Rebus sic stantibus, czy podwyżki opłat za prąd i gaz mogą być podstawą do rozwiązania umowy najmu?

Powszechnym i uciążliwym problemem w ostatnich miesiącach dla przedsiębiorców stały się podwyżki opłat za prąd i gaz. Odczuwają je wszyscy, ale szczególnie dotkliwe są dla osób prowadzących działalność gospodarczą – przede wszystkim taką, która wymaga dużego zużycia prądu lub gazu. o ile dodatkowo działalność ta prowadzona jest w wynajmowanym lokalu, a koszty mediów, jak to zwykle bywa, spadają w całości na najemcę, sytuacja finansowa osoby prowadzącej biznes staje się skomplikowana, bo koszty mediów wzrosły już kilkukrotnie. W niniejszym artykule przedstawiamy jednak pewne rozwiązania, które mogą pomóc najemcom renegocjować umowę lub zupełnie ją rozwiązać. Jednym z nich może być klauzula rebus sic stantibus.

Nie trzeba spędzić 5 lat na studiach prawniczych oraz kolejnych 3 na aplikacji, żeby znać słynną zasadę wynikającą jeszcze z prawa rzymskiego, której treść brzmi „pacta sunt servanda”, a więc „umów należy dotrzymywać”. Oznacza ona ni więcej ni mniej, iż w przypadku zawarcia umowy z drugą stroną, należy przestrzegać jej postanowień i wywiązywać się ze swojego zobowiązania. o ile zatem najemca zobowiązał się płacić miesięcznie czynsz w wysokości X na rzecz wynajmującego oraz opłaty za media (w tym gaz i prąd) w wysokości Y, a w zamian wynajmujący udostępnia mu lokal do korzystania, cóż – „Sorry Winnetou, ale bisnes is bisnes” – trzeba płacić. Co do zasady nie powinien być to problem, wszak najemca znając swoje możliwości finansowe wiedział, na co się godzi.

Kłopoty zaczynają się, gdy wpływ na wysokość opłat zaczynają mieć czynniki, których skali (albo ich samych wcale) nie brano pod uwagę przy zawieraniu umowy. Mowa tutaj o stale rosnącej inflacji (wszak waloryzacja czynszu jest rzeczną powszechną i znaną, ale kilka osób zawierając w szczególności długoterminowe umowy najmu spodziewało się tak szybkiego wzrostu inflacji) oraz o podwyżkach za prąd i gaz na nieznaną dotychczas skalę. Za przykład niech posłuży Uniwersytet Jagielloński, którego funkcjonowanie w rozpoczynającym się roku akademickim stanęło pod znakiem zapytania z uwagi na podniesienie opłat za prąd z 27 milionów złotych rocznie do… 182 milionów!

I o ile gospodarstwa domowe mogą w tej sytuacji mówić o pewnych turbulencjach finansowych, o tyle przedsiębiorstwa niejednokrotnie stają o krok przed katastrofą. Gdy rosną opłaty za prąd i gaz, które to zwykle zgodnie z umową obciążają najemcę niezależnie od wysokości czynszu, cały biznes może okazać się nierentowny – wszak więcej płacić będziemy za media, niż zarabiać na działalności gospodarczej. Wówczas, gdy z uwagi na wysokie koszty działalność przynosi straty, możemy chcieć zakończyć biznes. Jednak o ile wiąże nas długoterminowa umowa najmu, wynajmujący może być niechętny na jej rozwiązanie. I chociaż podwyżki opłat za gaz i prąd są zupełnie niezależne od wynajmującego i trudno go za nie winić, to rozważyć można, czy polski Kodeks Cywilny nie przewiduje instytucji umożliwiającej nam renegocjację warunków umowy lub zupełne jej rozwiązanie.

Klauzula rebus sic stantibus – szansa dla najemców?

