Właściciel lokalu chroniony jak konsument

Stan faktyczny

E. jest właścicielką lokalu mieszkalnego stanowiącego część budynku należącego do wspólnoty mieszkaniowej w Bułgarii. Na podstawie umowy dotyczącej utrzymania części wspólnych tego budynku mieszkalnego, wyznaczającej spółkę S. jako „zarządcę nieruchomości” i podpisanej przez E., została ona zobowiązana jako współwłaścicielka do zapłaty na rzecz tej spółki rocznych opłat w wysokości 6 euro za metr kwadratowy, bez podatku VAT, za zarząd i utrzymanie części wspólnych nieruchomości. Zgodnie z tą umową w przypadku zwłoki w zapłacie S. miała prawo zastosować do należnej kwoty odsetki w wysokości 0,1% za każdy dzień zwłoki.

W związku z nieuiszczaniem tych opłat S. wniosła powództwo o zasądzenie od E. zapłaty na jej rzecz kwoty 1112.40 euro (wysokość zaległych opłat rocznych) oraz kwoty 717.87 euro (odsetki za zwłokę). E. podniosła w szczególności, iż ww. umowa zawiera nieuczciwe warunki, które zobowiązują konsumenta do zapłaty nadmiernie wysokich odsetek za zwłokę, i które nie zostały wyrażone prostym i zrozumiałym językiem. E. uważał, iż posiada status „konsumenta” i podkreśla, iż przy zawieraniu tej umowy nie doszło do indywidualnych negocjacji między stronami.

Sąd powziął wątpliwości, czy właściciel lokalu mieszkalnego w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej posiada status „konsumenta” w rozumieniu dyrektywy Rady 93/13/EWG z 5.4.1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich (Dz.Urz. UE L z 1993 r. Nr 95, s. 29), zważywszy, iż niektóre elementy stosunków umownych dotyczących zarządu części wspólnych takiej nieruchomości są bezpośrednio regulowane na mocy bułgarskiego prawa.

Stanowisko TSUE

Jak przewiduje motyw dziesiąty dyrektywy 93/13/EWG, jednolite normy prawne dotyczące nieuczciwych warunków umownych powinny, z zastrzeżeniem wyjątków wymienionych w tym motywie, odnosić się do „wszelkich umów” zawieranych pomiędzy przedsiębiorcami a konsumentami, zgodnie z definicjami zawartymi w art. 2 lit. b) i art. 2 lit. c) dyrektywy 93/13/EWG. Przepis art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13/EWG stanowi, iż pojęcie „konsument” oznacza każdą osobę fizyczną, która w umowach objętych niniejszą dyrektywą działa w celach, jakie nie wchodzą w zakres jej działalności gospodarczej lub zawodowej. Zgodnie z art. 2 lit. c) dyrektywy 93/13/EWG pojęcie „przedsiębiorca” oznacza każdą osobę fizyczną lub prawną, która w tych umowach działa w celach dotyczących własnej działalności gospodarczej lub zawodowej, bez względu na to, czy należy do sektora publicznego, czy prywatnego.

Dyrektywa 93/13/EWG określa umowy, do jakich ma zastosowanie poprzez odniesienie do statusu kontrahentów, w zależności od tego, czy działają oni w ramach własnej działalności gospodarczej lub zawodowej, czy też nie (wyrok TSUE z 21.3.2019 r., Pouvin i Dijoux, C-590/17, Legalis, pkt 23).

Z jednolitego stanowiska TSUE wynika, iż pojęcie „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13/EWG ma charakter obiektywny. Pojęcie to należy oceniać w świetle kryterium funkcjonalnego, polegającego na ocenie, czy dany stosunek umowny wpisuje się w ramy działalności niezwiązanej z wykonywaniem zawodu (postanowienie TSUE z 14.9.2016 r., Dumitraș, C-534/15, Legalis, pkt 32).

