1 zakłada on swobodę zawierania umów, co jest koniecznie potrzebne do tego, aby móc kształtować stosunki prawne między podmiotami prawnymi.

Program funkcjonalno-użytkowy jako najważniejszy dokument

Najważniejszym elementem procedury „zaprojektuj i wybuduj” jest program funkcjonalno-użytkowy. Do tego dokumentu oraz zasad jego sporządzania odnoszą się przywołane przeze mnie przepisy PZP – art. 103 oraz odpowiednie rozporządzenie.

Program funkcjonalno-użytkowy jest podstawowym dokumentem sporządzanym przez zamawiającego, który chce skorzystać z procedury „zaprojektuj i wybuduj”. Stanowi on załącznik do Specyfikacji Warunków Zamówienia (dalej: SWZ), a tym samym jego integralną część.

Z kolei SWZ to podstawowy dokument postępowania, w którym zamawiający określa warunki udzielenia zamówienia oraz zasady udziału wykonawców. Zasady sporządzania i treść SWZ regulują przepisy PZP, w szczególności art. 134–139. Zawiera ona m.in. opis przedmiotu zamówienia, warunki udziału w postępowaniu, kryteria oceny ofert oraz projektowane postanowienia umowy. SWZ zapewnia przejrzystość i równe traktowanie wykonawców oraz stanowi podstawę oceny ofert przez wykonawców, chcących wziąć udział w postępowaniu o realizację inwestycji.

Rzetelna kooperacja zamawiającego z wykonawcą powinna przejawiać się we wspólnym ustaleniu rozumienia zapisów SWZ, jeszcze przed podpisaniem umowy i przystąpieniem do realizacji zamówienia.

Dopiero po przygotowaniu programu funkcjonalno-użytkowego możliwe jest zainicjowanie postępowania na wybór wykonawcy w ramach opisywanej procedury. Jest to konieczne z perspektywy przyszłego wykonawcy, który musi wiedzieć, jakim wymaganiom będzie musiał sprostać podczas realizacji inwestycji.

Wyraźnym jest zatem, iż procedura „zaprojektuj i wybuduj” ma po stronie inwestora dwa stadia – sporządzania kluczowego do realizacji inwestycji programu funkcjonalno-użytkowego oraz wybór wykonawcy w ramach stosownego postępowania.

Dopiero po zakończeniu czynności przygotowawczych polegających na opracowaniu programu funkcjonalno-użytkowego, zamawiający może przeprowadzić postępowanie przetargowe na wybór wykonawcy.

Co powinien zawierać program funkcjonalno-użytkowy?

Aby uszczegółowić mój opis dotyczący programu funkcjonalno-użytkowego, warto przywołać art. 103 ust. 3 PZP, który wskazuje, co powinno znaleźć się w tym opisie inwestycji. „Program funkcjonalno-użytkowy obejmuje opis zadania budowlanego, w którym podaje się przeznaczenie ukończonych robót budowlanych oraz stawiane im wymagania techniczne, ekonomiczne, architektoniczne, materiałowe i funkcjonalne.” Pokrywa się to z tym, co już wspomniałem – ustawodawca chciał nadać ramy dla programów funkcjonalno-użytkowych, aby zapobiec nieporozumieniom w realizowaniu inwestycji. Było to konieczne, aby inwestor miał pewność, iż jego intencje zostaną zrozumiane prawidłowo i nie będzie się musiał martwić o pewne nadużycia ze strony wykonawcy procedury.

W celach podobnych do ww. zostało wydane stosowne rozporządzenie ministra adekwatnego. Art. 103 ust. 4 PZP precyzuje, że: „Minister adekwatny do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres i formę: 1) dokumentacji projektowej, 2) specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych, 3) programu funkcjonalno-użytkowego ‒ mając na względzie rodzaj robót budowlanych, a także nazwy i kody Wspólnego Słownika Zamówień.”

Takie rozporządzenie zostało wydane 20 grudnia 2021 r. i w rozdziale 4 przesądza, co powinno znaleźć się w zakresie i formie programu funkcjonalno-użytkowego. W skrótowej formie można ująć, iż określa, z czego składa się program funkcjonalno-użytkowy, jak wyglądają jego poszczególne części (wyróżnia stronę tytułową, część opisową i część informacyjną) oraz zasady odstąpienia od wymogu zawarcia w programie funkcjonalno-użytkowym oświadczenia zamawiającego o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Ryzyka związane ze zbyt ogólnym PFU

Dobrym przykładem zamówienia w ramach procedury „zaprojektuj i wybuduj” może być znalezione w internecie ogłoszenie o zamówieniu na roboty budowlane, którego inicjatorem była Powiatowa Stacja Sanitarno-Epidemiologiczna w Krakowie. Zamówienie polegało na znalezieniu wykonawcy, który podejmie się zaprojektowania oraz wybudowania podjazdu pod Magazyn Szczepionek z miejscami parkingowymi, przesunięcia i montażu nowego ogrodzenia oraz modernizacja nawierzchni placu dojazdowego/drogi pożarowej do budynków A i B.