Polski ustawodawca przewidział możliwość wystąpienia ekstraordynaryjnych okoliczności, które mogą uzasadniać zmianę stosunku łączącego strony. Oznacza to, iż o ile spełnione są określone w kodeksie cywilnym przesłanki, można domagać się innego ukształtowania stosunku łączącego strony (upraszczając – zmiany warunków umowy najmu) lub choćby jego zakończenia (rozwiązania umowy). Jest jednak jeden haczyk – skorzystanie z tego dobrodziejstwa wymaga skierowania sprawy do sądu. To potencjalnie spora przeszkoda, ponieważ sprawy w sądzie mogą ciągnąć się przez wiele miesięcy, co w międzyczasie może doprowadzić do utraty zasadności zmiany umowy wobec wcześniejszego upadku przedsiębiorstwa. Nie uprzedzając jednak faktów, skupmy się najpierw na samym artykule 357¹ § 1 Kodeksu Cywilnego, który to statuuje klauzulę rebus sic stantibus, a więc klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków.

Zgodnie zatem z przytaczaną regulacją:

Art. 357¹ § 1 KC:

„Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub choćby orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym”

Aby klauzula rebus sic stantibus znalazła zastosowanie, należy wykazać spełnienie kilku, opisanych poniżej, a wynikających wprost z przepisu, przesłanek. Są to: wystąpienie nadzwyczajnej zmiany stosunków, nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia i/lub groźba rażącej straty, związek przyczynowy pomiędzy nadzwyczajną zmianą stosunków a nadmierną trudnością w spełnieniu świadczenia i/lub groźbą rażącej straty oraz nieprzewidywalność zdarzenia sprawczego na etapie kontraktowania. Poniżej prezentujemy skrótowe rozważania na temat każdej z tych przesłanek.

Nadzwyczajna zmiana stosunków

Opierając się na orzecznictwie i ugruntowanym stanowisku doktryny prawniczej, wskazać należy, iż poprzez nadzwyczajną zmianę stosunków rozumie się zmianę, która odnosi się do stosunków społecznych ze szczególnym uwzględnieniem stosunków gospodarczy. Zmiana ta musi mieć charakter powszechny, a więc odnosić się do szerokiej grupy podmiotów, a nie jedynie do indywidualnie oznaczonych stron stosunku zobowiązaniowego. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego art. 357¹ § 1 KC ma zastosowanie tylko do zdarzeń nadzwyczajnych zdarzeń o charakterze powszechnym, niezależne od woli strony, które wykraczają poza typowe ryzyko gospodarcze.

Opisywana zmiana musi mieć także nadzwyczajny charakter. Rozumieć to należy jako zdarzenie wyjątkowe i niespotykane w normalnym toku spraw. Nadzwyczajna ma jednak być sama zmiana, a nie zdarzenie, które tę zmianę wywołało. Nie budzi wątpliwości, iż tak wysokie podwyżki cen mają ekstraordynaryjny charakter i – choćby o ile można uznać ze przewidywalne i wpisujące się w zwykłe ryzyko kontraktowe pewne wahania cen – do czynienia mamy z niespotykanymi wartościami podwyżek. Nie budzi zatem wątpliwości, iż zdarzenia, na których oprzeć chcemy zastosowanie klauzuli, mają charakter nadzwyczajnej zmiany stosunków.

Nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia i/lub groźba rażącej straty

Opisana wyżej nadzwyczajna zmiana stosunków musi wywołać stan, w którym spełnienie świadczenia byłoby dla jednej lub obydwu stron stosunku cywilnoprawnego nadmiernie utrudnione lub groziłoby rażącą stratą. Powyższe oznacza, iż zmiana okoliczności „(…) powinna zatem doprowadzić do znaczącego zachwiania równowagi kontraktowej, zakwestionowania ekonomicznego sensu świadczeń i zniweczenia celów, których osiągnięcie strony zakładały, zawierając umowę”. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego „o rażącej stracie decyduje nie samo porównanie aktualnej wartości świadczeń, ale całokształt skutków wykonania zobowiązania dla majątku strony, przy uwzględnieniu celu zobowiązania i tego, jakich korzyści z jego wykonania strona mogła się spodziewać. W literaturze naukowej i orzecznictwie wykazano, iż rażąca strata pojawia się, gdy stopa zwrotu z przedmiotu świadczenia uległa radykalnemu obniżeniu, tj. gdy na przykład najemca – dokonujący przez najem pewnej inwestycji w dobro, jakim jest lokal – osiąga dużo mniejsze korzyści (z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków) niż te, które zakładano w chwili zawarcia umowy.