Trybunał wskazał, iż do sądu krajowego rozpoznającego spór dotyczący umowy mogącej wchodzić w zakres stosowania dyrektywy 93/13/EWG należy sprawdzenie, z uwzględnieniem wszystkich okoliczności sprawy i dowodów, czy danego kontrahenta można zakwalifikować jako „konsumenta” w rozumieniu tej dyrektywy (C-534/15, pkt 33).

W niniejszej sprawie E. jest osobą fizyczną, a przedmiotem spornej umowy jest zarząd i utrzymanie części wspólnych nieruchomości będącej współwłasnością, w której E. jest właścicielką lokalu mieszkalnego. W związku z tym TSUE uznał, iż w sytuacji, gdy dana osoba jest stroną umowy, i o ile nie używa ona tego lokalu mieszkalnego w celach związanych wyłącznie z jej działalnością gospodarczą lub zawodową, należy co do zasady uznać, iż ta osoba występuje w tej umowie w charakterze „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13/EWG.

Bezsporne jest to, iż stosunek umowny będący przedmiotem rozpatrywanej sprawy wpisuje się w ramy czynności, których S. jako zarządca nieruchomości podejmuje się w ramach działalności gospodarczej lub zawodowej. Część działalności z zakresu zarządu i utrzymania części wspólnych budynku należącego do wspólnoty, której dotyczy ta sprawa, oraz opłaty roczne pobierane z tego tytułu przez zarządcę nieruchomości, wynikają z konieczności przestrzegania szczególnych wymagań w zakresie bezpieczeństwa i zagospodarowania przestrzennego, przewidzianych w ustawie krajowej. Jednakże TSUE podzielił stanowisko Komisji Europejskiej, iż jedynie ze względu na powyższe nie można wyłączyć tej działalności z zakresu stosowania art. 2 lit. c) dyrektywy 93/13/EWG, a w konsekwencji ww. umowy – z zakresu stosowania tej dyrektywy. Chociaż zgodnie z art. 1 ust. 2 dyrektywy 93/13/EWG warunki umowne, które odzwierciedlają bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawowe, są wyłączone z zakresu stosowania tej dyrektywy, to zdaniem TSUE wyłączenie takie nie oznacza jednak, iż sąd krajowy nie może ocenić w świetle tej dyrektywy ważności innych warunków umownych znajdujących się w tej samej umowie i nieodnoszących się do przywołanych przypisów (wyrok TSUE z 21.12.2021 r., Trapeza Peiraios, C-243/20, Legalis, pkt 39).

W przypadku gdy umowa w sprawie zarządu i utrzymania części wspólnych budynku należącego do wspólnoty została zawarta między zarządcą nieruchomości a walnym zgromadzeniem wspólnoty mieszkaniowej lub stowarzyszeniem właścicieli tej nieruchomości, właściciel lokalu mieszkalnego stanowiącego część tej nieruchomości jest uznawany za „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13/EWG. Warunkiem jest to, iż ten właściciel: po pierwsze, może zostać uznany za „stronę” tej umowy, po drugie, jest osobą fizyczną i po trzecie, nie używa tego lokalu mieszkalnego wyłącznie do celów związanych ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową.

Trybunał zaznaczył, iż art. 1 ust. 1 i art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13/EWG nie stoją na przeszkodzie orzecznictwu krajowemu, które dokonuje wykładni ustawy transponującej tę dyrektywę do prawa krajowego w taki sposób, iż zawarte w niej przepisy o ochronie konsumentów mają zastosowanie również do umowy zawartej przez podmiot prawa, taki jak wspólnota mieszkaniowa pozbawiona w prawie krajowym osobowości prawnej odrębnej od osobowości prawnej składającej się na nią osób fizycznych, choćby jeżeli taki podmiot prawa nie jest objęty zakresem stosowania tej dyrektywy (wyrok TSUE z 2.4.2020 r., Condominio di Milano, via Meda, C-329/19, Legalis, pkt 18, 38).

Reasumując, TSUE orzekł, iż art. 1 ust. 1, art. 2 lit. b) i art. 2 lit. c) dyrektywy 93/13/EWG należy interpretować w ten sposób, że: