Zasiedzenie nieruchomości, a roszczenie o zaległy czynsz

A bardziej precyzyjnie: Zasiedzenie nieruchomości, a wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z niej – uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego

Dnia 3 kwietnia 2024 roku Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów podjął uchwałę w odpowiedzi na niniejsze zagadnienie prawne:

Czy byłemu właścicielowi może przysługiwać przeciwko posiadaczowi samoistnemu rzeczy roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z niej (art. 224, 225 k.c.) za okres poprzedzający nabycie przez tego posiadacza własności rzeczy w drodze zasiedzenia?

Sąd Najwyższy stwierdził, iż utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia.

Kluczowe dla sprawy zasiedzenie nieruchomości dotyczy sytuacji, w której w wyniku upływu czasu właściciel nieruchomości, pod pewnymi warunkami może nabyć jej własność przez długotrwałe i faktyczne pełne jej posiadanie. Co zostało jasno podkreślone w tymże – rozstrzygnięciu Sądu Najwyższego – w takiej sytuacji ten, kto w wyniku zasiedzenia nieruchomość stracił, ma prawo żądać zapłaty czynszu.

Jak uchwała wpływa na sytuację prawną zasiadujących nieruchomości?

Przedmiotowa uchwała została podjęta przez siedmiu sędziów Sądu Najwyższego. Zgodnie z treścią art. 87 § 1 ustawy o Sądzie Najwyższym, skład 7 sędziów może postanowić o nadaniu uchwale mocy zasady prawnej. w tej chwili na portalu Sądu Najwyższego brak adnotacji, jakoby Sąd postanowił nadać tej uchwale moc zasady prawnej. Zatem przedstawione stanowisko nie jest bezwzględnie wiążące prawnie dla innych sądów. Jednak ze względu na status Sądu Najwyższego, z pewnością będzie brane pod uwagę podczas orzekania w sprawach o zasiedzenie przez inne sądy. A adekwatnie wtedy, gdy dotychczasowy właściciel będzie żądał zapłaty czynszu.

Dlatego, dla byłych właścicieli ruchomości bądź nieruchomości na pewno pojawi się pokusa wytoczenia pozwu przeciwko nowym właścicielom. Pozwy te powoływać się będą już nie tylko na przepisy prawa dotyczące wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, ale także właśnie na tę uchwałę Sądu Najwyższego. To oznacza, iż osoby wnoszące sprawy o stwierdzenie zasiedzenia, będą musiały liczyć się z tym, iż choćby o ile wygrają stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości- to zostaną przez dawnych właścicieli pozwane o zapłatę czynszu.

Z kolei osoby broniące własności swoich nieruchomości w sprawach o zasiedzenie zyskały całkiem dobry sposób, na to by się w takich sprawach bronić.

Zasiedzenie – nieruchomość, ruchomość, czas zasiedzenia

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, zasiedzenie ma miejsce wtedy, gdy właściciel nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako właściciel samoistny, chyba iż uzyskał posiadanie w złej wierze – wtedy własność nabywa się po upływie trzydziestu lat.

Możliwe jest również zasiedzenie własności ruchomości – w tym przypadku własność nabycia się po posiadaniu rzeczy nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz. o ile jednak ktoś posiada rzecz ruchomą w złej wierze, nigdy nie zasiądzie jej własności.

Należy zatem wyjaśnić najważniejsze pojęcia.

Kim jest właściciel samoistny?

Posiadaczem samoistnym jest osoba, która faktycznie włada rzeczą jako właściciel, choćby uzyskał posiadanie w sposób niezgodny z prawem. Ta definicja legalna posiadania samoistnego nie wiąże z pojęciem prawa własności – istotne jest wyłącznie faktyczne posiadanie danej rzeczy lub nieruchomości i manifestowanie swoich działań względem niej jak właściciel. Posiadanie nieruchomości w kontekście zasiedzenia podkreśla znaczenie ciągłego i jawnego posiadania jako warunku do uzyskania stwierdzenia nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Czym jest dobra wiara jako przesłanka zasiedzenia nieruchomości?

