Nowe reguły wyliczania cen mieszkań w 2026 i rosnąca fala pozwów konsumenckich

Zawyżony metraż mieszkania to dziś jeden z najgorętszych tematów na rynku nieruchomości. Od 13 lutego 2026 r. obowiązują nowe reguły rozliczania ceny mieszkań. W skrócie: cena ma wynikać z rzeczywistej powierzchni użytkowej lokalu i stawki za 1 m². Ustawodawca chciał uciąć spory o to, czy kupujący dopłacał za metry, których realnie nie mógł używać.

Co dokładnie zmieniło się od 13 lutego 2026 r.

Zgodnie z art. 5a ustawy deweloperskiej, cena mieszkania ma być obliczana jako iloczyn jego powierzchni użytkowej (w m²) oraz ceny za 1 m² tej powierzchni. Do tego ustawodawca doprecyzował, iż powierzchnię użytkową ustala się według Polskiej Normy adekwatnej na dzień wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy.

Kluczowe jest też to, iż nowe prawo nie działa wstecz. Obejmują tylko umowy zawierane po wejściu w życie nowelizacji.

W praktyce oznacza to, iż kupujący mieszkań po 13.02.2026 mogą uniknąć płacenia za ściany – ale miliony polskich klientów, którzy podpisali umowy wcześniej, już wnoszą zbiorowe pozwy, domagając się zwrotu nadpłaty za zawyżony metraż mieszkania.

Dlaczego temat wrócił z taką siłą

Spór, który najbardziej rozpala rynek, dotyczy doliczania do metrażu powierzchni pod ściankami działowymi. W wielu inwestycjach kupujący twierdzą, iż płacili za metry na papierze, choć w praktyce były to fragmenty zajęte przez elementy, które nie powinny zwiększać powierzchni użytkowej.

W tle są też przepisy techniczne, które już wcześniej porządkowały temat metrażu. Rozporządzenie z 2020 r. wskazuje, iż przy zestawieniu powierzchni powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się m.in. o przekrój poziomy wewnętrznych przegród budowlanych. Podobną logikę opisuje PN-ISO 9836:2022. PKN wyjaśnia, iż powierzchnia zajmowana przez stałe ścianki działowe nie powinna powiększać powierzchni użytkowej, bo zalicza się ją do powierzchni konstrukcji.

Dlatego w wielu sporach dotyczących inwestycji projektowanych po 2020 r. najważniejsze pytanie brzmi nie czy istniały reguły, tylko dlaczego w praktyce przez cały czas doliczano takie metry.

Sąd powiedział wprost: nie dolicza się metrów pod ściankami

W kwietniu 2024 r. zapadł prawomocny wyrok Sądu Okręgowego Warszawa Praga w Warszawie w sporze z deweloperem Spravia. Sąd uznał, iż nie można zaliczać do powierzchni użytkowej lokalu przestrzeni pod demontowalnymi ściankami działowymi. Zasądzono na rzecz kupujących 21 779,34 zł oraz odsetki. To orzeczenie stało się dla wielu osób sygnałem, iż warto wrócić do dokumentów związanych z zakupem mieszkania.

Pozwy grupowe rosną. W grze są miliony złotych

Z doniesień rynkowych wynika, iż spory zaczęły się układać w większe, zorganizowane postępowania. Prawnicy wskazują, iż różnice w metrażu w takich sprawach potrafią wynosić od ok. 1 m² do ponad 5 m², a w jednym z opisywanych przypadków średnio ok. 2,24 m².

Według tych samych informacji:

• w styczniu 2026 r. do sądu trafił pozew grupowy przeciw Spravii (42 osoby, ok. 870 tys. zł roszczeń),
• oraz przeciw Victoria Dom (160 osób, ok. 2 mln zł).
  Zapowiadano też pozew przeciw Dom Development, gdzie zgłosiło się 459 osób, a wartość roszczeń szacowano na ok. 7,6 mln zł plus odsetki.

