3 miesięcy temu
Najem lokali mieszkalnych, szczególnie w dzisiejszych czasach, to szalenie popularna forma mieszkalnictwa. Umowa między wynajmującym (właściciel mieszkania) a najemcą (lokator) jest z założenia umową, której strony są równe. Umawiają się, iż najemca płacić będzie określony czynsz, zwykle miesięczny, w zamian za udostępnienie mu lokalu do indywidualnego użytku na cele mieszkaniowe. Sytuacja komplikuje się, gdy najemca swojego zobowiązania do zapłaty nie spełnia. Pula działań wynajmującego w tej sytuacji jest ograniczona. Z pomocą jednak przychodzi prawo karne i niedawny wyrok sądu rejonowego dla Warszawy Śródmieścia, który nieuczciwego najemcę skazał za… oszustwo.
Charakter umowy najmu
Na początku po krótce warto scharakteryzować, czym jest umowa najmu mieszkania. Jest to umowa wzajemna, dwustronnie zobowiązująca. Oznacza to, iż zarówno najemca zobowiązuje się spełniać świadczenie na rzecz wynajmującego, jak i wynajmujący na rzecz najemcy. Oba te świadczenia są od siebie uzależnione, a więc jedno – w tym stosunku prawnym – jest swoistą ekwiwalencją drugiego.
Mówiąc krótko, strony zawierając taką umowę, ustalają, iż wynajmujący udostępni mieszkanie najemcy, a najemca płacić mu będzie określoną kwotę. Oba te zapewnienia motywują strony wzajemnie do podjęcia określonych zobowiązań. Oznacza to, iż najemca zawierając tę umowę, doprowadza wynajmującego do określonego rozporządzenia swoim majątkiem, a więc udostępnienie mu mieszkania w zamian za oczekiwane korzyści finansowe.
Co wynajmujący może zrobić, gdy wynajmujący nie płaci?
Niezależnie od tego, co opisano powyżej, może dojść do sytuacji, w której najemca przestaje płacić. Powód, dla którego najemca przestaje płacić, może być różny. Z punktu widzenia cywilnoprawnego obowiązku spełnienia zobowiązania w postaci opłaty czynszu ta przyczyna jest irrelewantna. o ile bowiem najemca zobowiązał się, w zamian za udostępnianie mieszkania, do opłaty np. 2.500 zł czynszu miesięcznie, za każdy miesiąc zaległości, aż do końca obowiązywania umowy, dług będzie narastać. o ile zatem umowa została zawarta na rok, najemca po 2 miesiącach przestał płacić, to po jej zakończeniu (zakładając, iż nie zostanie ona wypowiedziana przez wynajmującego) zobowiązany on będzie do zapłaty 25.000 zł wraz z odsetkami.
Wynajmujący zatem w celu uzyskania swojego długu, a więc zaległego czynszu, zmuszony jest złożyć pozew do sądu. Jak powszechnie wiadomo czas procedowania takiej sprawy to – w optymistycznym wariancie – kilka miesięcy, a realnie rzecz biorąc, ponad rok. W tym czasie wynajmujący pozostaje stratny, ponieważ przez okres 10 miesięcy, gdy najemca zajmował jego lokal, nie otrzymywał z tego tytułu opłat. Po wydaniu przez sąd wyroku uwzględniającego powództwo, wynajmujący może skierować sprawę do komornika w celu wszczęcia postępowania egzekucyjnego, co wcale nie jest gwarancją ściągnięcia całości kwoty.
Jak wynika z powyższego, wynajmujący nie posiada wielu oręży obronnych przed niewywiązującym się z umowy najemcą. Opisany scenariusz dotyka tylko i wyłącznie zagadnienia odzyskania długu, a w rzeczywistości często jest to mniejszy problem dla wynajmującego, ponieważ – pomimo nieuiszczania czynszu – najemca i tak zajmuje lokal, a przeprowadzenie eksmisji jest dalece utrudnione. To już jednak temat na inny artykuł.
Czy istnieją zatem inne środki dla wynajmującego, jakimi może „zmotywować” niepłacącego najemcę do wywiązania się z podjętego zobowiązania?
