Umowa najmu lokalu w galerii handlowej. Czy możliwe jest wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony?

W związku z epidemią COVID-19, na podstawie artykułów: 375, 495, 664 §1 Kodeksu Cywilnego oraz najczęściej występujących postanowień umownych, jako kancelaria prawna specjalizująca się w umowach najmu nieruchomości komercyjnych przedstawiamy analizę prawną możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu lokalu w galerii handlowej.
Dzień po dniu bowiem odbieramy telefony on klientów, zainteresowanych uzyskaniem rzetelnego wsparcia prawnego, w rozwiązywaniu takich umów.

[UWAGA: artykuł został przygotowany w dniu 3 maja 2020 r., a następnie aktualizowany w dniu 2 grudnia 2020 r.;
zobacz także przygotowane przez naszą Kancelarię Prawną najnowsze omówienie wyroków sądów, w sprawach pomiędzy najemcami a wynajmującymi. z dnia 26 lutego 2021r.]

Podstawy prawne

1. 1. Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz.U. 2020 poz. 433)
   2. Rozporządzenie Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz.U. 2020 poz. 491)
   3. Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii, ogłoszonego 31.03.2020 r. (Dz.U. 2020 poz. 697)
   4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. 2019 poz. 1145 – dalej k.c.)
   5. Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. 2020 poz. 374)
   6. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 2 maja 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii

Umowa najmu lokalu w galerii handlowej jest przedmiotem opinii, w której badana jest ocena dopuszczalności wypowiedzenia lub rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony, z uwagi na zaistnienie stanu epidemicznego spowodowanego COVID-19, a co za tym idzie utrudnieniami w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Stan faktyczny

W przeważającej większości umowy najmu lokali w galeriach handlowych zawierane są na czas oznaczony od dnia przekazania lokalu do określonego dnia. Jednocześnie Strony przewidują szereg sytuacji, w których Wynajmujący uprawniony będzie do wcześniejszego rozwiązania stosunku najmu, zaś Najemcy, w większości zawartych umów, takie uprawnienie przyznawane jest jedynie w ekstremalnie rzadkich sytuacjach. Należą do nich: opóźnianie się Wynajmującego z przekazaniem lokalu Najemcy o kilkanaście miesięcy oraz całkowite spalenie się centrum handlowego. Poza wymienionymi w takiej umowie przypadkami, Najemca, co do zasady, nie ma prawa do wcześniejszego jednostronnego zakończenia stosunku najmu. Zasady jednak mają to do siebie, iż obowiązują bezwzględnie tylko w zwyczajnych czasach.

Z uwagi na zaistnienie stanu zagrożenia epidemicznego, ustanawiane były kolejne czasowe ograniczenia handlu detalicznego. Dotyczą one najemców powierzchni handlowych w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² oraz najemców lokali gastronomicznych. Sprowadzają się one do całkowitego zakazu prowadzenia działalności albo do ścisłych obostrzeń dotyczących liczby klientów lub charakteru świadczonych usług (tylko na wynos), a także do warunków, jakie punkty handlowe i gastronomiczne oraz całe galerie i centra handlowe zmuszone są spełniać.

Możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu w galerii handlowej.
Analiza stanu prawnego

Celem udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy Najemcy przysługuje prawo do wypowiedzenia łączącej go z Wynajmującym umowy najmu, konieczne jest poczynienie kilku uwag wstępnych odnośnie do samego charakteru umowy najmu lokalu handlowego lub usługowego.

Rozwiązanie umowy najmu w lokalu w galerii handlowej na podstawie zawartych w umowie klauzuli wypowiedzenia

Umowa najmu lokalu w galerii handlowej uregulowana przez ustawodawcę w przepisach art. 659 i n. k.c. jest umową konsensualną i wzajemną, a powstały w wyniku jej zawarcia stosunek zobowiązaniowy ma charakter ciągły. Jednocześnie umowa najmu może zostać ukształtowana przez strony jako umowa zawarta na czas nieoznaczony lub oznaczony. W tym pierwszym przypadku stronom przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy – co do zasady – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 k.c.), ten okres jest często modyfikowany w umowach (ważność takich modyfikacji bywa dyskusyjna).

