2 miesięcy temu
Umowa najmu lokalu mieszkalnego na zasadach ogólnych może zostać zawarta
ustnie, co często
jest
zaskakującą informacją dla właścicieli mieszkań oraz najemców.
Wynika to z przepisów Kodeksu cywilnego, które nie wymagają pisemnej formy dla
umów najmu, o ile nie przekraczają
one
jednego roku.
Choć taka umowa
w świetle
prawa
jest
ważna,
wiąże
się
z
licznymi
ryzykami,
zwłaszcza
dla
właściciela
nieruchomości.
Co wystarczy, by umowa najmu była ważna?
Aby doszło do skutecznego zawarcia umowy najmu, muszą zostać spełnione tylko trzy
warunki:
1. Strony umowy – konieczne jest jednoznaczne określenie wynajmującego oraz
najemcy. Wystarczy, iż te osoby zgodzą się na wynajem nieruchomości.
2. Przedmiot umowy – musi być jasno wskazane, co jest przedmiotem najmu,
czyli konkretny lokal mieszkalny.
3. Czynsz najmu – strony muszą ustalić, jaka kwota czynszu będzie płacona
przez najemcę za użytkowanie lokalu.
To oznacza, iż w praktyce przypadkowe rozmowy czy luźne ustalenia mogą prowadzić
do powstania pełnoprawnej umowy najmu.
Na przykład, podczas prezentacji mieszkania potencjalnemu najemcy. Jeśli
wynajmujący zgodzi się na wynajem, a potencjalny najemca zaakceptuje warunki –
taka rozmowa może być traktowana jako zawarcie umowy!
Podobna sytuacja może mieć miejsce w trakcie rozmowy telefonicznej, kiedy strony
nieświadomie ustalą wszystkie najważniejsze elementy umowy.
Ustna umowa najmu – zagrożenia dla właściciela
Pamiętajmy, iż jeżeli nie zachowamy formy pisemnej dla umów najmu powyżej roku, to
będą one automatycznie umowami na czas nieoznaczony. To może być
problematyczne dla właściciela lokalu. Dlaczego?
• Trudność z zakończeniem umowy. Umowa na czas nieoznaczony będzie
trwała, dopóki jej skutecznie nie wypowiemy. Wypowiedzenie jest możliwe tylko
w określonych przez prawo sytuacjach, takich jak zaleganie z czynszem czy
wykorzystywanie lokalu niezgodnie z umową.
• Brak precyzyjnych warunków. W przypadku umowy ustnej często brakuje
ustaleń dotyczących szczegółów takich jak kaucja, opłaty za media, czy
odpowiedzialność za zniszczenia. To może prowadzić do konfliktów.
• Trudności dowodowe. W sytuacji sporu, np. o zaległości w płatnościach czy
zniszczenia, ustna umowa może być trudna do udowodnienia przed sądem.
Z tego powodu właściciel może mieć problemy z egzekwowaniem swoich praw.
Uważaj o czym rozmawiasz
Choć zawarcie ustnej umowy najmu jest zgodne z prawem, wiąże się z wieloma
zagrożeniami, zwłaszcza dla właścicieli lokali. Umowy na czas nieoznaczony są
trudniejsze do wypowiedzenia, a brak pisemnych ustaleń może prowadzić do
konfliktów. Dlatego warto zwracać uwagę na to o czym oraz w jaki sposób rozmawiamy
z potencjalnymi najemcami, aby nie przysporzyć sobie w przyszłości roszczeń
i problemów związanych z niezamierzoną umową ustną.
