2 lat temu
Zalanie lokalu
Do jednej z najczęstszych przyczyn szkód, do których dochodzi w wielopiętrowych budynkach mieszkalnych, należy zalanie lokalu z pomieszczenia znajdującego się wyżej. Do takich sytuacji dochodzi bardzo często z powodu awarii lub roztargnienia osób tam mieszkających.
Jednakże starając się ustalić odpowiedzialność osoby, która pośrednio lub bezpośrednio szkodę spowodowała, rysują się nam pewne wątpliwości. Kto bowiem jest odpowiedzialny za szkody wynikające z zalania mieszkania? Właściciel, wynajmujący czy może inna osoba, przez której działanie doszło do zalania sąsiedniego lokalu?
Wątpliwości dotyczące art. 433 Kodeksu Cywilnego
Zastosowanie w omawianym stanie faktycznym art. 433 k.c. budziło wiele kontrowersji i było wielokrotnie przedmiotem orzeczeń sądów. Artykuł ten stanowi, iż
“Za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba iż szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.”
Oznacza to, iż w tego rodzaju sprawach mamy do czynienia z odpowiedzialnością na zasadzie ryzyka. Stosując ten przepis nie trzeba byłoby ustalać osoby, która jest winna przelania się wody z mieszkania na wyższej kondygnacji, do mieszkania poniżej, ale wystarczyłoby ustalić, kto w danym czasie zajmuje lokal. To ta osoba, wedle art. 433 k.c., byłaby odpowiedzialna za powstałe szkody.
Treść tego artykułu nie odnosi się jednak wprost do zalania lokalu znajdującego się poniżej przez mieszkanie znajdujące się na wyższym piętrze, w obrębie tego samego budynku.
Przepis ten dotyczy szkód, które powstały w wyniku wyrzucenia, wylania lub spadnięcia jakiegoś przedmiotu albo substancji z budynku na zewnątrz. Mimo istniejących w doktrynie głosów przeciwnych w orzecznictwie dominuje pogląd, iż artkuł 433 k.c. nie ma zastosowania w przypadku zalania.
Sąd Najwyższy wielokrotnie orzekał, choćby w Uchwale siedmiu sędziów SN w sprawie o sygn. III CZP 63/12, odnośnie kwestii podstawy odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez zalanie mieszkania, iż art. 433 k.c. nie ma zastosowania do zalania mieszkania znajdującego się poniżej w tym samym budynku.
Artykuł 415 k.c. jako podstawa odpowiedzialności za zalanie lokalu
W orzecznictwie przyjmuje się, iż podstawą odpowiedzialności przy zalaniu mieszkania znajdującego się na niższej kondygnacji jest ogólna regulacja art. 415 k.c.:
“Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”
Co do zasady więc, za zalanie mieszkania położonego na niższej kondygnacji odpowiada ten, kto spowodował zalanie. Mamy tu do czynienia z odpowiedzialnością na zasadzie winy, a więc aby dana osoba poniosła odpowiedzialność za szkody wywołane zalaniem, należy udowodnić jej winę. Wina może polegać zarówno na bezpośrednim działaniu, które doprowadziło do zalania, np. pozostawienie odkręconej wody lub uszkodzenie zaworu wody w mieszkaniu, jak również na zaniedbaniu, np. braku odpowiedniej konserwacji instalacji w mieszkaniu.
Poza powyższym, zgodnie z art. 361 k.c., musi istnieć adekwatny związek przyczynowy między szkodą a działaniem danej osoby.
Dochodzenie roszczeń o naprawienie szkody z uwagi na zalanie mieszkania na podstawie przepisu 415, jest w porównaniu do przepisu 433, nieco trudniejsze.
Za jakie szkody może przysługiwać odszkodowanie?
Poszkodowany przez zalanie lokalu może domagać się oczywiście naprawienia szkód, które fizycznie powstały w lokalu bezpośrednio w wyniku kontaktu z wodą. Należy jednak pamiętać, iż nie jest to jedyna potencjalna szkoda, która może powstać. W wyniku zalania lokalu może dojść również do wyłączenia możliwości korzystania z lokalu, czerpania z niego korzyści, choćby poprzez wynajmowanie go.
Ciekawym w tym kontekście przykładem z orzecznictwa jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie (sygn. Akt: V ACa 546/17). Sąd rozważył, czy powodowie, których lokal został zalany przez lokal znajdujący się na wyższej kondygnacji, mają prawo oprócz odszkodowania za zniszczenie lokalu, dochodzić odszkodowania za utracone korzyści w postaci dochodów z najmu lokalu. W takiej sytuacji należy wysoce uprawdopodobnić, iż poszkodowany uzyskałby korzyść, gdyby nie doszło do zalania lokalu.
W powyższej sprawie sąd przychylił się w pewnym stopniu do twierdzeń powodów i przyznał im w ograniczonym zakresie odszkodowanie za utracone korzyści, gdyż udowodnili, iż ze względu na liczne zalania lokalu, najemca wypowiedział im umowę, która, gdyby nie zdarzenie szkodzące, trwałaby dłużej.
Podsumowanie
Warto więc pamiętać, iż w przypadku zalania lokalu z mieszkania znajdującego się na wyższej kondygnacji, osoba poszkodowana ma prawo domagać się odszkodowania za zniszczenia materialne powstałe w wyniku zalania, jak również ma prawo dochodzić odszkodowania za utracone korzyści, które z dużym prawdopodobieństwem by uzyskała, gdyby do zalania nie doszło. Należy jednak mieć na uwadze, iż wszystkie powyższe okoliczności poszkodowany będzie musiał szczegółowo przed sądem wykazać.
Więcej informacji
Jeżeli mają zatem Państwo jakiekolwiek wątpliwości lub zapytania odnośnie tematyki odszkodowania za zalanie mieszkania, zapraszamy do kontaktu bezpośredniego lub telefonicznego pod numerem: +48 882 120 775 celem umówienia wizyty lub porady on-line. Nasz zespół prawników chętnie odpowie Państwu na wszystkie pytania.
Autor: Barbara Borucka i Magdalena Zawadzka
Bibliografia:
- Kodeks cywilny. Komentarz, red. Osajda 2020, wyd. 27/J.M. Kondek
- Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 Nr 16, poz. 93 t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740
- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, V Wydział Cywilny z dnia 3 sierpnia 2018 r., sygn. Akt: V ACa 546/17, https://sip.legalis.pl/document-full.seam?documentId=mrswglrtgy3tanjxgy3da