Odmiennie kształtuje się sytuacja stron w przypadku zwarcia umowy najmu na czas określony, bowiem stosunek ten z założenia cechować ma się trwałością, a co za tym idzie, do tej postaci najmu nie odnosi się możliwość swobodnego decydowania przez strony o wypowiedzeniu stosunku prawnego[2]. Odwołując się zatem do treści art. 673 § 3 k.c. „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Jak wynika z powyższej regulacji, podstawową możliwością, jaką przewidział ustawodawca dla wypowiedzenia umowy najmu lokalu zawartej na czas określony (=oznaczony), jest zastrzeżenie przez strony umowy odpowiedniej klauzuli wypowiedzenia. Poniżej omówimy wyjątki od tej zasady.

Większość umów najmu przewiduje w swej treści szereg sytuacji, w których Wynajmujący jest uprawniony do wypowiedzenia umowy, jednak brak podobnych uprawnień po stronie Najemcy. W doktrynie wyraźnie podkreśla się, iż brak zastrzeżenia odpowiedniej klauzuli wypowiedzenia zasadniczo wyłącza możliwość wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony[3].

Są jednak inne podstawy do rozwiązania takiej umowy – można to zrobić w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego, innym razem w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego, prosząc o pomoc sąd, a niekiedy choćby wykorzystując niepozorne postanowienia umowne.

Każda z tych umów wymaga indywidualnej interpretacji doświadczonego profesjonalisty w zakresie prawa kontraktowego i prawa nieruchomości, bowiem w niektórych z nich znajdują się takie postanowienia, które na pierwszy, czy choćby drugi rzut oka nie będą Najemcy pomagały. Jednak, jak pokazało kilkadziesiąt ostatnich zleceń, często mogą stać się one podporą całkiem solidnej konstrukcji wypowiedzenia.

Umowa najmu lokalu w galerii handlowej – wypowiedzenie na podstawie art. 664 k.c.

Stosownie do treści art. 664 § 2 k.c.: „Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo o ile wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo o ile wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia”.

Pod pojęciem wady w rozumieniu przywołanej wyżej regulacji należy rozumieć zarówno wady fizyczne, jak i wady prawne przedmiotu najmu[4]. Wada prawna nie została przez ustawodawcę uregulowana w przepisach o najmie, wobec czego konieczne jest posłużenie się definicją wady prawnej ukształtowanej w przepisach o rękojmi przy sprzedaży. Zgodnie z art. 5563 k.c. pod pojęciem wady prawnej rzeczy należy rozumieć m.in. sytuację, gdy ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia adekwatnego organu. W tym miejscu należy zaznaczyć, iż wątpliwości w doktrynie budzi stanowisko, jakoby do hipotezy tego przepisu – obok orzeczeń lub decyzji, tj. aktów o charakterze indywidualnym i konkretnym – należało również zaliczyć ograniczenia wynikające z rozporządzeń, tj. aktów o charakterze generalnym i abstrakcyjnym.

Jednocześnie ustawodawca różnicuje sytuację Najemcy w zależności od oceny, czy dana wada ma charakter usuwalny, czy też nieusuwalny. W przypadku wady usuwalnej Najemca winien wyznaczyć Wynajmującemu odpowiedni termin na usunięcie wady, a wypowiedzenie umowy stanie się możliwe, o ile wynajmujący nie usunie wady we właściwym czasie. W przypadku wad o charakterze nieusuwalnym Najemca może od razu wypowiedzieć umowę najmu lokalu w galerii handlowej bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W zaistniałym stanie faktycznym, z uwagi na powołane w pkt. I regulacje, nastąpiło czasowe wyłączenie możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w wynajmowanych lokalach, co mogłoby prima facie uzasadniać sięganie do regulacji art. 664 § 2 k.c. Ocena taka wydaje się jednak wysoce wątpliwa, zważywszy, iż ograniczenia w handlu zostaną częściowo zniesione w dniu 4 maja 2020 r., a potem w dniu 28 listopada 2020 r., a co za tym idzie, nie będzie możliwości twierdzenia, iż przedmiot najmu obarczony jest wadą całkowicie uniemożliwiającą przewidziane w umowie używanie rzeczy.

