Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Polacy chętnie kupują nieruchomości za granicą, dlatego przygotowaliśmy cykl poradnikowy, gdzie najlepiej inwestować, jak przebrnąć przez formalności i z jakimi problemami trzeba się liczyć. O swoich doświadczeniach opowiadają nabywcy, prawnicy i eksperci z rynku nieruchomości.

Od czego zacząć?

Zainteresowanie nabyciem własnego domu w Hiszpanii wciąż rośnie. Jak przygotować się do takiego zakupu? Jakich pułapek unikać? Tłumaczy to Julia Wach, adwokat z kancelarii Wach & Wach Adwokaci-Abogados, specjalizującej się w obsłudze prawnej inwestycji w nieruchomości w Hiszpanii oraz nabywcy mieszkań – Marcin i Agnieszka.

– Najpierw trzeba podjąć kilka decyzji. Po pierwsze warto ustalić swój budżet, przy czym trzeba pamiętać, iż do ceny nabywanej nieruchomości trzeba doliczyć, w zależności od wspólnoty autonomicznej, gdzie położona jest nieruchomość, dodatkowe 8–12 proc. na opłacenie podatków, taks notarialnych, kosztów rejestrowych, wynagrodzenia architekta itp. – opowiada prawniczka Julia Wach.

– Po drugie trzeba ocenić wstępnie lokalizacje, czyli wybrać region Hiszpanii, w którym chcemy zakupić dom lub mieszkanie. Po trzecie należy zdecydować, jak poszukujemy nieruchomości, czyli np. czy korzystamy z hiszpańskich portali z ogłoszeniami (najpopularniejsze to np. Idealista, Fotocasa, Housfy) i czy korzystamy z usług agencji nieruchomości – dodaje ekspertka.

Czy agencja to konieczność, czy też można poszukiwać nieruchomości w Hiszpanii na własną rękę i nabyć ją bez pośredników?

– kooperacja z profesjonalną, zarejestrowaną w Hiszpanii agencją daje gwarancję, iż transakcja będzie przebiegała sprawnie i legalnie – tłumaczy Julia Wach. Podobnie wskazują właściciele nabytych już nieruchomości. – W praktyce trudno byłoby cudzoziemcowi nabyć mieszkanie w Hiszpanii bez pośrednictwa agencji, a następnie prawnika, który zna tamtejsze przepisy. Domów na rynku pierwotnym w praktyce nie kupi się bezpośrednio od deweloperów, wymagają oni kontaktowania się z agencją – wskazuje Marcin, właściciel małej firmy handlowej z podwarszawskich Marek, który kupił swój apartament w 2022 r. w regionie Murcja. Pomysł na zakup apartamentu w jego przypadku miał związek z sytuacją rodzinną i polityczną. Po inwazji Rosji na Ukrainę uznał, iż nie chce lokować całego majątku trwałego w jednym miejscu i postanowił sprzedać odziedziczone mieszkanie oraz kupić apartament za granicą.

W kwestii agencji wszyscy nasi rozmówcy zwracają uwagę na pierwszą pułapkę. Chodzi o to, aby dobrze wybrać pośrednika. – Zainteresowanie nabyciem nieruchomości jest coraz większe i w tej chwili na rynku hiszpańskim działa bardzo wielu pośredników nieruchomości, którzy nie mają żadnych kwalifikacji i uprawnień. Czyli mogą co najwyżej pokazać nieruchomość, ale nie zapewnią bezpieczeństwa prawnego transakcji, wykonania czynności formalnych i technicznych w związku z planowanym zakupem. Trzeba pamiętać, iż w interesie agencji jest szybka sprzedaż, więc działają one przede wszystkim na rzecz sprzedającego, a nie kupującego nieruchomość. Z tych samych powodów nie jest rekomendowane korzystanie z obsługi prawnej świadczonej przez adwokata związanego z agencją, tylko skorzystanie z usług niezależnego prawnika – wyjaśnia mec. Wach.