Typowe żądanie w takich sprawach to zwrot nadpłaconej kwoty proporcjonalnie do zawyżonego metrażu, gdy najważniejszy jest zawyżony metraż mieszkania. Podstawą są najczęściej przepisy o ochronie konsumenta i zarzut, iż postanowienia umowy naruszały dobre obyczaje albo wprowadzały nabywcę w błąd co do tego, co dokładnie kupuje.

UOKiK też wchodzi do gry

To nie jest wyłącznie spór klient kontra deweloper. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów informował o decyzjach i karach wobec firm, które miały wprowadzać konsumentów w błąd co do rzeczywistej powierzchni lokalu. UOKiK wskazywał, iż problem dotyczył sposobu prezentowania metrażu i informacji dla klientów, a nałożone kary łącznie przekroczyły 1,6 mln zł (decyzje nie były prawomocne, przedsiębiorcy składali odwołania).

Gdzie są ryzyka po zmianie przepisów

Nowelizacja miała uporządkować zasady, ale w praktyce pojawiają się pytania o skutki odesłania do normy. Część ekspertów zwraca uwagę na ryzyko interpretacyjne. Norma PN-ISO 9836:2022 nie zawiera wielu ograniczeń, które wcześniej wynikały wprost z rozporządzenia budowlanego. To otwiera dyskusję, czy przy literalnym podejściu do przepisów do powierzchni użytkowej nie będą wliczane także inne elementy.

W praktyce pytania dotyczą m.in. tarasów i loggii, wewnętrznych schodów w lokalach dwupoziomowych oraz powierzchni pod skosami. jeżeli podejście do tych elementów się zmieni, cena lokalu może wzrosnąć lub spaść choćby o kilka procent. Deweloperzy zwracają uwagę, iż potrzebne są jasne wytyczne interpretacyjne, bo w przeciwnym razie rynek może wejść w nową falę sporów, tym razem już na podstawie nowych umów.

To oznacza jedno. Rynek może zobaczyć nie tylko pozwy o stare umowy, ale też spory o to, jak liczyć metraż w inwestycjach realizowanych dziś.

Co to oznacza dla kupujących i deweloperów

Jeśli kupujesz mieszkanie teraz

• dopilnuj, by cena była rozliczana wprost: m² powierzchni użytkowej × stawka,
• poproś o jasne rozdzielenie: metraż lokalu oraz elementy dodatkowe, takie jak balkon, taras, komórka lokatorska czy miejsce postojowe,
• dopytaj, według jakiej normy liczono powierzchnię i jaki był moment referencyjny dla inwestycji.

Jeśli kupiłaś mieszkanie wcześniej

• zbierz prospekt, umowę, kartę lokalu, rzuty i protokół odbioru,
• sprawdź, czy metraż obejmował powierzchnię pod ściankami działowymi,
• oceń z prawnikiem podstawy roszczeń. W praktyce chodzi o zwrot nadpłaty i odsetki, czasem także o udział w postępowaniu grupowym.

Eksperci przygotowujący artykuł:

Marcin Bandurski
Adwokat | Partner
[email protected]

Aleksandra siarkowska
Aplikantka Adwokacka
[email protected]

Jak możemy pomóc

Masz wątpliwości co do metrażu w dokumentach? Sprawdzimy sprawę i zaproponujemy kolejne kroki.

Co obejmuje nasze wsparcie:

• analizę dokumentów pod kątem sposobu określenia powierzchni,
• wskazanie podstaw i ryzyk ewentualnego roszczenia oraz wstępne oszacowanie kierunku działań,
• kontakt z deweloperem i negocjacje w celu polubownego zakończenia sporu,
• prowadzenie sprawy sądowej, jeżeli rozmowy nie przyniosą efektu.

Każda sprawa jest inna, dlatego zaczynamy od spokojnej weryfikacji faktów.

Wypełnij ankietę i umów się na bezpłatną konsultację.

Formularz kontaktowy