Gdyby jednak przyjąć, iż – z uwagi na ograniczenia co do ilości klientów, którzy będą mogli korzystać jednocześnie z powierzchni handlowych – istnieje wada prawna uniemożliwiająca przewidziane w umowie korzystanie z rzeczy, należałoby rozważyć, czy wada ta ma charakter usuwalny, czy też nieusuwalny. Za wadę nieusuwalną należy uznać wadę, której Wynajmujący nie jest w stanie usunąć w czasie odpowiednim. Mając na względzie, iż ograniczenia w korzystaniu z wynajmowanego lokalu wynikają z powszechnie obowiązujących przepisów prawa i chwilę obecną nie wiadomo, jak długo one potrwają, należałoby uznać, iż wada ta mogłaby być kwalifikowana jako wada nieusuwalna, a co za tym idzie, umożliwiać natychmiastowe wypowiedzenie umowy przez Najemcę.

W konkluzji stwierdzić należy, że bardzo ryzykowne jest wypowiedzenie umowy z powołaniem się na art. 664 § 2 k.c., a takie wypowiedzenie z wysokim prawdopodobieństwem może okazać się bezskuteczne, co pociągnęłoby za sobą – w najgorszym scenariuszu – ryzyko konieczności zapłaty całości umówionego czynszu za wszystkie okresy oraz ewentualnych kar umownych.

Warto nadmienić́, że art. 664 §1 k.c. nieco bardziej pasuje do sytuacji, bo choć przez cały czas jego podstawą musi być zaistnienie wady (tu znów pytanie, czy wada, z jaką aktualnie mamy do czynienia, będzie przez sądy uznawana za wadę w rozumieniu tego przepisu, jako że jest niezależna od wynajmującego – z drugiej strony jest to jednak w ocenie autora wada prawna), to jednak przepis ten dotyczy wad ograniczających korzystanie z rzeczy i przyznaje Najemcy prawo do obniżenia w takim przypadku czynszu za najem lokalu. W tym miejscu pojawia się jednak pytanie, czy w związku z postanowieniami niektórych umów, nie doszło do ograniczenia możliwości powoływania się na wady lokali. W niektórych (ale nie wszystkich) umowach takie ograniczenie w istocie zostało zaimplementowane. Zważywszy, iż zgodnie z dominującym poglądem doktryny, odpowiedzialność z tytułu rękojmi uregulowana w normie art. 664 k.c. ma charakter względnie wiążący (ius dispositivum), powyższe ograniczenie będzie stało na przeszkodzie swobodnemu sięgnięciu po instrument z art. 664 § 1 k.c.[5] Jednak możliwe, iż reprezentant galerii handlowej lub centrum handlowego nie będzie chciał kwestionować tego, iż ograniczenie liczby klientów na metr kwadratowy jest wadą albo sądy będą rozsądnie uznawały, iż ograniczenia umowne w tym zakresie nie są skuteczne – co może otwierać drogę do skutecznego obniżenia czynszu, np. w powiązaniu ze spadkiem obrotów.

Umowa najmu lokalu w galerii handlowej. Odstąpienie od umowy najmu z powołaniem się na następczą niemożliwość świadczenia – art 495 k.c.

Zgodnie z art. 495 § 2 k.c.: „Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, o ile wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na adekwatności zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe”.