W tym ogłoszeniu Powiatowa Stacja Sanitarno-Epidemiologiczna jedynie luźno zakreśla, co ma być przedmiotem przyszłej inwestycji oraz sposobu jej wykonania. Daje to zatem dużo luzu przyszłemu wykonawcy w realizacji inwestycji. W ten sposób może on oszczędzać na materiałach bądź interpretować wymagania inwestora w sposób sprzeczny z jego pierwotnym wyobrażeniem.

Co jasne, niestety powoduje to także liczne nieporozumienia między stronami. Doktryna wskazuje, iż te umowy cechować się muszą znacznym stopniem porozumienia między stronami co do przyszłej inwestycji, które musi zaistnieć jeszcze przed podpisaniem umowy. W przeciwnym razie obie strony mogą być niezadowolone efektem prac i wydłużeniem czasu realizacji projektu, czego przecież chciano uniknąć.

Problemy z przygotowaniem PFU

Z czasem stosowania tej procedury wskazuje się, iż programy funkcjonalno-użytkowe stają się coraz mniej szczegółowe. Dzieje się tak z powodu niekompetencji po stronie podmiotu zamawiającego. Dlatego właśnie zamawiający często wynajmują specjalne biura prawne specjalizujące się w tworzeniu programów funkcjonalno-użytkowych oraz pomagające w zawieraniu korzystnych umów z wykonawcami, aby zabezpieczyć interesy inwestorów, oddających w ręce innego podmiotu realizację inwestycji. Według portalu ORGBUD.pl: „przy sporządzaniu umów biuro skupia się na poprawności ich konstrukcji od strony obowiązujących przepisów tj. przede wszystkim na określeniu terminów realizacji świadczenia, wysokościach kar za nieterminowe wykonanie robót, na wypunktowaniu obowiązków wykonawcy, podaniu kwoty wynagrodzenia, marginalizując opis przedmiotu zamówienia, obowiązki inwestora i często pomijając zagadnienia istotne dla robót budowlanych a mianowicie warunki waloryzacji wynagrodzenia czy rozliczania robót dodatkowych.”

Budzi to pewne wątpliwości ze względu na to, iż przepis nie wspomina o tym, iż inwestor może posłużyć się taką pomocą prawną. Cytowany wcześniej przeze mnie art. 130 ust. 2 PZP jasno wskazuje, że: „zamawiający opisuje przedmiot zamówienia dzięki programu funkcjonalno-użytkowego”. Wydaje się jednak, iż odpowiednia pomoc prawna, aby uniknąć przyszłych nieporozumień, a co za tym idzie także procesów sądowych, spotyka się z przychylnością ze strony orzecznictwa.

Procedura w zamówieniach publicznych i inwestycjach prywatnych

Zastosowanie procedury przez podmioty publiczne i prywatne

Jak wskazałem na początku swojej pracy, procedura „zaprojektuj i wybuduj” została najbardziej szczegółowo opisana w PZP. Jak powszechnie wiadomo, jest ono adresowane do jednostek państwowych. W pierwotnym zamyśle tego przepisu, to właśnie jednostki, jak wcześniej wspomniana Powiatowa Stacja Sanitarno-Epidemiologiczna w Krakowie, miały korzystać z tej procedury. Okazało się jednak, iż jest ona na tyle wygodna dla inwestorów, iż praktyka stosowania tego przepisu poszła w stronę dopuszczalności wykorzystywania przez podmioty, niebędące jednostkami państwowymi. Oczywiście ta procedura musiała zostać odpowiednio dostosowana na rzecz wykorzystywania przez podmioty prywatne. Jednostki państwowe są zmuszone do stosowania przetargu, aby wyłonić najkorzystniejszą ofertę, zgodnie z zasadami takimi jak cena, koszt, ale także np. jakość, w tym parametry techniczne, adekwatności estetyczne i funkcjonalne. Podmioty prywatne nie muszą wybierać oferty najkorzystniejszej cenowo, ale taką, która ich zdaniem gwarantuje im przewidywalność, stabilność i pewność odpowiedniego zrealizowania inwestycji.