Przesłanki zasiedzenia, w tym rola dobrej wiary, są najważniejsze dla zrozumienia, jak można nabyć własność nieruchomości przez zasiedzenie. Dobra wiara to usprawiedliwiona nieznajomość prawdziwego stanu rzeczy, zwykle polegającego na istnieniu jakiegoś stosunku prawnego czy prawa. Na pojęcie dobrej wiary składają się zatem trzy elementy: (1) przeświadczenie o istnieniu prawa lub stosunku prawnego (lub też o ich nieistnieniu); (2) błędność tego przeświadczenia oraz (3) możliwość usprawiedliwienia błędu w danych okolicznościach[[1]](LINK 1).

Chodzi zatem o taki przypadek, gdy osoba, która posiada pewną rzecz, nie jest świadoma, iż ktoś inny jest jej właścicielem bądź też przyjmuje, iż rzecz ta jest niczyja. Na przyjęcie takiego przeświadczenia może mieć wpływ wiele czynników, na przykład: zaobserwowanie, iż nikt nie pojawia się na danej nieruchomości; zaniedbany stan nieruchomości czy rzeczy; znalezienie rzeczy w okolicznościach świadczących o jej porzuceniu. Oczywiście okoliczności te muszą być na tyle realne i usprawiedliwiające, aby nie mówić o posiadaniu w złej wierze. Co istotne, zainteresowany musi dołożyć należytej staranności, a więc rozeznać się, iż faktycznie jego przeświadczenie co do danej nieruchomości lub ruchomości jest takie a nie inne. Dobrą wiarę wyłącza zarówno pozytywna wiedza o braku przysługującego prawa, jak i brak takiej wiedzy wynikający z braku należytej staranności, a więc niedbalstwa[[2]](LINK 2).

Czym natomiast jest posiadanie w złej wierze przy zasiedzeniu?

Nie każda nieruchomość może być przedmiotem zasiedzenia; wyłączone są na przykład dobra publiczne, a zasiedzenie wymaga spełnienia określonych kryteriów, takich jak posiadanie w dobrej wierze oraz domniemanie niezależnego posiadania. Zgodnie z orzecznictwem, w złej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo, wie, iż prawo to mu nie przysługuje albo też ten, kto wprawdzie ma świadomość co do nie przysługiwania mu określonego prawa, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy[[3]].

Zatem mówimy o złej wierze wtedy, gdy ktoś wie albo powinien wiedzieć, iż ktoś jest właścicielem danej nieruchomości bądź ruchomości. Przypadków takich może być wiele – najprostszym jest ten, gdy korzystamy z danej rzeczy, wiedząc, iż ktoś inny jest jej pełnoprawnym właścicielem. O złej wierze mówimy także wtedy, gdy na przykład zauważymy, iż wygląd danej rzeczy się zmienia (na przykład nieruchomość została wyremontowana, pojawiły się tam nowe elementy) – powinno to wzbudzić uzasadnione wątpliwości co do tego, czy dana rzecz jest porzucona. Co istotne, istnieje możliwość przekształcenia się posiadania z tego w dobrej wierze w posiadanie w złej wierze. jeżeli w trakcie zasiadywania własności dowiemy się, iż ktoś inny jest właścicielem, to przesłanki zasiedzenia nieruchomości ulegają zmianie: (1) w przypadku nieruchomości czas, po upływie którego możliwe jest nabycie własności poprzez zasiedzenie, wydłuża się do 30 lat, natomiast (2) w przypadku ruchomości zasiedzenie staje się niemożliwe.

Podsumowując kwestię czasu zasiedzenia – ile lat trwa zasiedzenie?

• Nieruchomości – w dobrej wierze 20 lat.
• Nieruchomości – w złej wierze 30 lat.
• Ruchomości – w dobrej wierze 3 lata.
• Ruchomości – w złej wierze jest niemożliwe.

Co istotne, przepisy Kodeksu cywilnego przewidują domniemanie dobrej wiary.