Przywołana wyżej regulacja kształtuje sytuację stron stosunku zobowiązaniowego na wypadek częściowej niezawinionej następczej niemożliwości świadczenia którejkolwiek ze stron. Termin „niemożliwość świadczenia” nie został zdefiniowany przez ustawodawcę w przepisach kodeksu cywilnego, zaś w doktrynie prezentowane są odmienne ujęcia tego zagadnienia. Zgodnie z koncepcją obiektywną, świadczenie jest niemożliwe do spełnienia, o ile nikt, a nie tylko konkretny dłużnik ze stosunku zobowiązaniowego, nie byłby w stanie go spełnić. W opozycji pozostaje koncepcja subiektywna, uznająca za niemożliwe takie świadczenie, którego nie mógłby spełnić konkretny dłużnik[6]. Niezależnie od tego, którą z powyższych koncepcji przyjmie się za trafną, w doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż okoliczności, które uniemożliwiają spełnienie świadczenia muszą mieć charakter trwały i zupełny[7]. Pod pojęciem trwałości niemożliwości świadczenia należy rozumieć „(…) stabilną sytuację (stan faktyczny lub prawny), w odniesieniu do której można racjonalnie i obiektywnie zakładać, iż nie ulegnie ona zmianie w sposób umożliwiający dłużnikowi spełnienie świadczenia, np. utrata oznaczonego co do tożsamości przedmiotu świadczenia”[8].

W tym miejscu rodzi się pewna wątpliwość – czy sytuacja zaistniała wskutek wystąpienia stanu epidemii, a co za tym idzie ograniczenia w dostępie do placówek handlowych, może być potraktowana jako niemożliwość świadczenia po stronie Wynajmującego w przywołanym wyżej znaczeniu? Z jednej strony można twierdzić, iż Wynajmujący w dalszym ciągu udostępnia Najemcy powierzchnię handlową, wobec czego spełnia swoje świadczenie. Z drugiej jednak wydaje się, iż nie można w tym wypadku abstrahować od celu, jaki przyświecał stronom zawierającym umowę najmu lokalu w galerii handlowej. Prowadzenie działalności handlowej w miejscu, które – z uwagi na swoją atrakcyjność – zapewnia stały dostęp dużej liczby klientów, pozwala na generowanie przez Najemcę odpowiednich przychodów. Można zatem próbować twierdzić, iż świadczenie Wynajmującego nie sprowadza się jedynie do udostępnienia powierzchni handlowej, ale do udostępnienia powierzchni handlowej w centrum handlowym zapewniającym stały dostęp sporej liczbie klientów. I choć wiele wyroków sądów orzekało dotąd w przeciwnym kierunku, a niektóre galerie handlowe postanowiły dodać wyłączenie swojej odpowiedzialności za spadek liczby klientów do umów, w ocenie sporządzającego te opinie, nie sposób (trzymając się reguł prawidłowego logicznego wnioskowania) twierdzić, iż wynajem lokalu w galerii handlowej jest całkowicie przypadkowy, a głównym motywem Najemcy nie jest uzyskanie dostępu do zwiększonej liczby klientów. Powiązanie dużej liczby klientów z najmem lokalu w galerii handlowej i oferowanym przez nią czynszem (znacznie wyższym niż w lokalizacjach tzw. ulicznych) jest oczywiste dla każdej osoby, która rozumie podstawy życia gospodarczego.

Nie należy jednak zapominać, iż ustawodawca w regulacjach wprowadzonych na skutek zaistnienia stanu epidemii odniósł się do sytuacji najemców lokali użytkowych poprzez normę art. 15ze Ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Zgodnie z tą regulacją: „W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy)”. Powyższy przepis de facto wskazuje, że, zdaniem prawodawcy, sytuacja zaistniała na skutek wprowadzonych obostrzeń zbliżona jest do faktycznej niemożliwości świadczenia ze strony Wynajmującego. Można jednak zaprezentować inną interpretację, zgodnie z którą ustawodawca uznał, iż zaistniała sytuacja nie odpowiada hipotezie art. 495 § 2 k.c., a co za tym idzie, konieczne jest pozytywne uregulowanie jej w odrębnej ustawie. Przyjmując to drugie zdecydowanie mniej przekonywujące stanowisko, niektórzy próbują bezzasadnie twierdzić, iż odstępowanie od umowy z powołaniem na art. 495 § 2 k.c. jest sprzeczne z celem wprowadzonych regulacji.

W szczególności za niedopuszczalnością ww. stanowiska przemawia ust. 4 przywołanej regulacji, zgodnie z którym: „Postanowienia ust. 1–3 nie uchybiają̨ adekwatnym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej”. Z powyższego wynika, iż stronom wciąż pozostawiono drogę do powoływania się na art. 495 k.c.

Mając to na uwadze, nie jest wykluczone uznanie, iż ze względu na ograniczenia w liczbie klientów mogących przebywać w galeriach handlowych, a także dalej idące obostrzenia w postaci m.in. konieczności korzystania ze środków sanitarnych, jak np. maseczki, konieczności bieżącego odkażania powierzchni handlowych, braku dostępu do punktów gastronomicznych na terenie centrów handlowych etc. świadczenie Wynajmującego stało się częściowo niemożliwe. Tym bardziej, o ile dołączymy do tego logiczny wniosek, iż świadczenie Wynajmującego składa się nie tylko z udostępnienia lokalu, ale także z udostępnienia lokalu w miejscu, w którym przebywa duża liczba klientów dokonujących zakupów.

Ocena taka jednak nie jest przesądzona i jej weryfikacja nastąpi dopiero na etapie orzeczniczym, a wobec tego skorzystanie z tej drogi pociąga za sobą pewne ryzyko nieskutecznego odstąpienia. Jest to jednak droga, jaką wybrało dotąd wiele podmiotów, w tym na przykład jedna z największych marek odzieżowych w Polsce, rozwiązując kilkadziesiąt umów najmu.

Rozwiązanie umowy najmu lokalu w galerii handlowej na podstawie – Klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków „rebus sic stantibus”

Stosownie do treści art. 3571 k.c.: „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub choćby orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę, sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym”.

Jak podnosi się w literaturze przedmiotu, przez nadzwyczajną zmianę stosunków należy rozumieć sytuacje wyjątkowe, normalnie niespotykane. Jednocześnie zmiana ta musi dotyczyć stosunków powszechnych, nie zaś indywidualnej sytuacji stron danego stosunku zobowiązaniowego[9]. Wątpliwości z tej perspektywy budzi kwestia, czy zmiana powszechnie obowiązujących przepisów prawa może stanowić ową nadzwyczajną zmianę stosunków, o której mowa w przywołanej regulacji. Trafne jest stanowisko wyrażone przez P. Machnikowskiego, zgodnie z którym: „Wprowadzenie nowych, niemożliwych do przewidzenia i niestosowanych w prawidłowo funkcjonujących społeczeństwach zakazów prawnych związanych z jakąś szczególną sytuacją (np. klęską żywiołową, epidemią, konfliktem zbrojnym, poważnym kryzysem gospodarczym), należy uznać, moim zdaniem, za nadzwyczajną zmianę stosunków”.

Mając to na uwadze, nie powinno ulegać wątpliwości, iż sytuację wywołaną COVID-19 należy traktować jako „nadzwyczajną zmianę stosunków” w rozumieniu art. 3571 k.c. Jednocześnie z uwagi na datę zawarcia umowy zwykle wydaje się, iż strony nie przewidywały tak daleko idących ograniczeń w korzystaniu z przedmiotu najmu. Ponadto, z uwagi na zapowiadane przez rządzących środki ostrożności w korzystaniu z centrów handlowych, w szczególności ilościowe ograniczenie liczby klientów względem powierzchni handlowej, należy bez większych wątpliwości uznać, iż świadczenie przez Najemcę czynszu w pełnej wysokości byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby mu rażącą stratą – dokładnie tak, jak to przewiduje przepis.