Niestety zdarza się, iż zainteresowani zakupem – w szczególności ci nieznający języka hiszpańskiego i tamtejszego rynku nieruchomości – stają się ofiarą pseudopośredników. – Tak stało się w naszym przypadku. Skorzystaliśmy z usług agentki, która, owszem, pokazała nam kilka apartamentów, ale nie pomogła w wypełnieniu żadnych formalności w urzędach, nie wiedziała nawet, na czym one polegają. A agent powinien np. sprawdzić w gminie, urzędzie skarbowym, czy mieszkanie nie jest zadłużone i ile wynosi czynsz. Straciliśmy w praktyce 1,5 tys. euro – mówi pan Marcin.

Właściciele nabywanych mieszkań dość gwałtownie wymieniają się informacjami o nieuczciwych pośrednikach. – Niestety takie pseudopośrednictwo często prowadzą Polacy lub osoby z państw sąsiadujących z Polską, które wcześniej pracowały w Hiszpanii, np. w hotelach, i potrafią porozumieć się po hiszpańsku, choćby słabo – potwierdza Agnieszka, lekarz dentysta z Warszawy, która kupiła swój segment w regionie Walencja w 2022 r. W jej przypadku decyzja o zakupie nieruchomości była zaplanowana od dłuższego czasu i jest pierwszym etapem szerszego planu. – Chcę popracować intensywnie w zawodzie jeszcze kilka lat, po to aby odłożyć pieniądze i móc przenieść się na stałe za granicę na „wcześniejszą emeryturę” – wskazuje.

Jak uniknąć nieuczciwych agencji?

Oczywiście można zabezpieczyć się przed osobami, które chcą zarobić na nabywcach nieruchomości. – Warto sprawdzić, czy agent lub adwokat ma uprawnienia do wykonywania zawodu, czyli czy jest wpisany do rejestru agentów nieruchomości jako API – to oficjalne określenie agentów wpisanych do rejestru lub na listę odpowiedniej okręgowej izby adwokackiej. Wtedy zapewnione będzie wyższe bezpieczeństwo transakcji, a w przypadku popełnienia przez nich błędu, pozwoli to dochodzić z ich OC odszkodowania za szkody wyrządzone przy świadczeniu usług – mówi mec. Wach.

– Często przydaje się też sprawdzenie komentarzy o agencji w internecie, na portalach społecznościowych. Bardzo ważne jest też uważne przeczytanie umowy, którą podpisujemy z agentem, i sprawdzenie, czy znajdują się w niej wszystkie kwestie, o których agent nas zapewniał podczas rozmów, oraz jaki jest zakres jego usług i sposobu rozliczenia współpracy – czy będziemy zobowiązani do zapłaty prowizji. zwykle tę ostatnią płaci sprzedający nieruchomość, ale w niektórych wspólnotach autonomicznych, np. Walencji, cześć tych kosztów przerzuca się na kupującego. Przed oglądaniem nieruchomości warto też dopytać, czy przewidziane są jeszcze jakiekolwiek inne, dodatkowe koszty – wskazuje prawniczka.

Konsekwencje braku ostrożności mogą być znaczące. – Mamy przykład Polaka, który padł ofiarą oszustwa. Wydawało mu się, iż kupił dom na Wyspach Kanaryjskich, a przelał całość kwoty – 200 tys. euro – na rachunek oszusta udającego adwokata – podkreśla mec. Wach. Tłumaczy, iż choćby jak się zna język, to się nie zna prawa, a choćby jak się zna prawo, to jeszcze jest praktyka instytucji.

Zapytani przez nas nabywcy mieszkań w Hiszpanii potwierdzają, iż korzystali z usług prawnika. – To koszt ok. 1–2 tys. euro. Nie jest to ogromna kwota, biorąc pod uwagę, jak duże ryzyka wiążą się z zakupem nieruchomości w obcym kraju – odpowiada pan Marcin.

Ważna lokalizacja

Każdy z naszych rozmówców podkreśla konieczność osobistego zweryfikowania miejsca, w którym planuje się zakup domu/apartamentu. – Duże znaczenie ma wybór konkretnego regionu. Hiszpania jest podzielona na wspólnoty autonomiczne, które – jak sama nazwa wskazuje – samodzielnie decydują o wielu kwestiach, w tym podatkowych. Nie ma tu np. podatku od czynności cywilnoprawnych w jednej ogólnokrajowej wysokości. Wynosi – w zależności od wspólnoty – 6–12 proc., więc różnice mogą być duże. Podobnie jest z podatkiem ITP od przeniesienia własności – wskazuje pan Marcin.

