7 miesięcy temu
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z 9.9.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170; dalej: PodCzynnCywPrU) opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. A więc także (m.in.) umowy sprzedaży nieruchomości. Stawka podatku PCC od nabycia nieruchomości wynosi 2% (podobnie także od nabycia prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym). Podatnikiem z tytułu nabycia nieruchomości jest jej nabywca.
Zgodnie z art. 2 pkt 4 PodCzynnCywPrU, opodatkowaniu PCC nie podlegają co prawda czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT. A także o ile przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku VAT, ale zasada ta nie dotyczy umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach. Innymi słowy choćby jeżeli zbycie nieruchomości korzysta ze zwolnienia z VAT, podlega PCC.
To znacząco rozszerza zakres opodatkowania tego typu transakcji. Przenosząc powyższe na prostszy język, jeżeli dostawa np. budynku czy lokalu nie podlega efektywnemu opodatkowaniu VAT (a więc najczęściej dokonywana jest na rynku wtórnym odnośnie lokalu starszego niż dwa lata), podlega opodatkowaniu 2% PCC. Podatek ten jest charakterystyczny do obrotu nieruchomościami na rynku prywatnym – przez nie-przedsiębiorców (a przynajmniej niezajmujących się obrotem nieruchomościami). Stanowi on często istotny element kosztowy transakcji i przez to budzi niechęć i niezrozumienie.
Ktoś nie zapłaci PCC od nabycia mieszkania…
Zgodnie z art. 9 pkt 17 PodCzynnCywPrU, zwalnia się od opodatkowania PCC sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Ale tylko o ile kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. Chyba iż udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
… by ktoś zapłacił wyższe PCC
Zgodnie z art. 7a ust. 1 PodCzynnCywPrU, w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem VAT, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6% PCC. Co więcej, o ile nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, ww. zasadę stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce. W przypadku gdy nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje przez kilku kupujących, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku według stawki 6% PCC są wyłącznie kupujący spełniający warunki, o których mowa w tym przepisie.
Komentarz
Co z tego wszystkiego wynika? Zwolnienie z PCC dla nabywców pierwszego mieszkania jest zasadniczo mało kontrowersyjne. Należy jedynie pamiętać, iż działa ono jedynie „na przyszłość”. Przepisy w brzmieniu dotychczasowym stosuje się bowiem do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie nowych rozwiązań (a więc przed 31.8.2023 r.).
Więcej kontrowersji jest wokół 6% stawki PCC. Jedną z przesłanek jej zastosowania jest nabycie lokali opodatkowanych podatkiem VAT. Oznacza to precedensowy wyłom i podwójne opodatkowanie tych samych transakcji zarówno VAT jak i PCC. Bardzo często jest to efektywne podwójne opodatkowanie, nie dajmy się zwieść możliwością odliczenia VAT przez nabywcę szóstego (i kolejnego) mieszkania. jeżeli przeznacza on bowiem takie mieszkania na wynajem na cele mieszkaniowe, czynność ta korzysta ze zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1570; dalej: VATU). A w takim przypadku nie ma szans na odliczenie 8% VAT od nabycia lokalu (przyjmując, iż mamy do czynienia ze społecznym budownictwem mieszkaniowym).
Co ważne, 6% PCC znajdzie zastosowanie jedynie w przypadku nabycia (lub posiadania) przynajmniej sześciu lokali umiejscowionych w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. jeżeli więc budynki znajdują się na różnych nieruchomościach gruntowych (wyodrębnionych działkach) mamy potencjał do uniknięcia tej stawki. Sprawia to, iż stosowanie ww. zasad będzie zawężone do bardzo konkretnych przypadków (np. hurtowego wykupowania mieszkań w tym samym budynku), typowych dla działalności funduszy inwestycyjnych. Jaki będzie ich skutek? Już na pierwszy rzut oka widać, iż stosunkowo łatwo będzie nabywcom lokali uniknąć „wpadnięcia” w dyspozycje ww. przepisów. Co ważne, przepisów o 6% stawce PCC nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie nowelizacji. jeżeli więc do umowy przedwstępnej na zakup sześciu lokali w budynku na jednej działce doszło przed 31.8.2023 r., zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować podwyższonym opodatkowaniem.