Odpowiedzialność karna za niepłacenie czynszu
Jak pokazał niedawno wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia, niektórzy niepłacący najemcy liczyć muszą się nie tylko z odpowiedzialnością natury cywilnej w postaci przegranego procesu i „komornika na koncie”, ale także i odpowiedzialnością karną. Tyczy się to jednak tylko tych nieuczciwych najemców, ponieważ w ich przypadku – jak wynika z opisywanego tutaj orzeczenia – sąd stwierdził, iż niepłacenie czynszu nosi znamiona przestępstwa z art. 286 § 1 Kodeksu Karnego (dalej: „KK”), a więc po prostu oszustwa.
Zgodnie z przywołaną regulacją:
Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem dzięki wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, podlega karze więzienia od 6 miesięcy do lat 8.
Przeanalizujmy zatem relewantne dla podejmowanego zagadnienia znamiona czynu zabronionego, jakie muszą być w tym przypadku spełnione, by niepłacenie czynszu mogło być uznane za oszustwo.
- Działanie w celu osiągnięcia korzyści majątkowej;
- Doprowadzenie innej osoby do niekorzystnego rozporządzenia własnym mieniem;
- Za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu.
Działanie w celu osiągnięcia korzyści majątkowej
Oznacza to, iż działanie najemcy musiałoby być ukierunkowane na poprawienie swojej sytuacji majątkowej. W tym przypadku, co istotne, dla wypełnienia tego znamienia, nie jest potrzebne bezpośrednie zwiększenie majątku (np. poprzez przysporzenie pewnej sumy pieniężnej). Chodzi tu o każdą czynność, która sprawia, iż sytuacja finansowa podmiotu ulega poprawieniu. Oznacza to, iż nieponiesienie spodziewanych wydatków także wypełniać będzie znamiona tego czynu. o ile zatem w wyniku niepłacenia czynszu najemca nie doznaje spodziewanego uszczuplenia majątku, to niewątpliwie osiąga korzyść majątkową.
Doprowadzenie innej osoby do niekorzystnego rozporządzenia własnym mieniem
Znamię „doprowadza” z językowego punktu widzenia oznacza zachowanie będące przyczyną czegoś, powodowanie, wywoływanie. Przez „rozporządzenie mieniem” rozumieć będziemy natomiast podjęcie przez, w tym przypadku, wynajmującego dobrowolnej, acz podjętej pod wpływem działania najemcy (ponieważ to on do tego „doprowadza” swoim działaniem) decyzji o dokonaniu czynności prawnej i ewentualnie faktycznej, której przedmiotem jest mienie wynajmującego. Rozporządzenie to ma mieć oczywiście charakter niekorzystny, a więc przynosić obiektywnie ujemne skutki dla wynajmującego/poszkodowanego. Niekorzystny charakter rozporządzenia mieniem nie musi oznaczać uszczerbku w majątku pokrzywdzonego, ale też może wyrażać się w utracie przyszłych pożytków, czy też w pogorszeniu sytuacji majątkowej, wszak mienie w rozumieniu art. 286 § 1 k.k. obejmuje zarówno uszczerbek majątkowy (damnum emergens), jak i utracone korzyści (lucrum cessans) – tak: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 października 2019 r. II AKa 215/19.
Najemca zatem, zawierając umowę najmu z wynajmującym i biorąc na siebie zobowiązanie zapłaty czynszu w zamian za udostępnienie mu przez wynajmującego mieszkanie będące niewątpliwie elementem jego majątku, wypełnił to znamię czynu zabronionego. Poprzez zawarcie umowy i wywołanie u wynajmującego poczucia, iż najemca działa w dobrej wierze, doprowadził go do zawarcia umowy, w wyniku której ostatecznie poniósł on szkodę w postaci utraty korzyści (lucrum cessans).
Za pomocą wprowadzenia w błąd lub wyzyskania błędu
Wprowadzenie w błąd w tej sytuacji oznaczać będzie wywołanie w świadomości wynajmującego fałszywego wyobrażenia na temat rzeczywistości, a wyzyskanie błędu oznacza świadome wykorzystanie istniejącego już w świadomości wynajmującego skrzywionego obrazu rzeczywistości i jego niezmienienie.
