Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi w § 38, iż przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, o ile wpływają one na zmianę tej wartości.
Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.
W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób powyższy, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa.
Wartość nieruchomości będącej przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia
Podobne zasady obowiązują, o ile nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, o ile wpływa to na zmianę wartości nieruchomości.
W przypadku określenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za jej wywłaszczenie uwzględnia się jej obciążenie prawem dożywocia.
Ustalenie wartości prawa użytkowania na nieruchomości
Bazę dla ustalenia wartości użytkowania powinna stanowić kwota czynszu należnego za używanie rzeczy albo wartość pożytków przypadających użytkownikowi, w razie zaś użytkowania bezczynszowego wartość prawa wyznaczy kwota czynszu, który potencjalny użytkownik musiałby zapłacić za cały okres trwania użytkowania albo wartość pobranych przez ten czas pożytków rzeczy (tak: K. Kopaczynska-Pieczniak, Glosa do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 1991 r., sygn. akt III CZP 32/91)
Metodyka pracy biegłego przy wycenie nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym
Sąd Okręgowy w Szczecinie w wyroku z dnia 14 marca 2017 r., sygn. akt II Cz 144/17, uznał, iż o ile dokonując analizy rynku biegły nie zaobserwował transakcji podobnych do przedmiotu wyceny (które to transakcje obejmowałby prawo służebności/użytkowania mieszkania), może odrzucić metodę określenia wartości podejściem porównawczym. Wartość prawa służebności może być wtedy określona zarówno przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania strumieni pieniężnych (§ 38 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) .
Wartość służebności/użytkowania biegły może również określić przy odwołaniu się do średniego czasu trwania życia według Głównego Urzędu Statystycznego. W związku z taką metodą wyceny, określenie wartości służebności/użytkowania wiąże się z wartością utraconych pożytków z tytułu umowy najmu dla pomieszczeń w budynku mieszkalnym jako służebności osobistej (lub użytkowania), gdyby nieruchomość w całości miałaby lub mogłaby być przedmiotem umowy najmu.
Sąd Okręgowy w przytoczonym orzeczeniu wskazał, iż w tym też celu biegły przeprowadza analizę rynku lokalnego budynków mieszkalnych o podobnej lokalizacji dla określenia wartości rynkowej w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną. Biegły zwykle przeprowadza analizę danych obejmujących okres jednego roku poprzedzających datę wyceny.
W analizie rynku posiłkować może się natomiast ofertami najmu prezentowanymi w specjalistycznej prasie i Internecie przy uwzględnieniu powierzchni mieszkalnych. Powyższe czynności nie wpływają na prawidłowość dokonanej wyceny. W przypadku najmu lokali mieszkalnych brak jest bowiem notarialnej bazy tego typu transakcji. Skutkiem tego ustalenie wartości czynszu najmu możliwego do uzyskania, odbywa się właśnie w oparciu o badanie ofert rynkowych, nie zaś rzeczywistych cen transakcyjnych. Powyższe nie implikuje jednak twierdzenia o jakiekolwiek dowolności czy uznaniowości biegłego.
Biegły następnie wskazuje przychody roczne możliwe do uzyskania z nieruchomości o danej powierzchni.
Operat szacunkowy – opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości
Odnotować jeszcze należy, iż operat szacunkowy stanowi ocenę dokonaną przez biegłego na podstawie wyliczeń dokonanych w oparciu o obowiązujące przepisy. jeżeli biegły podaje kryteria oceny, która nie jest rażąca, to należy uznać, iż wykazuje on okoliczności, na które operat został sporządzony.
Podważanie wyceny nieruchomości zawartej w operacie szacunkowym
Zasady podważania (kwestionowania) ustaleń zawartych w operacie szacunkowym rygorystycznie określone zostały w art. 157 u.g.n., co potwierdza ustabilizowane orzecznictwo sądów administracyjnych, wskazujące iż „w sytuacji, gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna zgodnie z treścią art. 157 u.g.n. przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować.” (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 30 października 2013 r., sygn. II SA/Rz 703/13, podobnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 10 listopada 2010r. sygn. I SA/Wa 794/10, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 22 lutego 2012r. sygn. I Sa/Wa 1164/11, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 4 września 2013r. Sygn. I Sa/Wa 2308/12, oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 9 marca 2016 r., sygn. akt I ACa 619/15).
Wartość nieruchomości obciążonej użytkowaniem lub służebnością a ustawa o podatku od spadków i darowizn
Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn określa sposób wyceny wartości prawa użytkowania i służebności dla celów podatkowych. Posługuje się przy tym odpowiednim stosowaniem wyceny wartość świadczeń powtarzających się tj. przyjmuje podstawę opodatkowania jako wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:
- w razie ustanowienia świadczeń na czas określony co do liczby lat lub ich części – przez liczbę lat lub ich części;
- w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony – przez 10 lat.
Roczną wartość użytkowania i służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością.
Przykładowo więc, o ile mieszkanie o wartości 350 000 zł obciążono bezpłatnym dożywotnim prawem użytkowania, to roczna wartość tego prawa wynosić będzie 14 000 zł (350 000 zł * 4% = 14 000 zł), co przy zastosowaniu mnożnika 10 – zgodnie z art. 13 ust 1 pkt 2 przywołanej ustawy o podatku od spadków i darowizn, daje skapitalizowaną wartość tych praw w kwocie 140 000 zł
Podkreślić należy jednak, iż przedstawiony powyżej sposób oszacowania wartości użytkowania lub służebności znajduje zastosowanie przy ustalani podstawy opodatkowania. Natomiast biegły z zakresu szacowania wartości nieruchomości, będący rzeczoznawcą majątkowym, może jedynie posiłkowo lub porównawczo odwoływania się przy sposobie wyceny obciążeń do metody określonej w art. 13 ustawy o podatku od spadków i darowizn (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 9 marca 2016 r., sygn. akt I ACa 619/15).
Podobnie wypowiedział się Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 3 listopada 2016 r., sygn. akt I ACa 1276/16, stanowiąc, iż Kodeks cywilny nie zawiera wskazówki wyceny wartości niektórych praw rzeczowych, w tym użytkowania i służebności. W takiej sytuacji można posiłkować się art. 13 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn jako orientacyjna wskazówka dla sądu określająca sposób obliczania wartości prawa użytkowania i służebności.