Przypomina jednocześnie, iż w Hiszpanii obowiązuje też podatek katastralny, którego nie ma w Polsce. Też różni się wysokością w zależności od regionu. – Im bardziej turystyczny region, tym wyższy podatek. Wiadomo, iż w okresie jest więcej śmieci, utrzymanie infrastruktury więcej kosztuje. Poza tym trzeba też pamiętać jeszcze o czynszach, jakie się płaci do wspólnoty mieszkaniowej – tłumaczy pan Marcin.

Podział na wspólnoty ma też znaczenie w kontekście przyszłego użytkowania nieruchomości. – Większość znanych mi osób, które kupiły dom w Hiszpanii, planuje je wynajmować latem. A nie wszyscy wiedzą, iż do tego potrzebna jest licencja na wynajem i nie w każdym regionie jest ona łatwo przyznawana. W tych turystycznie „przeludnionych” ogranicza się ich wydawanie – tłumaczy pani Agnieszka.

Problem okupas

Osobiste sprawdzenie domu jest też ważne z innych powodów. – Na filmikach nie widać, jakie jest sąsiedztwo nieruchomości, kto mieszka w okolicy, czy nie ma w okolicach tzw. okupas, czyli dzikich lokatorów. Dla wielu osób z Polski niepojęte jest, iż prawo własności może być tak dalece ograniczone, tzn., iż osobom, które włamią się do nieużytkowanego na co dzień mieszkania, pozwala się w nim mieszkać i jeszcze trzeba im opłacać media, a żeby się ich pozbyć, trzeba przeprowadzić proces eksmisji – podkreśla Julia Wach. Czy są to częste przypadki? – Nie, na kilkaset transakcji przeprowadzonych przez naszą kancelarię przytrafiło się to jednej naszej klientce – odpowiada prawniczka.

Ale trzeba mieć to na uwadze, w szczególności przy zakupie „wakacyjnej” nieruchomości, tzn. takiej, która nie będzie użytkowana przez właściciela na co dzień. – Są bowiem dwa tryby postępowania w razie pojawienia się okupas: karny oraz klasyczna eksmisja w trybie cywilnym. jeżeli jesteśmy w stanie wykazać, iż zajęty lokal to nasze stałe miejsce zamieszkania, to okupas muszą liczyć się ze sprawą o włamanie i karą od sześciu miesięcy do dwóch lat pozbawienia wolności. jeżeli zaś chodzi o nieruchomość „wakacyjną”, ważna jest szybka reakcja właściciela po pojawieniu się intruzów. jeżeli w ciągu 72 godzin jej nie będzie, czyli np. właściciel nie złoży zawiadomienia o włamaniu, to policja nie będzie już później interweniować. I żeby pozbyć się okupas, trzeba będzie przeprowadzić proces eksmisji – tłumaczy mec. Wach.

Dodaje, iż procedury eksmisji są już w tej chwili sprawniejsze, ale i tak dalej realizowane są kilka miesięcy. Przy czym w mieszkaniu najczęściej nie mieszkają już osoby, które je faktycznie zajęły, tylko te, którym pozwala się tam mieszkać. – Zajmowaniem nieruchomości zajmują się w praktyce gangi, które „użyczają” je potem innym osobom, np. rodzinom z dziećmi, za pieniądze. W trakcie postępowania o eksmisję okupas przedstawiają fikcyjne dowody, np. fałszywą umowę najmu na zajęte mieszkanie. Podobnie dzieje się już zresztą na etapie wczesnego zajęcia lokum. Po to, żeby wykazać swój pobyt w mieszkaniu powyżej 72 godzin, okupas np. wysyłają do siebie list polecony na adres zajętej nieruchomości lub zamawiają dowóz jedzenia, lub zakupów za potwierdzeniem odbioru – wskazuje prawniczka.

Okupas mają upodobanie do pustostanów i rzadko używanych domów wakacyjnych (drugich domów). Często wybierają do zamieszkania domy należące do banków lub funduszy, gdyż te nie zawsze są zajmowane. zwykle preferują słabo zaludnione obszary miejskie lub peryferia. Jednak najemcy, którzy nie wywiązują się z umowy najmu, a następnie przestają płacić czynsz (aby mieszkać w mieszkaniu za darmo), nie mają preferencji – mogą stać się okupas w dowolnym mieszkaniu.

– Warto poznać sąsiadów, bo są lepszym zabezpieczeniem niż choćby najlepszy alarm – podkreśla mec. Wach.

Zawieranie umowy

Jeśli potencjalny nabywca znalazł interesującą go nieruchomość, to powinien przygotować się do formalnego przeniesienia własności. – Mamy trzy typy umów: rezerwacyjną (Contrato de Reserva), przedwstępną (Contrato de Arras) i adekwatną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Ta pierwsza zawierana jest najczęściej z agentem i dotyczy wstrzymania dalszej komercjalizacji, czyli de facto dalszego oferowania sprzedaży mieszkania innym osobom. Wiąże się z koniecznością zapłaty ok. 1–5 proc. wartości nieruchomości na rachunek agenta/agencji. Druga umowa, czyli przedwstępna, będzie zawierała więcej elementów umownych – poznamy jej szczegółowy opis z numerem katastralnym i ustalimy formę płatności, najczęściej czekiem bankowym lub przelewem OMF przez Banco de España. Ta umowa wiążę się z zapłatą zadatku, w przypadku rynku wtórnego to najczęściej 10 proc. ceny, przy czym wlicza się do niej już dokonaną opłatę rezerwacyjną. Pozostałe 90 proc. będzie płatne podczas czynności notarialnej. Najczęściej następuje wymiana kluczy za czek bankowy, sprzedający potwierdza na czynności notarialnej, iż doszło do zapłaty całej ceny – tłumaczy mec. Wach.

Konieczne będzie założenie rachunku bankowego w hiszpańskim banku i pozyskanie numeru NIE, czyli numeru identyfikacji cudzoziemca.

– Wspomniany czek jest pobierany z hiszpańskiego banku i ma formę czeku imiennego – będzie wskazywał, na jakiego jest okaziciela oraz kwotę. Warto podkreślić, iż w Hiszpanii obowiązują zaostrzone procedury prania brudnych pieniędzy, założenie rachunku nie jest więc takie proste. Zawsze trzeba przedstawić minimum dokumentów, np. PIT-y potwierdzające pochodzenie środków na zakup nieruchomości, żeby później – gdy przelewa się pieniądze z polskiego rachunku na hiszpański – można było wykazać, iż ten rachunek w Polsce należy do nas i robimy przelew na rachunek w Hiszpanii, żeby móc uzyskać czek do płatności pozostałej ceny nieruchomości – tłumaczy mec. Wach.

Kolejna kwestia to pozyskanie numeru NIE, który jest wymagany do dokonania samej czynności notarialnej, aby móc rozliczyć podatki od transakcji. – Pozyskuje się go na komisariacie policji w Hiszpanii lub w placówce dyplomatycznej w miejscu zamieszkania, czyli np. w wydziale konsularnym Ambasady Hiszpanii w Warszawie. Gdy zaczęła się wojna w Ukrainie, na wydanie numeru trzeba było czekać choćby trzy miesiące. Teraz sytuacja się ustabilizowała. Można jednak też umówić się w tej sprawie na komisariacie w Hiszpanii, w tym poprzez pełnomocnika, na podstawie udzielonego pełnomocnictwa – wyjaśnia mec. Wach.

Warto więc dobrze rozplanować wszystkie czynności, bo zakupu nieruchomości nie uda się przeprowadzić z marszu. – Możemy zakreślić w czasie całą procedurę. Podpisujemy umowę rezerwacyjną, następnie w ciągu dwóch tygodni sporządza się umowę przedwstępną. Na zawarcie umowy adekwatnej, w formie aktu notarialnego, powinniśmy zagwarantować sobie najbezpieczniej około dwóch miesięcy. Ważne, by ten dwumiesięczny termin został zakreślony w umowie rezerwacyjnej i przedwstępnej – podsumowuje Julia Wach.