Opis przedmiotu zamówienia w PZP

Do postępowań przetargowych, organizowanych przez podmioty publiczne, stosuje się PZP. Ustawa wymaga od adresatów, aby, zgodnie z art. 99 ust. 1, przedmiot zamówienia był opisany w sposób jednoznaczny i wyczerpujący, dzięki dostatecznie dokładnych i zrozumiałych określeń, uwzględniając wymagania i okoliczności mogące mieć wpływ na sporządzenie oferty.

Ponadto ustawa zawiera pewien luz dotyczący opisu przedmiotu zamówienia. Art. 99 ust. 1 PZP precyzuje, iż przedmiot zamówienia można opisać przez wskazanie znaków towarowych, patentów lub pochodzenia, źródła lub szczególnego procesu, który charakteryzuje produkty lub usługi dostarczane przez konkretnego wykonawcę, o ile zamawiający nie może opisać przedmiotu zamówienia w wystarczająco precyzyjny i zrozumiały sposób.

Wymogiem formułowanym wprost przez ustawodawcę jest jednak, żeby takiemu wskazaniu towarzyszyły wyrazy „lub równoważny”.

Przydatnym może okazać się również regulacja zawarta w art. 84 PZP, w myśl której zamawiający, przed wszczęciem postępowania o udzielenie zamówienia, może przeprowadzić wstępne konsultacje rynkowe w celu przygotowania postępowania i poinformowania wykonawców o swoich planach i wymaganiach dotyczących zamówienia. Taki proces zdecydowanie ułatwia rozeznanie się w realiach rynku oraz dostosowaniu swoich oczekiwań do posiadanego budżetu na zrealizowanie inwestycji.

Co do postępowania w trybie przetargowym, to dobrym pytaniem dla wykonawcy byłoby, co zrobić, aby wygrać przetarg. Oczywistym jest, iż adekwatną odpowiedzią będzie – złożenie najkorzystniejszej oferty (zarówno cenowej, jak i dotyczącej standardu oraz szybkości wykonania projektu oraz budowy inwestycji).

Jednak nie są to jedyne czynniki, które są brane pod uwagę. Zgodnie z ustawą, o udzielnie zamówienia mogą ubiegać się wykonawcy, którzy nie podlegają wykluczeniu z postępowania na podstawie PZP i mają doświadczenie w realizacji co najmniej 2 robót budowlanych o wartości minimum 1 mln zł. Ma to na celu zapewnienie pewności po stronie jednostki państwowej, iż jej sprawą będzie zajmować się wykonawca z odpowiednim doświadczeniem na w realizowaniu robót budowlanych.

Wynagrodzenie ryczałtowe i roboty dodatkowe

Wynagrodzenie ryczałtowe

Inną istotną kwestią, która musi stanowić przedmiot ogłoszenia, przetargu musi być zapłata za przyszłą pracę. Pozwoli to uniknąć późniejszych niejasności, a najczęściej niedomówień w związku z wykonawstwem i zapłatą.

Praktyka wskazuje, iż w przypadku procedury „zaprojektuj i wybuduj” powszechnie stosuje się wynagrodzenie ryczałtowe. Taki sposób wynagrodzenia jest kolejnym czynnikiem, który wskazuje na pewność obrotu.

Zgodnie z art. 632 Kodeksu cywilnego „jeżeli strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac”.

Jedynym sposobem na podwyższenie wynagrodzenia ryczałtowego jest proces sądowy. Tylko w tym trybie można ubiegać się zmiany na wyższe wynagrodzenia za (w tym przypadku) roboty budowlane. Jednak, co ważne, art. 632 ust. 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, iż jest to możliwe tylko w przypadku, gdy następuje zmiana stosunków, której nie można było przewidzieć, a wykonanie dzieła groziłoby przyjmującemu zamówienie rażącą stratą. Ostatecznością jest rozwiązanie umowy, co też może się stać tylko i wyłącznie z powodów wskazanych w art. 632 ust. 2 Kodeksu cywilnego.

Roboty dodatkowe i wartość zamówienia

Warto jednak doprecyzować powyższy wątek dotyczący zapłaty za zrealizowaną inwestycję. Prowadzenie takiej inwestycji, jak wskazałem, zakłada podpisanie umowy z wynagrodzeniem ryczałtowym, co nie stanowi przeszkody do wprowadzenia zmian do umowy na etapie przygotowania dokumentacji projektowej lub realizacji obiektu lub zostanie zwiększony zakres w stosunku do koncepcji obiektu.