W sytuacji, gdy nasz biznes traci gospodarcze uzasadnienie z uwagi na przewyższające zyski koszty utrzymania, z pewnością można zatem mówić o nadmiernej trudności w spełnieniu świadczenia lub groźbie rażącej straty w przytoczonym powyżej rozumieniu. Należy jednak pamiętać, iż w sytuacji, w której podwyżki są istotnie wysokie, ale jednocześnie uzyskiwane przez najemcę przychody są jeszcze wyższe, wykazanie spełnienia tej przesłanki może być znacznie utrudnione. o ile jednak dochodzi do sytuacji, gdy z uwagi na wysokość opłat za prąd i gaz działalność traci swoje gospodarcze uzasadnienie, każdorazowo można doszukiwać się zastosowania klauzuli rebus sic stantibus i spełnienia niniejszej przesłanki.

Rebus sic stantibus – związek przyczynowy

W przypadku zastosowania niniejszej klauzuli musi zachodzić także związek przyczynowy między pomiędzy nadzwyczajną zmianą stosunków a nadmierną trudnością w spełnieniu świadczenia i/lub groźbą rażącej straty. Rzeczonego związku przyczynowego nie należy utożsamiać z tym funkcjonującym w systemie prawa cywilnego na gruncie przepisów o odpowiedzialności odszkodowawczej. Jest to po prostu obiektywna relacja kauzalna, a więc rażąca strata wynikać ma z nieprzewidzianego zdarzenia. W przypadku zastosowania klauzuli rebus sic stantibus w wyniku podwyższenia opłat za prąd i gaz, niewątpliwie zdarzenie w postaci podwyżki jest bezpośrednim czynnikiem sprawczym rażącej straty i/lub nadmiernej trudności w spełnieniu świadczenia. To właśnie te podwyżki, spowodowane rozmaitymi czynnikami, które to jednak pozostają poza przedmiotem rozważań, bezpośrednio skutkują obowiązkiem zapłaty dużo większej kwoty niż na etapie pierwotnego kontraktowania. W związku z powyższym, o ile w określonym stanie faktycznym pierwsze dwie przesłanki (nadzwyczajna zmiana stosunków, nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia i/lub groźba rażącej straty) są spełnione, niemalże na pewno także i zachodzi między nimi związek przyczynowy.

Rebus sic stantibus – nieprzewidywalność

Ze względu na treść art. 357¹ k.c. strony stosunku zobowiązaniowego nie mogły na etapie zawierania umowy przewidywać, jaki wpływ na łączący je stosunek prawny będzie miała nadzwyczajna zmiana stosunków. W doktrynie podkreśla się przy tym, iż dla wykazania nieprzewidywalności strona powołująca się na nadzwyczajną zmianę stosunków musi wykazać, iż przy dochowaniu należytej staranności (art. 355 k.c.) nie mogła przewidzieć znaczenia zmiany stosunków dla danego zobowiązania.

Wobec powyższego rozróżnić należy dwie sytuacje: podpisywanie umowy najmu w „normalnych” warunkach, gdy nikt nie mógł spodziewać się tak dużych podwyżek cen prądu i gazu oraz podpisywanie umowy niedawno, a więc w czasie, gdy rzeczone podwyżki były przewidywalne lub już w ich trakcie. W pierwszym przypadku niniejsza przesłanka będzie spełniona, w drugim – nie.

W drugiej sytuacji bowiem, o ile najemca podpisał umowę już w czasie, gdy trwała wojna lub specjaliści podnosili, iż ceny gazu i prądu mogą niechybnie wzrosnąć, trudno będzie mówić o nieprzewidywalności. Szczególnie nadto w sytuacji, gdy najemcą jest przedsiębiorca, a zatem podmiot, od którego wymaga się określonej staranności i znajomości rynku.

Jak dochodzić swoich praw?

Po ustaleniu, iż wszystkie z powyższych przesłanek są spełnione, można postarać się o zmianę umowy najmu lub jej rozwiązanie. I tutaj wyróżniamy dwie ścieżki: polubowną oraz sądową.

Każdorazowo warto jest rozpocząć od ścieżki polubownej, a więc podjęcia rozmów z wynajmującym, na mocy których domagać należy się stosownego obniżenia czynszu (który to nota bene także w obecnych warunkach z uwagi na inflację jest zwykle podnoszony) lub rozwiązania umowy – w zależności od naszych potrzeb. Przy braku chęci z jego strony, można także skierować do niego sformalizowane przedsądowe wezwanie do obniżenia czynszu/rozwiązania umowy, w którym, wykazując zasadność roszczenia z uwagi na spełnienie przesłanek z art. 357¹ § 1 KC, „zagrozi się” skierowaniem sprawy do sądu w przypadku braku woli podjęcia rozmów zmierzających do osiągnięcia kompromisu odpowiadającego sytuacji gospodarczej najemcy.

Gdyby powyższe były nieskuteczne (wszak wymagana jest wola współpracy ze strony wynajmującego), nie tylko można, ale wręcz należy skierować pozew do sądu. W takim pozwie wnosi się o ukształtowanie stosunku prawnego na podstawie art. 357¹ § 1 KC. W przypadku skutecznego wykazania zasadności roszczenia, Sąd odpowiednio ukształtuje stosunek łączący strony lub rozwiąże umowę – w zależności od woli powoda.

Jest jednak jeden „haczyk”, o którym wspomniano we wstępie – czas. Zwykle najemcy potrzebują obniżenia czynszu lub rozwiązania umowy „tu i teraz”, by nie generować kosztów i nie popaść w długi. Skierowanie sprawy do sądu to prawdopodobnie kilka miesięcy procesu, który ciągnąć może się choćby po osiągnięciu satysfakcjonującego rozstrzygnięcia w pierwszej instancji. Taki rozwój sytuacji częściowo wypacza sens szukania sprawiedliwości w sądzie, ponieważ przez cały ten czas rosnąć będą straty i długi najemcy. Istnieje jednak sposób na zwalczenie tego problemu.

Mądrze skonstruowany w pozwie wniosek o zabezpieczenie – w przypadku gdyby sąd się do niego przychylił – może stosownie obniżyć czynsz lub choćby (co jednak należy rozważać w sferze procesowej abstrakcji) doprowadzić do czasowego zawieszenia obowiązku jego opłaty.

Zarówno jednak pozew, jak i wniosek o zabezpieczenie (który w przypadku tej sprawy jest kluczowy), a także mądrze skonstruowane pisma na etapie przedsądowym wymagają pomocy doświadczonego prawnika. W ramach praktyki naszej Kancelarii z sukcesami prowadziliśmy wiele spraw w oparciu o klauzulę rebus sic stantibus (głównie w zakresie obniżenia czynszu najmu lokali użytkowych w czasie pandemii COVID-19). Z naszego doświadczenia wynika, iż dobranie adekwatnej strategii na etapie przedsądowym oraz sądowym może poskutkować pozytywnym rozstrzygnięciem. Czasami dopiero złożenie pozwu sprawia, iż wynajmujący w obawie przed przegraną sprawą decyduje się na rozmowy ugodowe – tak zakończyła się wiele naszych spraw prowadzonych na podstawie tego przepisu.

Zapraszamy zatem do kontaktu z Kancelarią – po wstępnym rozeznaniu sytuacji doradzimy, czy widzimy perspektywy na obniżenie czynszu/rozwiązanie umowy, dobierzemy taktykę przedsądową, poprowadzimy negocjacje, a także – w razie potrzeby – skierujemy stosowny pozew do sądu.