W tym miejscu należy jednak zwrócić uwagę na to, iż powoływanie się na klauzulę rebus sic stantibus możliwe jest głównie w postępowaniu sądowym przeciwko drugiej stronie stosunku zobowiązaniowego, co trzeba uczciwie przyznać – nieco utrudnia jego realizację[10]. Choć i samo zagrożenie takim procesem dla rozsądnie działających stron jest dobrą podstawą do osiągnięcia kompromisu. Wydając rozstrzygnięcie, sąd powinien rozważyć interesy obydwu stron stosunku zobowiązaniowego. Nie może zatem kierować się korzyścią tylko jednej z nich (żądającej w tym przypadku zakończenia zobowiązania), ale musi uwzględniać także warunki, potrzeby i dążenia drugiej strony. Należy także zauważyć, iż rozwiązanie umowy przez sąd stanowi wyjątek od zasady pacta sunt servanda, a co za tym idzie, stosowane jest raczej ekstraordynaryjnie. Sądy dotychczas raczej pozytywnie wypowiadały się o możliwości zastosowania takiego rozwiązania umowy z mocą wsteczną (choć przed stanem epidemii zdecydowana większość powództw opartych na 357[1] była odrzucana, ze względu na brak nadzwyczajnej zmiany stosunków), jednak niezbędnym jest, by zaznaczyć, iż niektórzy przedstawiciele doktryny w komentarzach stwierdzają, iż nie powinno się orzekać zastosowania rebus sic santibus wstecz przy stosunkach ciągłych. Ich rekomendacja nie dość, iż nietrafna, to dotyczyć może przede wszystkim orzeczeń wstecznych względem daty wniesienia powództwa (a i w nich nie powinna mieć zastosowania). W tym zakresie prawdopodobnie wykształci się nowa praktyka orzecznicza. To w naszej ocenie najpewniejsza, choć najdłuższa, droga do rozwiązania umowy najmu.

Taka możliwość pojawia się zresztą nie tylko dla lokali w galeriach handlowych, ale i szerzej dla wielu innych lokali usługowych, handlowych, które przestały być całkowicie opłacalne ekonomicznie z powodu pandemii COVID-19.

Podsumowanie analizy możliwości rozwiązania umów najmu lokali w galeriach handlowych

Reasumując, należy stwierdzić, iż w naszej ocenie zwykle Najemcom przysługuje uprawnienie do wytoczenia powództwa o zmianę (poprzez obniżenie czynszu) lub rozwiązanie stosunku prawnego (być może także z mocą wsteczną), można także spróbować wykonać nieco bardziej ryzykowne prawo do odstąpienia od umowy ze względu na wady lokalu. Proponujemy więc zastosowanie kilkupiętrowej konstrukcji łączącej wszystkie te rozwiązania w jednym piśmie wypowiadającym umowę najmu i zastrzegającym możliwe powództwo do sądu w przypadku, w którym takie wypowiedzenie nie zostanie zaakceptowane. Jednak dla zachowania rzetelności zaznaczamy, iż choć bardzo wiele przemawia za tym, iż nasze działania są skuteczne zarówno od strony faktycznej, jak i prawnej, to praktyka sądów w zakresie oceny takich wypowiedzeń dopiero się wykształci.

Nie oznacza to jednak, iż strony nie mogą samodzielnie – w drodze aneksu czy porozumienia –rozwiązać stosunku najmu albo dokonać zdecydowanej obniżki czynszu. Rozsądne porozumienie uwzględniające podstawowe interesy obydwu stron w zaistniałej sytuacji wydaje się być najbardziej pożądanym zakończeniem stosunku najmu lokalu w galerii handlowej. Wymaga to jednak odpowiedzialności po obu stronach.

UPDATE 02.12.2020 r.:

Pojawiają się także nowe pomysły. Coraz częściej Najemcy walczą o rozwiązanie umów najmu lub obniżkę czynszu i występują jednocześnie do sądów o zabezpieczenie powództwa poprzez zmniejszenie wymagalnego czynszu na czas trwania postępowania (postanowienie tymczasowe) albo zakaz jego egzekwowania w całości przez wynajmujących lokale handlowe i usługowe (przy rozwiązaniach umów). Pierwsze postanowienia sądów w tym zakresie są w większości przypadków pozytywne dla Najemców. Niektórzy profesorowie prawa proponują także zastosowanie dla obniżek czynszów art. 700 k.c. i to także może mieć sens, bowiem reguluje on stosunki pomiędzy stronami w czasie gdy dzierżawa (bliźniaczy stosunek do najmu) nieruchomości, nie z winy użytkownika, przestaje przynosić odpowiednie przychody. Być może znajdzie on więc swe zastosowanie w orzecznictwie sądów.

Rozsądnie działające i odpowiedzialne galerie handlowe zgadzają się najczęściej na takie kompromisowe rozwiązania jak:

a) przejście na czynsz od obrotu albo obniżenie czynszu stałego i podwyższenie czynszu od obrotu – takie rozwiązanie pozwala funkcjonować obu stronom umowy najmu, przy jednoczesnym zapewnieniu w miarę sprawiedliwego podziału strat i zysków;

b) obniżka czynszu połączona ze skróceniem okresu wypowiedzenia (np. do dwóch tygodni lub miesiąca) – takie rozwiązanie pozwala z jednej strony utrzymać prowadzenie działalności przez Najemcę i wyprzedanie jego towaru, z drugiej strony pozwala Wynajmującemu znaleźć innego najemcę na miejsce obecnego. Powszechnie wiadomo, iż łatwiej się wynajmuje kolejne lokale w centrum handlowym czy galerii, gdy zdecydowana większość lokali w nim jest czynna, a nie opustoszała;

c) rozwiązanie umowy najmu na innych odpowiadających stronom warunkach.

NASZA KANCELARIA POMAGA NAJEMCOM W SYTUACJACH KONFLIKTOWYCH, SPORACH SĄDOWYCH, PRZYGOTOWANIU DOKUMENTÓW WYPOWIEDZEŃ, JAK I W NEGOCJACJACH Z WYNAJMUJĄCYMI LOKALE CELEM DOPROWADZENIA DO OBNIŻKI CZYNSZU LUB ZAKOŃCZENIA STOSUNKU NAJMU W SPOSÓB SATYSFAKCJONUJĄCY WSZYSTKIE STRONY.

MAJĄ PAŃSTWO DODATKOWE PYTANIA? POTRZEBUJĄ PAŃSTWO POMOCY PRAWNEJ W PRZEDMIOCIE WYPOWIEDZENIA UMOWY NAJMU?

ZAPRASZAMY DO KONTAKTU Z AUTOREM POPRZEZ [email protected]

Przejrzyj także najnowsze omówienie najnowszych orzeczeń sądów w sprawach pomiędzy wynajmującymi a najemcami

^{Przypisy:
[1]} ograniczenia te zostały następnie utrzymane w rozporządzeniu Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii, ogłoszonego 20.03.2020 r. Oraz rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii, ogłoszonego 31.03.2020 r.

^[2] J. Panowicz Lipska, [w:] J. Panowicz-Lipska (red.), System Prawa Prywatnego, t. 8, Prawo zobowiązań – część szczegółowa, Warszawa 2019, s. 56.

^[3] zob. J. Górecki, G. Matusik, [w:] K. Osada (red.), Tom III B. Kodeks cywilny. Komentarz. Zobowiązania. Część szczegółowa. Ustawa o terminach zapłaty, Legalis 2020, kom. do art. 673, Nb. 13.

^[4] J. Panowicz-Lipska [w:] M. Gutowski (red.),Kodeks cywilny. Tom III. Komentarz do art. 627–1088, Warszawa 2019, kom. do art. 664, Nb. 2; wyr. SN z 27.11.1973 r., II CR 335/73, Biul. SN 1974, Nr 5, poz. 84.

^[5] J. Panowicz-Lipska, Ibidem.

^[6] zob. Z. Radwański [w:] Zobowiązania…, s. 328.

^[7] zob. J. Dąbrowa, [w:] Z. Radwański (red.), System Prawa Cywilnego, t. 3, cz. 1, Warszawa 1981, s. 800; wyr. SN z 30.08.1984 r., I CR 164/84, Legalis nr 24336.

^[8] zob. W. Popiołek, [w:] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz. Art. 450-1088, Warszawa 2018, kom. do art. 475, Nb. 3.

^[9] P. Machnikowski [w:] Gniewek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2019, kom. do art. 357¹ Nb. 7.

^[10] uchw. SN z 11.9.1991 r., III CZP 80/91, Legalis