Powyższe zmiany wprowadzane na życzenie inwestora są podstawą do zawarcia aneksu do umowy na roboty dodatkowe, za który wynagrodzenie nie musi być już ryczałtowe.

Zamawiający, określając wartość zamówienia, opiera swoje wyliczenia finansowe na planowanych kosztach prac projektowych oraz planowanych kosztach robót budowlanych. Zasady opracowania obu powyższych wyliczeń określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 r. w sprawie określenia metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego, obliczania planowanych kosztów prac projektowych oraz planowanych kosztów robót budowlanych określonych w programie funkcjonalno-użytkowym (DzU z 2004 r., nr 130, poz. 1389).

Obowiązki wykonawcy po wyborze oferty

Przechodząc do kolejnego etapu realizacji inwestycji, trzeba omówić to, co dzieje się po wyborze wykonawcy. Żadne przepisy nie precyzują tego, co w tej konkretnej procedurze musi zrobić wykonawca. Z pomocą przychodzi jednak wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 27 września 2023 r. (sygn. akt XXIII Zs 6/23).

SO wskazuje, iż „w ramach jednej inwestycji (umowy) musi zostać wykonana zarówno kompleksowa dokumentacja projektowa (obejmująca prace koncepcyjne, na bazie których sporządzany jest następnie projekt budowlany i projekty wykonawcze), jak i kompleksowe roboty budowlane, za które to pełną odpowiedzialność ponosi wykonawca. Innymi słowy realizacja prowadzona w trybie „zaprojektuj i wybuduj” oznacza wykonanie dokumentacji projektowej (wykonanie koncepcji oraz wszystkich projektów wymaganych przepisami prawa), uzyskanie wszystkich niezbędnych pozwoleń i decyzji administracyjnych oraz ich następną realizację w postaci wykonania robót budowlanych w wymaganych dla tej inwestycji branżach.”

W wyroku pojawia się wzmianka, iż tak samo postanowił Sąd Okręgowy w Warszawie XXIII Wydział Gospodarczy Odwoławczy i Zamówień Publicznych w wyroku z dnia 21 maja 2021 roku, sygn. akt XXIII Zs 15/21.

Sąd Okręgowy w dalszej części wyroku dodaje, iż z doświadczenia, które posiada z orzekania w podobnych sprawach, wynika, iż „wykonawcy przygotowując ofertę w ramach postępowania o udzielenie zamówienia publicznego w konwencji zaprojektuj i wybuduj, muszą dokonać wstępnych złożeń, oszacować zakres robót, sporządzić kalkulację, ocenić ryzyka, skonfrontować swoje możliwości – zaplecze osobowe, sprzętowe, logistyczne z postanowieniami Specyfikacji Warunków Zamówienia, a w tym przypadku w szczególności z postanowieniami Programu Funkcjonalno-Użytkowego, stanowiącego załącznik do SWZ i jego integralną część. Projektowanie i budowa winny odbywać się każdorazowo w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania realizacji, uzasadnionych interesów osób trzecich.”

Swoboda wykonawcy i wyjaśnienia treści oferty

W dalszej części tego wyroku sąd wskazuje na sprawę, która została już poruszona w mojej pracy – swobodę wykonawców w zakresie realizacji inwestycji. Ta swoboda jest zdaniem sądu, i także moim, ograniczona jedynie założeniami programu funkcjonalno-użytkowego, który musi przygotować inwestor w fazie przed wyborem wykonawcy. Sąd wskazuje, że: „Powyższe prowadzi do wniosku, iż pomimo, iż wykonawca ma pewną swobodę przy realizacji zamówienia, to jednak założenia funkcjonalne przedmiotu zamówienia mogą pociągać za sobą konieczność wezwania do wyjaśnień pewnych kwestii już na etapie wyboru ofert”.

Zakres pytań do wykonawcy

Zacytowane powyżej zdanie odnosi się do meritum wyroku, na który się powołuję. Sprawa dotyczyła sytuacji, kiedy wykonawca został zasypany „175 pytaniami, często nadmiernie szczegółowych, dobranych według nieznanego klucza pytań (uwzględniając podpunkty – kilkaset pytań) wraz z żądaniem pisemnych dowodów – analiz, obliczeń, opisów, rysunków na potwierdzenie informacji i wskazanie nieadekwatnie krótkiego 14-dniowego terminu na odpowiedź.”