Zdaniem sądu zatem najwyraźniej działanie najemcy polegające na zawarciu umowy i zapewnieniu wynajmującego, iż zamierza płacić, stanowiło wprowadzenie w błąd. W tym przypadku jednak należy przyjąć, iż najemca działał ze z góry podjętym zamiarem, a więc w całości umyślnie.
To znamię jest zatem absolutnie kluczowe. „Odsiewa” ono bowiem faktycznie nieuczciwych najemców, którzy zawierając umowę chcieli oszukać wynajmującego od tych, którzy z innych przyczyn (np. z powodu utraty źródła dochodu) przestali płacić. Najemca w rozsądzonej przez warszawski sąd sprawie nie uiścił kilku czynszów o łącznej wysokości 14.000 zł, by jednocześnie chwalić się w mediach społecznościowych, także kierując publiczny przekaz za pośrednictwem YouTube, wystawnym życiem, drogimi zakupami i wielkimi wydatkami. Był to wystarczająco dobitny dowód, iż posiadał on środki na zapłacenie czynszu, ale przeznaczał je na inne cele, wobec czego jasnym było, iż zawierał umowę najmu z zamiarem niewywiązywania się ze swojego zobowiązanie pieniężnego.
Wyrok karny tylko dla oszustów
Jak wynika z powyższego, nie każdy niepłacący najemca będzie oszustem. Dla przypisania mu odpowiedzialności karnej z art. 286 § 1 KK musiałby on zawierać umowę z zamiarem niepłacenia, co zwykle w praktyce będzie bardzo trudne lub niemożliwe do wykazania. Dlatego też wyrok, chociaż budzący pewne kontrowersje, zdaje się wyrażać ideę sprawiedliwości i nie rodzi ryzyka groźnego precedensu nadmiernego karania wszystkich niepłacących najemców.
Trzeba bowiem wyraźnie podkreślić, iż nie każde, a choćby rzadko które, nieregulowanie zobowiązań majątkowych w terminie stanowić będzie przestępstwo. Na okoliczność odzyskiwania tych należności prawodawca przewidział przede wszystkim ścieżkę cywilną i przy uwzględnieniu niestety wszystkich jej, opisanych w niniejszym artykule wad, pozostaje ona jedyną możliwą, o ile nie mamy do czynienia z przestępstwem np. oszustwa właśnie.
„Bohater” sprawy karnej ległej u podstaw niniejszego artykułu skazany został ostatecznie na 2 lata ograniczenia wolności w postaci nieodpłatnych prac społecznych przez 40 godzin miesięcznie. Przed karą więzienia uchronił go jedynie fakt, iż niedawno został ojcem, co sąd wziął pod uwagę. Ponadto zobowiązany został do zapłaty 5.000 zł na Fundusz Pomocy Pokrzywdzonym oraz Pomocy Postpenitencjarnej i 4.400 zł w celu pokrycia kosztów sądowych. W gwoli ścisłości należy podkreślić, iż za czyn z art. 286 § 1 KK ukarany został karą 1,5 roku ograniczenia wolności, a pozostałe sześć miesięcy jest pokłosiem spowodowania szkód o wartości 636 zł.
W sprawie natomiast sąd nie orzekał w przedmiocie naprawienia szkody, którą spowodował wynajmującemu-poszkodowanemu. Zgodnie z art. 46 § 1 KK w razie skazania sąd może orzec, a na wniosek pokrzywdzonego lub innej osoby uprawnionej orzeka, stosując przepisy prawa cywilnego, obowiązek naprawienia, w całości albo w części, wyrządzonej przestępstwem szkody. W postępowaniu zatem braknąć musiało tego wniosku po stronie wynajmującego – być może sprawa na gruncie cywilnym została już wcześniej rozstrzygnięta. Należy jednak podkreślić, iż w innym przypadku, gdyby szkoda nie została naprawiona, sąd mógłby także w ramach postępowania karnego, takie odszkodowanie przyznać poszkodowanemu.