Jest to domniemanie możliwe do obalenia – oznacza to, iż dopóki odpowiednio nie udowodni się, iż właściciel władał daną rzeczą lub nieruchomością w złej wierze, to uważa się, iż robił to w dobrej wierze. Jest to zdecydowanie zaleta dla posiadacza samoistnego, jednak nie uniemożliwia dochodzenia swoich praw przez właściciela. Są też wyroki sądowe o mocy zasady prawnej, które określiły z góry kto i w jakiej sytuacji pozostaje w dobrej, a kto w złej wierze. Aby pomóc to określić, zapraszamy na konsultację.

Czym jest roszczenie właściciela nieruchomości o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie?

Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują uprawnienia na rzecz właściciela rzeczy w przypadku korzystania z niej przez osobę w żaden sposób nieuprawnioną (posiadacza samoistnego) – oczywiście problem ten został rozstrzygnięty odmiennie w przypadku posiadacza samoistnego w złej lub dobrej wierze.

Omówimy najpierw sytuację posiadacza w dobrej wierze:

Art. 224 Kodeksu cywilnego

• 1. Samoistny właściciel w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, o ile stały się w tym czasie wymagalne.
• 2. Jednakże od chwili, w której samoistny właściciel w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba iż pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

W świetle podjętej uchwały, dla posiadacza samoistnego w dobrej wierze oznaczałoby to, iż mimo zasiedzenia własności nieruchomości lub ruchomości, były właściciel mógłby rościć wobec niego zapłatę za korzystanie z rzeczy rzeczy. właściciel samoistny może również odpowiadać za zużycie rzeczy, jej pogorszenie lub utratę, chyba iż te zdarzenia nastąpiły bez jego winy. jeżeli dana rzecz (nieruchomość lub ruchomość) przynosi pożytki – właściciel samoistny zobowiązany byłby do zwrotu tych pożytków, których nie zużył, a względem tych zużytych – do zwrotu ich wartości.

Kwestia ta zdaje się o tyle problematyczna, iż w przypadku zasiadywania nieruchomości, roszczenia te mogą osiągnąć znaczną wysokość wysokość.

Kiedy następuje utrata prawa dotychczasowego właściciela do nieruchomości?

Uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego stanowi, iż utrata własności nieruchomości na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia.

To dlatego, iż w przypadku zasiedzenia, nabycie własności przez samoistnego posiadacza i jej utrata przez dotychczasowego właściciela nieruchomości następuje ex lege (z mocy prawa) w dacie upływu terminu zasiedzenia. W związku z tym wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości już po zasiedzeniu własności powinno zostać oddalone z racji bezzasadności roszczenia, gdyż były właściciel nie legitymuje się już prawem własności względem nieruchomości lub ruchomości.

Możliwe byłoby wytoczenie powództwa o zapłatę wynagrodzenia za nieodpłatne korzystanie z nieruchomości lub ruchomości, jednakże wtedy powód musiałby uzasadniać swoje roszczenie w tym, iż kiedyś, w danym okresie, faktycznie był właścicielem danego obiektu. Czy jednak wtedy nie będzie to stanowiło nadmiernej faworyzacji byłych właścicieli zasiedzianych nieruchomości lub ruchomości? Problem ten może nie być na tyle dotkliwy w przypadku rzeczy ruchomych, gdyż w tym przypadku zasiedzenie własności następuje po upływie trzech lat. Prawdziwe wątpliwości i spore kwoty roszczeń pojawiają się zwykle w przypadku zasiedzenia własności nieruchomości.

Wątpliwości co do terminu dopuszczalności roszczeń o do wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości będących przedmiotem zasiedzenia

Korzystanie z nieruchomości przez 20 lub 30 lat może przybrać formę roszczenia o zapłatę niebotycznie wysokiej kwoty. Co w przypadku, gdy zainteresowany (właściciel) nie wykonywał swojego prawa własności celowo, de facto porzucając nieruchomość? Do pomyślenia – a wręcz bardzo częsta jest sytuacja, w której właściciel nieruchomości przebywa poza granicami Polski, a nieruchomość będąca jego własnością nie jest w żaden sposób zarządzana czy doglądana przez kogokolwiek. Istnieje również gro stanów faktycznych, w których właściciele ujawnieni w odpowiednich rejestrach nie żyją, natomiast uzyskanie informacji o żyjących spadkobiercach jest niemożliwe. Co w przypadku, gdy ktoś zaniedbał sprostowanie informacji w rejestrach, ale przypomni sobie, iż jest właścicielem takiej nieruchomości? Istnieje tu możliwość wykorzystania swojego (już wygasłego) prawa i żądania wynagrodzenia – pomimo zasiedzenia nieruchomości.

W przypadku podjętej uchwały co do zasiedzenia nieruchomości nie zostało jeszcze opublikowane uzasadnienie – dlatego nie jest możliwe zapoznanie się z rozważaniami składu orzekającego w pełnej okazałości. Dopiero zapoznanie się z analizą prawną i wyciągniętymi wnioskami pozwoli ocenić, czy tak wyrażone stanowisko jest szczegółowe i logiczne czy też nie. Istotą zasiedzenia jest legalne nabycie własności nieruchomości bądź ruchomości z powodu braku wykonywania swojego prawa przez uprzedniego właściciela. W tym miejscu należy również wskazać, iż nabycie własności przez zasiedzenie ma charakter nabycia pierwotnego – zatem przyjmujemy fikcyjnie, jakby podmiot zasiadujący własność był pierwszym właścicielem nieruchomości. Oznacza to, iż nie ma żadnego prawnego powiązania z poprzednim właścicielem – dlatego też, co do zasady, z momentem zasiedzenie wygasają wszelkie dotychczasowe obciążenia prawne na danej rzeczy.

Wcześniej do kwestii roszczeń byłego właściciela nieruchomości już po zasiedzeniu własności wcześniej, odniósł się w 2016 roku Sąd Apelacyjny w Krakowie:

„Funkcja zasiedzenia sprzeciwia się przyznaniu byłemu właścicielowi wobec posiadacza, który stał się właścicielem, wszelkich roszczeń, u których podstaw leży prawo własności, do takich zaś należałyby roszczenia uzupełniające za okres poprzedzający datę zasiedzenia, w tym roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. Ład, porządek prawny, stabilizacja stosunków w zakresie odnoszącym się do własności rzeczy, czyli wszystko to, do czego zapewnienia zmierza zasiedzenie, ulegałoby ponownie zakłóceniu przez spory dotyczące związanego z roszczeniem windykacyjnym i tym samym uzależnionego przede wszystkim od kwestii własnościowych roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym datę zasiedzenia. Przyznanie byłemu właścicielowi takiego roszczenia wobec posiadacza, który stał się właścicielem, byłoby więc nie do pogodzenia z celem zasiedzenia.”[[4]](LINK 1)

Aby w pełni odnieść się do stanowiska Sądu Najwyższego, musimy oczekiwać na publikację uzasadnienia uchwały i zapoznanie się z nią. Pozwoli to zrozumieć tok myślowy składu orzekającego i ocenić czy, w porównaniu z Wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie, są jakiekolwiek inne sensowne argumenty, które przemawiałyby jednak za przyznaniem byłym właścicielom uprawnienia do roszczenia sobie zapłaty za bezumowne posiadanie nieruchomości bądź rzeczy.

Wpływ na orzecznictwo sądów, jednak na pewno ta uchwała wywiera znaczny, już od dnia jej wydania.

[[1]](Tak: P. Machnikowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. prof. dr hab. Edward Gniewek, prof. dr hab. Piotr Machnikowski, Warszawa 2023, Wydanie 11, art. 7, nb. 1

[[2]] Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2018 r., III CSK 322/17, LEX nr 2490601

[[3]] Ibidem.

[[4]] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I Wydział Cywilny z dnia 31 marca 2016 r., I ACa 1780/15, Legalis