Odwołujący wniósł m.in. o odwołanie niektórych pytań z uwagi na ich nadmierną szczegółowość, a także o wyznaczenie dodatkowego, dziesięciodniowego terminu na ewentualne uzupełnienie złożonych przez wykonawcę wyjaśnień.

Odwołujący zarzucił zamawiającemu (w tym przypadku Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, czyli podmiotowi publicznemu), iż stosuje on praktyki naruszające zasady przejrzystości, proporcjonalności, równego traktowania wykonawców i uczciwej konkurencji. Miały się one objawiać przez „zadawanie znacznej liczby wysokospecjalistycznych pytań w zakresie wyjaśnień, które w przeważającej mierze nie dotyczą treści oferty” oraz dwukrotne unieważnienie przetargów na procedurę „zaprojektuj i wybuduj”, gdy wykonawca złożył dwukrotnie ofertę na najniższą kwotę, a także utrudnianiu wykonawcy złożenia rzetelnych odpowiedzi na żądanie zamawiającego.

Sąd Okręgowy, powołując się na art. 223 ust. 1 PZP, mówiący o tym, iż w toku badania i oceny ofert zamawiający może żądać od wykonawców wyjaśnień dotyczących treści złożonych ofert oraz przedmiotowych środków dowodowych lub innych składanych dokumentów lub oświadczeń, zdecydował, iż zamawiający może żądać od wykonawców wyjaśnień dotyczących treści złożonych ofert oraz przedmiotowych środków dowodowych lub innych składanych dokumentów lub oświadczeń.

Sąd Okręgowy zaznaczył jednak, iż zasadność zadawania licznych pytań do treści oferty należy oceniać ad casum uwzględniając specyfikę danego zamówienia. Jak zdecydował Sąd Okręgowy, celem tego rodzaju zamówień jest ustalenie sposobu widzenia dokumentacji przez wykonawcę oraz uszczegółowienie składanego przy składaniu oferty stanowiska. Poznanie sposobu widzenia i rozumienia zapisów SWZ przez wykonawcę pozwala zamawiającemu rzetelnie dokonać oceny oferty i wyboru najkorzystniejszej oferty.

Zakończenie inwestycji i dopuszczenie obiektu do użytkowania

Zakończenie procedury „zaprojektuj i wybuduj” nie różni się od standardowych przepisów dotyczących fazy budowania inwestycji. Co do zasady kończy się ona zakończeniem budowy i dopuszczeniem obiektu do użytkowania. Następuje to przez złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy do adekwatnego organu nadzoru budowlanego (jeżeli nie wniesie on sprzeciwu) bądź przez uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, ale tylko w wypadku, gdy jest ona wymagana. Finalnym etapem jest rozpoczęcie użytkowania obiektu, po spełnieniu wymagań bezpieczeństwa i kompletności dokumentacji. Zasady te wynikają w szczególności z art. 54–57 ustawy Prawo budowlane. Użytkowanie obiektu przed dopełnieniem tych czynności stanowi naruszenie przepisów prawa budowlanego i może skutkować sankcjami administracyjnymi.

Early Contractor Involvement jako rozwiązanie pokrewne

Procedura „zaprojektuj i wybuduj” jest od lat przedmiotem rozważań prawników nie tylko w Polsce, ale i na świecie. Wskazuje się, iż w krajach takich jak: Wielka Brytania, Nowa Zelandia, Australia oraz Hongkong od lat dwutysięcznych na popularności zyskuje procedura Early Contractor Involvement (ECI).

To nowe podejście jest pokrewne z opisywaną przeze mnie procedurą „zaprojektuj i wybuduj”. Polega na wczesnym zakontraktowaniu przez inwestora zarówno projektanta, jak i wykonawcy przyszłego projektu. Inwestor, projektant oraz wykonawca tworzą zespół projektowy, co ma na celu ułatwienie komunikacji między podmiotami.

Projektant zajmuje się projektowaniem, jak w zwyczajnej procedurze „projektuj”, natomiast wykonawca już wtedy doradza mu w zakresie optymalizacji projektu oraz konsultacji w zakresie badania potrzeb inwestora. Podobnie, jak w polskim prawie, tak i w brytyjskim opisana wyżej procedura jest powszechnie wykorzystywana w sektorze zamówień publicznych.

Autor:

Autorem artykułu jest Konrad Szymański, student IV roku prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Tekst powstał w ramach praktyk studenckich odbywanych w Kancelarii Prokurent pod patronatem radcy prawnego Piotra Włodawcy.